Les questions les plus fréquentes

Il n’existe pas de prime spécifique pour aménager une terrasse sur une toiture plate, mais il existe par contre des primes pour réaliser l’isolation de la toiture plate et refaire l’étanchéité avant d’aménager la terrasse.

Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

La norme de sécurité des garde-corps

La norme NBN B 03–004 « Garde-corps de bâtiments » reprend les prescriptions de sécurité concernant la hauteur des garde-corps et les écarts entre barreaux.

La norme « s’applique » si la hauteur de chute est supérieure à 1 m et stipule que :

Choisir le matériaux

Le revêtement de sol d’une terrasse a pour vocation de protéger la membrane d’étanchéité contre les chocs et perforations (pas, mobilier, bacs à plantes…). Plusieurs possibilités existent :

Lames ou dalles de bois

On choisira un bois à la fois dur, dense, et suffisamment résistant aux champignons et aux insectes, c’est-à-dire un bois à durabilité élevée, car une terrasse est exposée aux intempéries et à l’usure (piétinement, mobilier).

Durabilité du bois

La durabilité du bois est sa résistance naturelle contre l’attaque par des champignons et des insectes. Le bois est classé sous cinq « classes de durabilité » : classe 1 (très durable), classe 2 (durable), classe 3 (moyennement durable), classe 4 (peu durable) et enfin la classe 5 (pas durable).

Les bois disposant d’une durabilité naturellement élevée (bois de classe 1 et 2) peuvent être utilisés sans traitement complémentaire. Parmi ces bois figurent un grand nombre d’essences exotiques bien connues et quelques essences indigènes, comme le robinier en classe 1 et le châtaigner en classe 2.

Moins conseillé, le bois de classe 3 peut aussi être utilisé à condition qu’il ne soit pas en contact direct avec le sol. Parmi les essences indigènes, on retrouve en classe 3 le chêne et le mélèze.

Le bois de classe 4 ou 5 doit impérativement avoir subi un traitement de préservation professionnel, procédé qui vise à donner un complément de durabilité à un bois qui n’est pas suffisamment durable naturellement pour la situation où il est mis en œuvre. Pour le bois de terrasse, on utilise le procédé A4.1, ce procédé est réalisé après découpe dans une station industrielle.

Portez attention à l’éco-bilan de votre terrasse

• Choisissez des bois d’essences indigènes dont la provenance est en général mieux contrôlée et dont l’impact du transport est plus faible ;
• Privilégiez des bois dotés d’une durabilité naturelle élevée. Ils ne nécessitent pas de traitements de préservation qui pourraient altérer la faculté du bois à être recyclé ;
• Évitez les vernis ou lasures qui ont un impact négatif sur l’environnement ; si une finition de surface est vraiment nécessaire, privilégiez des produits naturels disposant d’un écolabel ;
• Renseignez-vous sur la provenance du bois, optez pour du bois labellisé FSC (Forest Stewardship Council) ou PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification Schemes), ces organismes vérifient que le bois fourni est issu de forêts gérées durablement, aussi bien pour des bois indigènes que pour des bois exotiques.

Grisaillement naturel du bois

Le bois exposé au rayonnement solaire et aux intempéries grisaille naturellement, cela n’a pas d’impact sur sa durée de vie. Seule l’application répétée d’une finition de surface pigmentée anti-UV permet d’éviter cet inconvénient esthétique.

Dalles en béton, pierre naturelle, grès cérame

Il existe une large gamme de dalles. Leur épaisseur sera dictée par le type de matériau et le format, suivez les recommandations du fabricant. Assurez-vous que la structure de votre toiture pourra supporter la surcharge engendrée par ces matériaux lourds.

Comme pour le bois, les pierres de provenance locale ont un meilleur écobilan.

Rénover durablement

La rénovation de logements, même modestes, constitue souvent un gisement de matériaux de construction et de ressources : planchers, portes, radiateurs, carrelages, poutres, briques…

La valorisation, la réutilisation ou le recyclage permettent de donner une nouvelle vie aux matériaux et aux éléments, d’éviter le gaspillage et d’économiser la production de nouvelles matières premières. C’est le principe de l’économie circulaire !

Consultez notre brochure Rénover : réparer, réutiliser et recycler pour plus d’informations et/ou renseignez-vous auprès de nos conseillers !

Les lames de bois sont fixées à l’aide de clips ou de vis sur des lambourdes, qui reposent elles-mêmes sur ces plots. Le rôle des plots peut aussi être assuré par des solives en bois, suivant la technique traditionnelle.

Comme pour les lames, le bois utilisé pour cette structure doit être suffisamment résistant aux insectes et aux champignons. On utilisera donc un bois de la classe de durabilité 1 ou 2.

Attention

Assurez-vous que la visserie soit toujours en acier inoxydable !

L’entretien

Comme pour toute toiture plate, il est recommandé de nettoyer une toiture-terrasse deux fois par an : après l’automne, en procédant à l’élimination des feuilles mortes et au nettoyage des avaloirs, et après l’hiver en contrôlant les avaloirs, les tuyaux de descente d’eau…

Le revêtement de la terrasse demande quant à lui peu d’entretien, il suffit de le nettoyer au jet d’eau et à la brosse pour y déloger les impuretés qui le rendraient glissant. L’usage d’un nettoyeur à haute pression convient pour les revêtements en béton ou en pierre (sauf contre-indication du fabricant), mais il n’est pas conseillé pour le bois car un jet trop puissant peut en altérer les fibres et abîmer la matière. Il n’est pas nécessaire d’utiliser de détergents d’autant plus qu’ils sont souvent trop agressifs et nocifs pour l’environnement.

Vérifier la stabilité

Vérifier l’étanchéité et l’écoulement des eaux

L’aménagement d’une terrasse doit se faire sur une étanchéité en parfait état. Vérifiez donc au préalable que la membrane d’étanchéité existante ne présente pas de boursouflures, de craquelures, de déchirures ou d’autre signe de vieillissement. L’absence de traces d’humidité au plafond du niveau inférieur doit aussi être contrôlée.

De petites altérations de la membrane peuvent être réparées à moindre coût, mais si vous devez renouveler la totalité de l’étanchéité, faites appel à un spécialiste.

Points d’attention

• Pensez à isoler la toiture, c’est le moment !
• Contrôlez le bon écoulement de l’eau. Une pente de 2 % est préconisée.
  Le dessous de la terrasse ne sera en effet plus accessible lorsque le revêtement sera mis en place.
• N’oubliez pas de garder l’accès aux avaloirs pour pouvoir nettoyer les crépines. Prévoyez des planches dévissables ou des dalles démontables.

Vérifier l’accès

Pour accéder à la terrasse, il vous faudra peut-être adapter un seuil ou transformer une fenêtre en porte-fenêtre.

Le détail du seuil doit être bien étudié. Il est recommandé de prévoir un relevé d’étanchéité de minimum 15 cm de hauteur entre le dessous du seuil et l’étanchéité de la toiture plate, afin de prévenir d’éventuelles infiltrations d’eau.

Faut-il un permis d’urbanisme pour créer un accès ?

Démolir une allège ne nécessite pas de permis d’urbanisme quand les travaux ne sont pas visibles depuis l’espace public. Par contre, si la fenêtre est élargie, on porte atteinte à la structure du bâtiment : il faut alors introduire une demande de permis avec architecte.

Recommandé : relevé d’étanchéité de 15 cm

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À proscrire : pas de relevé d’étanchéité

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Copropriété

Dans un immeuble en copropriété, les toitures (que ce soit la toiture principale ou celles de volumes annexes) sont considérées comme « parties communes »,sauf mention contraire dans l’acte de base. L’usage d’une toiture comme terrasse implique donc l’accord de la copropriété qui doit octroyer une « servitude d’usage » et l’enregistrer dans l’acte de base.

Les travaux liés à l’étanchéité de la toiture plate restent à la charge de l’ensemble des copropriétaires, mais les frais d’aménagement en terrasse et les modalités éventuelles (le permis d’urbanisme par exemple) sont à la charge du propriétaire qui en fera usage.

Dans certains cas la toiture peut être rachetée à la copropriété : situation plus complexe qui nécessite des accords clairs afin de définir les responsabilités et de garantir que l’entretien et les réparations soient bien effectués.

Pour plus d’informations, consultez notre page « Copropriété – Gestion et organisation ».

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

Vérifier la stabilité

Faites appel à un ingénieur en stabilité pour vérifier si la structure doit être renforcée.

Il prendra en compte le poids propre de la terrasse et les charges dues à la neige et à l’occupation. Il détaillera les renforts à prévoir : cela peut être, par exemple, un dédoublement de solives, l’ajout d’une poutre métallique…

Vérifier l’étanchéité et l’écoulement des eaux

L’aménagement d’une terrasse doit se faire sur une étanchéité en parfait état. Vérifiez donc au préalable que la membrane d’étanchéité existante ne présente pas de boursouflures, de craquelures, de déchirures ou d’autre signe de vieillissement. L’absence de traces d’humidité au plafond du niveau inférieur doit aussi être contrôlée.

De petites altérations de la membrane peuvent être réparées à moindre coût, mais si vous devez renouveler la totalité de l’étanchéité, faites appel à un spécialiste.

N’oubliez pas !

• Pensez à isoler la toiture, c’est le moment !
• Contrôlez le bon écoulement de l’eau. Une pente de 2 % est préconisée. Le dessous de la terrasse ne sera en effet plus accessible lorsque le revêtement sera mis en place.
• N’oubliez pas de garder l’accès aux avaloirs pour pouvoir nettoyer les crépines. Prévoyez des planches dévissables ou des dalles démontables.

Le permis d’urbanisme

La réalisation d’une terrasse sur une toiture plate est soumise à permis d’urbanisme. Ce permis permet notamment de vérifier l’intégration du projet dans son environnement, son impact sur le voisinage et sa conformité aux réglementations en vigueur.

Dans la majorité des cas, ce type de projet nécessitera l’obtention d’un permis d’urbanisme avec architecte. Renseignez-vous auprès du service d’urbanisme de la commune pour vérifier quelles conditions s’appliquent.

Introduire une demande

Pour introduire votre demande de permis d’urbanisme, vous aurez besoin des plans de la situation existante que vous pourrez vous procurer au service des archives de l’urbanisme de votre commune.

Le Code civil

L’article 3.132 du nouveau Code civil prescrit la distance à respecter entre une terrasse et la limite mitoyenne.

Attention

Une terrasse ne peut être réalisée que si une distance droite de 1,90 m minimum la sépare de la limite parcellaire avec la propriété voisine.

Les règlements urbanistiques

N’oubliez pas de vérifier si d’autres exigences ne sont pas imposées par un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS), un règlement de zone ou un règlement communal par exemple.

A savoir

Le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) ne traite pas directement des terrasses mais réglemente les toitures plates.
Il impose que les nouvelles toitures plates de plus de 100 m² soient aménagées soit en terrasses soit en toitures vertes.

Mitoyenneté

La réalisation d’une terrasse peut impliquer le rehaussement du mur séparatif (comme dans la possibilité 2).

La partie rehaussée devient alors mitoyenne. Ce rachat n’est pas soumis à un acte notarié mais il est souhaitable de faire enregistrer l’accord entre les parties.

Si le mur n’est pas mitoyen mais qu’il appartient à votre voisin, il vous faudra racheter la mitoyenneté (donc la moitié de la valeur du mur existant) avant de pouvoir le rehausser à vos frais.

Pour plus d’informations, consultez notre page « Mitoyenneté – Notions juridiques et conseils pratiques ».

Urbanisme

Conseils

Mitoyenneté – Notions juridiques et conseils pratiques

Chacun est en droit de réaliser des travaux sur ses murs et clôtures privatifs, dans le respect des réglementations urbanistiques en vigueur. Ces travaux ne peuvent néanmoins nuire aux voisins et il faudra dans certains cas les avertir.

Pour en savoir plus sur l’isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur, consultez notre fiche info :

Isolation

Fiches info

Isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur – Démarches à suivre et précautions à prendre

Toutefois, le voisin ne peut pas s’opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture présente entre les parcelles.

Il est toujours possible de déroger à la règle générale par accord écrit entre voisins.

Plusieurs situations peuvent se présenter :

• Deux voisins peuvent se mettre d’accord pour élever une clôture mitoyenne (éventuellement sous la forme d’un mur) à frais communs. On parle alors de construction volontaire.
• En l’absence de clôture préexistante entre deux parcelles dont au moins une est bâtie, chacun peut imposer à son voisin la construction d’une clôture mitoyenne pour séparer les fonds, à frais partagés. On parle alors de construction contrainte (art. 3.106 du nouveau Code civil et 663 de l’ancien Code civil).

Hauteur et matériaux d’une clôture mitoyenne

• Nouveau Code civil : ni la hauteur ni les matériaux de la clôture ne sont définis mais ils peuvent l’être dans un règlement d’urbanisme communal ou régional.
• L’ancien Code civil prescrivait un mur d’au moins 2,6 m de hauteur dans les villes de moins de 50.000 habitants et d’au moins 3,2 m dans les autres villes.

• Si l’un des deux voisins souhaite que la clôture séparative puisse servir d’appui à un ouvrage (extension, véranda, auvent, par exemple), il peut imposer à son voisin que soit érigé un mur mitoyen présentant « une solidité, une largeur et une hauteur normales selon la destination des biens ».
  
  Si le voisin sollicité démontre qu’il n’a aucun besoin actuel de pareil mur et qu’il n’en fera aucun usage, le mur est érigé aux frais exclusifs du demandeur et il est alors privatif à ce dernier. Le mur peut néanmoins être construit à cheval sur la limite séparative des fonds et empiéter sur le terrain voisin sans aucune indemnisation pour la partie du sol correspondant à l’empiètement.
  
  C’est une exception au droit de propriété (art. 3.50), puisque de manière générale il n’est pas possible d’ériger de construction sur la propriété de son voisin sans son consentement.

Transmission du bruit à travers le mur mitoyen

La norme acoustique NBN S01-400-1 définit des performances d’isolation acoustique minimum entre deux logements. Un mur mitoyen n’est généralement pas assez épais pour éviter la transmission des bruits aériens d’un côté à l’autre.

Par ailleurs, si l’escalier du voisin est ancré dans le mur mitoyen, celui-ci rayonnera les bruits de pas.

Dans les typologies bruxelloises habituelles, il est impossible de respecter la norme si la nouvelle construction est ancrée dans
le mur mitoyen. Pour pouvoir répondre à la norme, un nouveau mur doit être érigé sans aucun ancrage dans le mur existant. Un matériau d’isolation souple est intercalé entre les deux murs.

Que faire en cas de désaccord ou de conflit avec le voisin ?

La première étape peut consister en une médiation avec un médiateur ou une tentative de conciliation chez le juge de paix. À cette occasion, les parties exposent leurs points de vue respectifs devant le juge, qui tente de les concilier. En cas d’accord, celui-ci est acté dans un « procès- verbal de conciliation » qui vaut jugement et qui peut être exécuté par huissier.

À défaut, il faudra envisager d’entamer une réelle procédure judiciaire à l’issue de laquelle le juge tranchera le différend entre parties. Souvent, le juge estime alors nécessaire de descendre sur les lieux pour examiner concrètement le nœud du problème.

À côté des droits découlant de la mitoyenneté existent aussi des devoirs.

Charges de mitoyenneté

Chaque voisin copropriétaire est tenu de respecter des obligations tant financières que matérielles relatives au mur mitoyen. C’est ce que l’on appelle les « charges de la mitoyenneté ».

Les deux propriétaires se partagent les charges ordinaires et les dépenses de réparation et de reconstruction, qu’elles soient dues à la vétusté du mur ou à un cas fortuit. Néanmoins, si les réparations sont rendues nécessaires par le fait d’un des voisins, elles sont à sa charge exclusive (art. 3.112 du nouveau Code civil, précédemment à l’art. 655 de l’ancien Code civil).

Celui qui ne veut plus participer aux frais relatifs au mur mitoyen peut en abandonner la propriété sauf s’il continue à utiliser effectivement ce mur ou si des réparations du mur sont rendues nécessaires par son fait. Cela le dispense des frais des grosses réparations et reconstructions (passées ou futures) ainsi que des charges futures, mais pas des charges passées encore impayées (entretien, conservation). Il s’agit du « déguerpissement » prévu à l’art. 3.112, alinéa 2 du nouveau Code civil (anciennement art. 656 de l’ancien Code civil).

L’acte d’abandon de mitoyenneté se fait devant notaire afin d’être opposable aux tiers. Le voisin peut, s’il préfère, lui refuser l’abandon et exiger à la place la destruction du mur à frais communs.

En cas de dégradation

Toute intervention dégradant le mur mitoyen entraînera la responsabilité de l’auteur, qui devra répondre des conséquences de son acte et réparer le mur mitoyen à ses frais.

En cas de faute, la partie ayant subi le dommage aura droit à une réparation intégrale de son dommage pour autant que le lien entre la faute et le dommage soit établi.

En exécutant des travaux, le copropriétaire peut avoir causé à son voisin un trouble qui rompt l’équilibre existant entre les deux propriétés voisines, sans pour autant avoir commis de faute. Par exemple, le placement d’installations techniques sur le mur mitoyen sans précautions contre les vibrations peut engendrer un problème de bruits de voisinage, ou l’évacuation de fumées de combustion peut créer des odeurs. Dans ce cas, un juge saisi pourra condamner l’auteur du trouble au paiement d’une compensation, voire interdire ce trouble ou ordonner des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal (art. 3.101 du nouveau Code civil).

La règle veut que les droits soient les mêmes pour les deux copropriétaires du mur mitoyen, à cela près que chacun a l’usage du mur du côté de sa propriété.

Le mur mitoyen (ou clôture) est présumé appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires (art. 3.104 du nouveau Code civil et 577-2 de l’ancien Code civil). Les voisins peuvent jouir du mur, prendre appui sur le mur, le percer et même l’exhausser, mais avec des limites bien définies.

Droit de jouissance

Intervenir sur le mur séparatif

Dans le cas où le mur est privatif, celui qui n’en est pas propriétaire devra demander l’autorisation de son voisin pour intervenir sur ce mur, même s’il n’intervient que de son coté.

Que le mur soit mitoyen ou privatif, il faut s’assurer que les travaux ne nuisent pas à la propriété voisine. Par exemple la mise en peinture d’un mur séparatif peut provoquer des dégâts à un bâtiment si cette peinture n’est pas perméable à la vapeur d’eau.

Droit d’appui et d’enfoncement

Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut faire bâtir contre ce mur et y fixer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, à condition d’avoir obtenu l’accord de son voisin quant aux modalités d’exécution (art. 3.111 du nouveau Code civil).

Il n’est pas rare de rencontrer des cas où des poutres s’enfoncent sur presque toute l’épaisseur du mur puisque cela était permis par l’ancien Code civil, qui autorisait un appui dans le mur mitoyen sur presque toute son épaisseur, à 5,4cm près, pour y placer des poutres ou solives (art. 657 de l’ancien Code civil).

Attention : Les aménagements ne peuvent pas compromettre la stabilité du mur. Cela pourrait être le cas si les deux voisins font usage de leur droit de la même façon.

Acoustique

Si les encastrements et enfoncements sont superficiels (comme par exemple le placement d’un évier), l’accord du voisin n’est théoriquement pas nécessaire. Il est néanmoins important de garder à l’esprit que toute saignée dans un mur mitoyen affaiblit l’isolation acoustique entre les deux propriétés et peut dès lors être source de conflit.

Pour éviter la transmission des bruits des installations techniques d’une habitation vers l’autre, l’encastrement de canalisations, tuyauteries et autres conduits dans un mur mitoyen est fortement déconseillé. Les installations techniques et les canalisations ne devraient être fixées au mur mitoyen qu’au moyen de fixations comme des manchons antivibratiles (cf. photo)

Après l’exhaussement, le mur sera en partie mitoyen et en partie privatif, ce qui implique que :

• l’entretien de la partie mitoyenne se fera aux frais des deux voisins ;
• l’entretien de la partie exhaussée (privative) se fera aux frais de celui qui a exhaussé ;
• une cheminée sur ou à proximité du mur mitoyen sera exhaussée aux frais de celui qui exhausse le mur. Il est conseillé d’établir préalablement un accord précisant à qui incombent les charges d’entretien de la réhausse de la cheminée.

Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuel à apporter au mur mitoyen pour le renforcer doit se prendre de son côté.

Création de fenêtres et d’ouvertures de murs

Ouvertures dans un mur mitoyen

Dans l’ancien Code civil (art. 675), la création d’ouvertures n’était pas autorisée dans un mur mitoyen sans consentement du voisin. Cette notion de consentement disparait du nouveau Code civil livre 3, qui interdit tout bonnement ces ouvertures (fenêtres, portes, balcons) à l’article 3.132. Toutefois, en vertu de l’article 3.1, les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de déroger à ces dispositions.

Position des ouvertures par rapport à la limite mitoyenne

Le nouveau Code civil (art. 3.132) impose que ces ouvrages soient placés à une distance d’au moins 1,90 m de la propriété voisine. La distance est mesurée « par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles ».

L’ancien Code civil (art. 678 et 679) distinguait les vues droites des vues obliques et prescrivait le respect d’une distance minimale de 1,90 m pour les vues droites et de 0,60 m pour les vues obliques.

La distance se comptait depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 680).

Il existe trois façons de rendre mitoyen un mur séparatif privatif existant.

La cession forcée de mitoyenneté

(art. 3.107 du nouveau Code civil et art. 661 de l’ancien Code civil)

Si un voisin veut s’appuyer sur un mur séparatif privatif, il peut forcer à la vente son voisin propriétaire du mur en lui payant la moitié de la valeur du mur et du sol qu’il souhaite occuper (art. 3.109). Le prix du rachat est fixé de commun accord entre les voisins ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

Le Bordereau de reprise de Mitoyenneté publié par la Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers peut servir de référence pour fixer le prix de rachat, mais généralement on fera appel à un géomètre.

Nouvelle construction ou extension

Dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une extension, il est déconseillé pour des raisons acoustiques de faire usage de cette possibilité de rachat de mitoyenneté et de s’appuyer sur le mur existant. Il est recommandé de réaliser un second mur à distance.

En construisant sur son propre terrain, le bâtisseur réalisera un mur qui lui sera privatif et ne devra pas demander d’accord au voisin.

L’acquisition forcée de mitoyenneté

(art. 3.108 du nouveau Code civil)

Si un voisin usurpe un mur privatif (en y appuyant une construction par exemple), le nouveau Code civil prévoit dorénavant que le propriétaire originaire du mur puisse le forcer à en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du sol et du mur.

Par jurisprudence cette situation existait déjà avant l’entrée en vigueur du nouveau Code civil par application de l’article 611 « inversé » de l’ancien Code civil.

NB : si le voisin construit contre un mur privatif, la simple pose d’une isolation entre l’ancien et le nouveau mur, ou la pose d’un solin au sommet de ces deux murs pour éviter le ruissellement d’eau de pluie ne suffisent pas à estimer que le bâtisseur a usurpé le mur privatif et à lui imposer le rachat de la mitoyenneté.

L’acquisition par prescription ou usucapion

(art. 3.26 et 3.27 du nouveau Code civil)

Le voisin peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif par prescription, sans paiement d’indemnité, lorsqu’il utilise le mur comme s’il était mitoyen depuis une période de 10 ans s’il est de bonne foi, et de 30 ans s’il est de mauvaise foi. Dans l’ancien Code civil (art. 2262 et suivants), il s’agissait d’une période de plus de 30 ans.

Pour un mur dont l’utilisation a débutée avant le 1er septembre 2021, ce sont tout de même les délais du nouveau Code civil qui s’appliquent, et qui démarrent à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Code civil (selon l’art. 37 §2 le délai total ne peut cependant pas dépasser la durée qui aurait été applicable sous l’ancien Code civil).

Déterminer le statut d’un mur séparatif, c’est-à-dire déterminer s’il est mitoyen ou privatif, est important puisque des droits et des obligations différents en découlent.

Murs soumis à l’ancien Code civil (sauf exception, les murs d’avant le 1^er septembre 2021)

En principe, le statut d’un mur est déterminé par les titres (jugement, titre de propriété, acte authentique, etc.). Dans les faits ces titres sont souvent absents ou peuvent se contredire.

Pour y pallier l’ancien Code civil prévoyait deux (et deux seules) présomptions légales de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté inscrites à l’article 653.

Deux présomptions de mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 653) :

• Tout mur de séparation existant entre deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge;
• Tout mur de séparation existant entre des cours et jardins est présumé mitoyen.

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Il n’y a donc pas de présomption de mitoyenneté d’un mur séparant un bâtiment et un jardin (ou une cour). Dans ce cas, le mur est privatif du bâtiment qu’il soutient. Les titres (écrits authentiques ou privés) peuvent toutefois déroger à cette règle en établissant la propriété exclusive de l’un des voisins.

Marques de non-mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 654) :

Si la partie supérieure du mur est droite d’un côté et inclinée de l’autre et/ou s’il n’y a de chaperon, de filet ou de corbeaux de pierre que d’un côté, le mur est alors privatif.

Murs soumis au nouveau Code civil (sauf exception, les murs d’après le 1^er septembre 2021)

Le nouveau Code civil ne prévoit plus qu’une présomption de mitoyenneté, mais étend les marques de non-mitoyenneté. Elles sont décrites à l’art. 3.105.

Il est toutefois permis de démontrer par un acte juridique que malgré ces marques, il y a bien une mitoyenneté.

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

Vérifications préalables

Avant d’envisager un permis d’urbanisme, vérifiez que le projet respecte la règlementation en vigueur. La principale règlementation pour les logements en Région de Bruxelles-Capitale est le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).
Consulter le RRU sur le site urbanisme.irisnet.be

Vérifiez également les autres règlements éventuellement applicables à l’adresse du projet sur le site de Brugis.
Consulter le site gis.urban.brussels

Notez qu’il est toujours possible de demander une dérogation aux règlements.

Documents à fournir

La liste officielle des documents à fournir (varie selon le type de travaux) est disponible sur le site urbanisme.irisnet.be

En savoir plus

Consulter notre fiche info Le permis d’urbanisme sans architecte : informations générales et liens utiles pour préparer son dossier (biens non protégés).

Cette fiche info reprend ce qu’il faut savoir pour préparer votre dossier ainsi que la liste des documents nécessaires à l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme sans architecte.
La liste officielle des documents se trouve sur : urbanisme.irisnet.be.

L’arrêté royal du 7 juillet 1994, modifié et complété par différents arrêtés ultérieurs, fixe les « Normes de base » en prévention incendie. Le SIAMU s’y réfère pour donner son avis préalable sur les plans.

Les exigences portent essentiellement sur :

• les accès et les possibilités d’évacuation ;
• le compartimentage (nature de la séparation des différents appartements entre eux et avec les communs) ;
• le désenfumage du chemin d’évacuation et les moyens d’extinction ;
• l’éclairage de sécurité et les moyens d’alerte.

Les exigences varient suivant la hauteur des bâtiments (hauteur comprise entre le plancher du dernier niveau occupé et la rue).

On distingue :

• les bâtiments élevés : hauteur supérieure à 25 m ;
• les bâtiments moyens : hauteur comprise entre 10 m et 25 m ;
• les bâtiments bas de hauteur inférieure à 10 m.

Les maisons bruxelloises entrent généralement dans la catégorie des bâtiments bas et plus rarement dans la catégorie des bâtiments moyens. Toutefois, l’aménagement des combles les fait souvent passer dans la catégorie des bâtiments moyens.

Portes des compartiments

Tout accès à un compartiment doit être équipé d’une porte coupe-feu avec une valeur EI₁ 30 pour les portes d’entrée des appartements et parfois EI₁ 60 pour les portes des locaux à risques.

Une porte coupe-feu doit être placée correctement :

• il ne doit pas y avoir d’espace entre le battant et le dormant, ni sous la porte ;
• il faut prévoir un resserrage coupe-feu entre le chambranle de la porte et le mur.

Plafonds / planchers des compartiments

Pour les bâtiments moyens, les séparations horizontales entre appartements ou avec les communs doivent avoir un REI 60 (résistance au feu de 60 minutes). Cette exigence peut être satisfaite par la mise en place d’un faux plafond constitué de plaques de plâtre moyennant le respect de certaines conditions de mise en œuvre et en respectant les prescriptions du fabricant.

Dans le cas où vous souhaitez conserver le plafond existant (présence de moulures…) une solution par le dessus peut être envisagée, au niveau du plancher de l’étage supérieur.

Traversées de parois résistantes au feu

Les conduites qui traversent les parois des compartiments doivent garantir le maintien des valeurs de résistance au feu de ces parois.

Le désenfumage et les moyens d’extinction

L’éclairage de sécurité et les moyens d’alerte

• Le chemin d’évacuation des circulations communes doit être balisé par un éclairage de sécurité alimenté par une source autonome.
• Tous les logements loués doivent être pourvus de détecteurs de fumée agréés, conformes à la norme EN14604.

Il faut demander un permis d’urbanisme pour diviser une maison unifamiliale.

Sauf cas particulier, la commune se charge de demander l’avis préalable du Service Prévention du SIAMU sur base des documents déposés pour le permis d’urbanisme. La demande doit comporter :

• le formulaire de demande d’avis de prévention incendie ;
• la fiche descriptive des mesures de prévention incendie.

Plus d’informations sur le site pompiers.brussels

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

Faites appel à des professionnels

Seuls les travaux réalisés par un entrepreneur sont subsidiés.

Vérifiez que l’entreprise à laquelle vous faites appel est bien inscrite à la BCE (Banque Carrefour des Entreprises), assujettie à la TVA belge et qu’elle dispose de l’accès à la profession pour les travaux qui en nécessitent un.