Wat is een gemeenschappelijke muur?<\/h2>\n\n\n\n
In deze fiche gebruiken we de term gemene “muur” in de gebruikelijke betekenis van het woord, dat wil zeggen om een muur aan te duiden die twee aangrenzende eigendommen van elkaar scheidt. In feite zou het juridisch gezien nauwkeuriger zijn om de term “scheidingsmuur” te gebruiken, omdat in de wet de “gemene muur” alleen verwijst naar de scheidingsmuur die aan twee buren toebehoort in mede-eigendom (zoals tuinmuren). Een scheidingsmuur kan echter eigendom zijn van slechts een van de buren, in dat geval is hij privatief en niet gemeen.<\/p>\n\n\n\n
In het geval van isolatie langs de buitenzijde is het van weinig belang of de scheidingsmuur privatief of gemeen is en heeft dit geen invloed op de stappen die moeten worden ondernomen. <\/p>\n\n\n\n
Raadpleeg voor meer informatie over gemeenheid onze pagina “Gemeenheid – juridische begrippen en praktische raadgevingen”: <\/p>\n\n\n\n\n\t <\/p>\n\t<\/div>\n<\/a>\n\n\n Voor de isolatie van de \u00abgemene\u00bb muur is geen stedenbouwkundige vergunning nodig als het project in overeenstemming is met artikel 21\/1 van het besluit van \u00abgeringe omvang\u00bb, waarin de vrijstellingen van vergunningen en procedures worden gedefinieerd.<\/p>\n\n\n\n Het besluit bepaalt:<\/p>\n\n\n\n “Voor zover ze niet afwijken<\/strong> van een bestemmingsplan, van een stedenbouwkundige verordening of van een verkavelingsvergunning, worden de volgende handelingen en werken vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning<\/strong> op voorwaarde dat ze geen stabiliteitswerken inhouden: Dit artikel is voor verschillende interpretaties vatbaar. Bovendien is het niet eenvoudig om te bepalen of het project tot afwijkingen zal leiden. Voordat u begint met isolatiewerkzaamheden langs de buitenzijde, is het essentieel om de dienst stedenbouw van de gemeente<\/a> waarin de woning zich bevindt, te raadplegen.<\/p>\n\n\n\n Als een stedenbouwkundige vergunning zonder architect nodig is, kan Homegrade u helpen het dossier samen te stellen. Raadpleeg voor meer informatie onze infofiche : <\/p>\n\n\n\n\n\t <\/p>\n\t<\/div>\n<\/a>\n\n\n Wanneer een scheidingsmuur van buitenaf ge\u00efsoleerd wordt, komt de dikte van de isolatie en de afwerking ervan over het eigendom van de buur heen: er is grensoverschrijding<\/strong>. De buur kan de grensoverschrijding aanvaarden of er bezwaar tegen maken, aangezien de wet geen recht op grensoverschrijding voor isolatie voorziet, noch middelen om de buur te dwingen deze te aanvaarden. Als er echter geen aanzienlijke inname of potenti\u00eble schade voor de buur is, heeft deze laatste geen reden om te weigeren. In het geval van een conflict zal een vrederechter waarschijnlijk akkoord gaan en de grensoverschrijding toestaan, mogelijk tegen een vergoeding.<\/p>\n\n\n\n Het verdient de voorkeur om de toestemming te formaliseren in een overeenkomst van erfdienstbaarheid van grensoverschrijding<\/strong>. Hiermee wordt een contract opgesteld tussen de twee naburige eigenaars, dat toestaat dat de isolatie het naburige eigendom overschrijdt en waarin de voorwaarden worden uiteengezet.<\/p>\n\n\n\n Download* onze standaardmodel van een overeenkomst van grensoverschrijding :<\/p>\n\n\n\n\n\t <\/p>\n\t<\/div>\n<\/a>\n\n\n * Automatisch downloaden; kijk in de map \u2018Downloads\u2019 op uw computer<\/p>\n\n\n\n Opmerking<\/strong>: Homegrade staat niet garant en is niet verantwoordelijk voor de inhoud of de uitvoering van deze overeenkomst.<\/p>\n<\/div><\/div><\/section>\n\n\n\n De overeenkomst kan eenvoudigweg worden opgesteld en ondertekend door de naburige eigenaars, het gaat dan om een onderhandse overeenkomst<\/strong>. De registratie vindt plaats bij het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid. Opgelet<\/strong>, de registratie maakt de erfdienstbaarheid van overschrijding niet tegenstelbaar aan derden. Bij doorverkoop is de nieuwe koper bijvoorbeeld niet gebonden aan de overeenkomst. Om bindend te zijn, moet de overeenkomst worden erkend voor een notaris of rechtstreeks door deze laatste worden opgesteld. In dit geval zal ze de vorm aannemen van een authentieke akte<\/strong>, die de notaris zal overschrijven. Kosten: maximaal \u20ac 240 overschrijvingskosten, ongeveer \u20ac 50 schrijfkosten + notariskosten (ongeveer \u20ac 300, variabel afhankelijk van het werk).<\/p>\n\n\n\n Er zijn verschillende opties:<\/p>\n\n\n\n De keuze van isolatie en de afwerking ervan hangt af van een aantal criteria: eisen voor thermische prestatie, uiterlijk, milieu-impact, kosten\u2026<\/p>\n\n\n\n De keuze van het isolatiemateriaal is gekoppeld aan de afwerkingstechniek: meestal bepleistering of gevelbekleding.<\/p>\n\n\n\n Bepleistering op isolatie (ook bekend als ETICS) is de meest gebruikte techniek omdat deze het minst duur is. Het ziet eruit als een uniform oppervlak, vaak lichtgekleurd om het licht te reflecteren.<\/p>\n\n\n\n Een complex met technische goedkeuring (ATG) verdient de voorkeur om ervoor te zorgen dat de verschillende lagen compatibel zijn. Ge\u00ebxpandeerd polystyreen met grafiet (EPS) is het meest gebruikte isolatiemateriaal, met variaties zoals houtvezel. <\/p>\n\n\n\n Deze techniek kan niet worden gedemonteerd enmaterialen kunnen niet worden hergebruikt. Als de isolatie moet worden verwijderd, zoals bijvoorbeeld het geval kan zijn als het naburige gebouw wordt verhoogd, moet deze worden verwijderd en kan deze niet worden hergebruikt of gerecycled. De isolatie zal uiteindelijk op een stortplaats terechtkomen.<\/p>\n\n\n\n Gevelbekleding op isolatie wordt vaak gemaakt van kunstleisteen en flexibele of halfstijve isolatie.<\/p>\n\n\n\n Deze duurdere techniek heeft het voordeel dat alle materialen mechanisch worden bevestigd (schroeven, spijkers, nietjes, enz.) in plaats van gelijmd, waardoor ze gedemonteerd kunnen worden voor hergebruik of recycling. Dit type van toepassing biedt een ruimere keuze aan milieuvriendelijke isolatie.<\/p>\n\n\n\n Raadpleeg onze pagina “Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken” voor een overzicht van de verschillende mogelijkheden.<\/p>\n\n\n\n\n\t![\"\"](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Homegrade_Pictogrammes_RVB_urbanisme-XL.svg\")
\n\n\tGemeenheid – Juridische begrippen en praktisch advies<\/h2>\n\t\t\t\t
Welke stedenbouwkundige regelgeving moet nageleefd worden bij het isoleren van een gemene muur in Brussel?<\/h2>\n\t\n
3\u00b0 de plaatsing van isolatie en een afwerkingsbekleding<\/strong>, evenals van de noodzakelijke verbindingsstukken op een gemene muur<\/strong> of een gevel die niet zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, voor zover de handelingen en werken geen betrekking hebben op een goed dat zich op minder dan 20 m van een beschermd goed bevindt.”<\/em> (zie het volledige besluit: urbanisme.irisnet.be<\/a>)<\/p>\n\n\n\n\n\n\tDe stedenbouwkundige vergunning zonder achitect \u2013 Algemene informatie en nuttige links om uw dossier voor te bereiden (niet-beschermde gebouwen)<\/h2>\n\t\t\t\t
![\"\"\/](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/plugins\/homegrade-blocks\/blocks\/highlight\/src\/img\/icon_warning.svg\"){kind=icon}
<\/div>Andachtpunten<\/h3><\/div>
\n
Hoe vraagt u de toestemming van de naburige eigenaar om een gemene muur via de buitenzijde te isoleren?<\/h2>\n\t\n
U hebt de toestemming van uw buur nodig om zijn eigendom te betreden. Het eerste wat u moet doen, is hem het project uitleggen en tot een akkoord komen!<\/p>\n\n\n\nIn geval van toestemming<\/h3>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Homegrade_Pictogrammes_RVB_isolation-XL.svg\")
\n\n\tIsolatie van een gemene muur langs de buitenzijde \u2013 Overeenkomst erfdienstbaarheid van grensoverschrijding<\/h2>\n\t\t\t\t
![\"\"\/](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/plugins\/homegrade-blocks\/blocks\/highlight\/src\/img\/icon_info.svg\"){kind=icon}
<\/div>
De overeenkomst kan dan worden geregistreerd <\/strong>om er een vaste datum aan te geven (een offici\u00eble registratie van de datum waarop de overeenkomst is opgesteld).<\/p>\n\n\n\n![\"\"\/](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/plugins\/homegrade-blocks\/blocks\/highlight\/src\/img\/icon_chain.svg\"){kind=icon}
<\/div>Registratie van de overeenkomst in de praktijk<\/h3><\/div>
Vind het bevoegde kantoor (afhankelijk van uw gemeente) op: eservices.minfin.fgov.be<\/a><\/p>\n\n\n\n
Stuur de overeenkomst per e-mail met als onderwerp: Onderhandse overeenkomst om te worden geregistreerd<\/strong>
U zal een betalingsuitnodiging ontvangen.
De registratie van een akte kost \u20ac 57: financi\u00ebn.belgi\u00eb.be<\/a>
Zodra de betaling is verricht, wordt het document geregistreerd en naar u teruggestuurd.<\/p>\n<\/div><\/div><\/section>\n\n\n\n
De overschrijving verleent ook een vaste datum aan de overeenkomst en maakt deze tegenstelbaar aan derden.<\/p>\n\n\n\n![\"\"\/](\"https:\/\/homegrade.brussels\/wp-content\/plugins\/homegrade-blocks\/blocks\/highlight\/src\/img\/icon_bulb.svg\"){kind=icon}
<\/div>Goed om te weten<\/h3><\/div>
\n
Als er geen toestemming is<\/h3>\n\n\n\n
\n
Overzicht van de verschillende soorten overeenkomsten en hun juridische waarde<\/h3>\n\n\n\n
Soort overeenkomst<\/th> Wettelijke waarde<\/th> Kosten<\/th><\/tr><\/thead> Onderhandse overeenkomst (niet
geregistreerd)<\/td>Geldig tussen de personen die ze
hebben ondertekend<\/td>0 \u20ac<\/td><\/tr> Geregistreerde onderhandse
overeenkomst<\/td>Geldig tussen de personen die ze
hebben ondertekend
Vaste datum<\/td>57 \u20ac<\/td><\/tr> Authentieke akte \/ Overeenkomst
erkend door een notaris<\/td>Geldig tussen de personen die ze
hebben ondertekend
+ Vaste datum
+ Tegenstelbaar aan derden (bijv.
toekomstige koper)<\/td>Ongeveer 600 \u20ac<\/td><\/tr> Beslissing van de vrederechter<\/td> Geldig tussen de personen die ze
hebben ondertekend
+ Vaste datum
+ Tegenstelbaar aan derden (bijv.
toekomstige koper)<\/td>Kosten van juridische stappen
(variabele kosten)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n<\/section>\n\n\nWelk type isolatie en welke afwerking moet u kiezen om een gemene muur via de buitenzijde te isoleren in Brussel?<\/h2>\n\t\n
Welke techniek moet ik kiezen?<\/h3>\n\n\n\n
Bepleistering op isolatie<\/h4>\n\n\n\n
Gevelbekleding op isolatie<\/h4>\n\n\n\n
\n\n\t