Mitoyenneté – Notions juridiques et conseils pratiques

Les parties peuvent déroger aux dispositions du présent Livre, sauf s’il s’agit de définitions ou si la loi en dispose autrement.

Sans préjudice de l’article 3.118, la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété d’un bien ou d’un droit réel d’usage par une possession, avec les qualités requises à l’article 3.21, prolongée pendant un certain temps.

La prescription acquisitive est constatée par décision de justice, le possesseur étant demandeur ou défendeur, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé. S’ils ont trait à des immeubles, la décision de justice ou, s’ils sont actés authentiquement, l’accord ou la déclaration sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’administration générale de la documentation patrimoniale, conformément à l’article 3.30.

Sans préjudice du même article, la prescription acquisitive produit ses effets à compter du jour où la possession utile a commencé.

Art. 2229. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Le délai de prescription acquisitive est de dix ans. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est de trente ans.

Le délai de prescription est suspendu par la privation de la possession visée à l’article 3.19, § 3, 4°, et pour la durée totale de celle-ci, si cette privation dure plus d’un an. Il est aussi interrompu ou suspendu conformément aux dispositions du Code civil.

Art. 2262. Toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Le droit de propriété confère directement au propriétaire le droit d’user de ce qui fait l’objet de son droit, d’en avoir la jouissance et d’en disposer. Le propriétaire a la plénitude des prérogatives, sous réserve des restrictions imposées par les lois, les règlements ou par les droits de tiers.

§ 1^er. Si un ouvrage est réalisé en partie sur, au-dessus ou en dessous du fonds du voisin, ce dernier peut en exiger l’enlèvement, sauf si cet empiétement est fondé sur un titre légal ou contractuel. Si l’empiétement a déjà duré le temps de la prescription acquisitive, le propriétaire empiétant peut acquérir un titre légal conformément à l’article 3.27. Si des ouvrages sont réalisés sur, au-dessus ou en dessous du fonds du voisin sur la base d’un titre légal ou contractuel et sont une composante inhérente d’un ouvrage appartenant au propriétaire empiétant, ils appartiennent à ce dernier par accession pour la durée de ce titre.

§ 2. A défaut de titre, le voisin peut exiger l’enlèvement de la composante inhérente qui empiète sur son fonds.
Dans ce cas, si le propriétaire est de bonne foi et qu’il serait, par l’enlèvement de la partie qui empiète, lésé de façon disproportionnée, le propriétaire du fonds contigu ne peut pas en exiger l’enlèvement. Il a le choix soit d’accorder un droit de superficie pour la durée de l’existence de la construction, soit de céder la partie de la parcelle nécessaire, moyennant, dans les deux cas, dédommagement sur la base de l’enrichissement injustifié.

Si l’auteur de l’empiétement est de mauvaise foi, le voisin peut exiger l’enlèvement de la composante inhérente qui empiète sauf s’il n’y a ni emprise considérable, ni préjudice potentiel dans le chef du voisin. S’il ne demande pas l’enlèvement, l’alinéa 2 est d’application.

§ 2. Le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès.

Si ce droit est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le voisin. Le propriétaire a droit à une compensation s’il a subi un dommage.

§ 1^er. Les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien immeuble. Dans l’exercice de l’usage et de la jouissance, chacun d’eux respecte l’équilibre établi en ne causant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable.

La mitoyenneté est un droit de copropriété d’une clôture séparative, qu’il s’agisse d’un mur, d’une haie, d’un fossé, d’une palissade, d’un grillage ou de tout autre élément matériel.

Nonobstant toute clause contraire, chaque copropriétaire ne peut disposer de sa quote-part dans la clôture mitoyenne sans disposer en même temps de la propriété de son fonds.

Les dispositions suivantes s’appliquent entre volumes visés à l’article 3.47.

Toute clôture mitoyenne est présumée appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires, sauf preuve contraire.

Art. 577-2, §1^er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d’une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu’il suit: Les parts indivises sont présumées égales.

Les clôtures réalisées en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative sont présumées mitoyennes, sauf prescription acquisitive ou titre contraire.

S’il n’est pas établi que la clôture se trouve à cheval sur la ligne séparative, la présomption de mitoyenneté peut aussi être contredite par une marque de non-mitoyenneté.

Les marques de non-mitoyenneté sont, sauf preuve contraire, les suivantes:

• un mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné ou du côté duquel il existe des éléments architecturaux attestant de son caractère privatif ;
• un fossé est présumé appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel se trouve le rejet de terre ;
• une clôture est présumée appartenir au propriétaire du fonds clos lorsqu’un seul des fonds est entièrement clôturé.
• Sauf prescription acquisitive ou titre contraire, un mur de soutènement sur lequel le voisin n’exerce aucun droit est présumé privatif au propriétaire du fonds dont il soutient les terres.

Art. 653. Dans les villes et campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Art. 654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné;

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Entre deux parcelles dont une au moins est bâtie, chaque propriétaire peut exiger du propriétaire de la parcelle contiguë qu’il participe à l’érection d’une clôture mitoyenne, à moins qu’une clôture privative ne se trouve déjà le long de la limite séparative.

En cas de réalisation d’une clôture mitoyenne, les propriétaires contribuent aux frais à parts égales.

Si un des deux voisins souhaite que soit érigé un mur pouvant servir d’appui à un ouvrage, il peut imposer à son voisin que la clôture consiste en un mur présentant une solidité, une largeur et une hauteur normales selon la destination des biens.

Toutefois, si le voisin sollicité démontre qu’il n’a aucun besoin actuel de pareil mur et qu’il n’en fera aucun usage, le mur est érigé aux frais exclusifs du demandeur et est privatif à ce dernier mais il peut être construit à cheval sur la limite séparative des fonds sans aucune indemnisation pour la partie du sol correspondant à l’empiètement.

Art. 663. Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, (…); la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut d’usage et de règlement, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres (…) de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres (…) dans les autres.

Tout propriétaire joignant une clôture peut la rendre mitoyenne, en tout ou partie, en payant au propriétaire de la clôture la moitié de sa valeur ou de la valeur de la partie de clôture qu’il souhaite rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol d’assise correspondant.

Art. 661. Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Celui qui commet une voie de fait ou une usurpation valant prise de possession d’une clôture privative et qui n’y met pas fin dans un délai raisonnable, peut être contraint d’en acquérir la mitoyenneté et de payer au propriétaire de la clôture la moitié de la valeur de la partie qu’il usurpe et la moitié de la valeur du sol d’assise correspondant.

Pour l’application des articles 3.107 et 3.108, les valeurs s’apprécient au moment de l’acquisition de la mitoyenneté. Dans le cas où un mur a été érigé privativement en application de l’article 3.106, alinéa 3, celui qui acquiert la mitoyenneté doit rembourser la moitié de la valeur du mur ou de la partie de mur acquis, sans que le montant versé ne puisse être inférieur, selon le cas, à la moitié du coût de construction du mur ou de la partie de mur acquise.

Chacun utilise et jouit de la clôture mitoyenne conformément à sa destination et sans porter atteinte aux droits de l’autre. Il peut faire seul tous actes conservatoires ou d’administration provisoire.

Dans les relations entre copropriétaires, les autres actes d’administration et les actes de disposition de la clôture exigent le consentement des deux, sauf si le juge estime qu’un refus constituerait un abus de droit.

Toutefois, relativement aux actes d’usage et de jouissance, les copropriétaires peuvent agir entre eux comme s’ils étaient seuls propriétaires de la face de la clôture qui regarde leur fonds, s’ils agissent en respectant la destination de la clôture et sans porter atteinte aux droits de l’autre.

Art. 577-2, §4 et 5 : Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.

Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts. Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d’administration provisoire.

Chaque copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y placer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, moyennant l’accord préalable du copropriétaire voisin ou, en cas de refus, après avoir fait régler par jugement les modalités nécessaires pour que cela ne nuise pas aux droits de l’autre.

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, à charge de supporter les dépenses liées à l’exhaussement et, le cas échéant, une indemnité pour la charge en résultant.

Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuel doit se prendre de son côté. Dans le cas contraire, l’article 3.106 est d’application.

La partie du mur exhaussée appartient à celui qui l’a réalisée. Il en supporte les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction. La mitoyenneté de cet exhaussement ou de partie de celui-ci peut s’acquérir conformément aux articles 3.107 et 3.108, moyennant le remboursement de la moitié de la valeur de l’exhaussement ou de partie de celui-ci, sans que le montant versé ne puisse être inférieur à la moitié du coût de construction de la portion à acquérir.

Art. 657. Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives* dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres (…) près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Art. 658. Tout copropriétaire peut faire exhausser* le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.

Art. 659. Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

Art. 660. Le voisin qui n’a pas contribué a l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a.

Les réparations d’entretien et les grosses réparations au sens des articles 3.153 et 3.154, ainsi que la reconstruction d’une clôture mitoyenne sont à la charge des copropriétaires, chacun en proportion de ses droits, sauf si celles-ci sont causées exclusivement par l’un d’entre eux.

Sauf si un copropriétaire continue à utiliser effectivement la clôture mitoyenne ou a causé les dégradations, celui-ci peut se dispenser de contribuer aux grosses réparations ou à la reconstruction en abandonnant son droit de mitoyenneté à l’autre copropriétaire, et ce nonobstant l’article 3.17, alinéa 2. Ce dernier peut, s’il préfère, exiger la destruction à frais communs de la clôture.

Art. 655. La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Art. 656. Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

§ 1^er. Le propriétaire d’une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’ils soient placés à une distance droite d’au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Cette distance est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles.

Un propriétaire ne peut placer de fenêtres, d’ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d’ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen.

§ 2. Le voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de cette distance, sauf si:

1° il existe un accord sur ce point entre les voisins ;

2° au moment de la réalisation des travaux, sa parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis accessoire à la construction dont l’ouvrage concerné fait partie ;

3° les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, par exemple parce que la vue ne porte pas plus loin que dix-neuf décimètres à partir de ces ouvrages ;

4° la fenêtre, l’ouverture de mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l’endroit concerné.

Art. 675. L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Art. 678. On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres […] de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

Art. 679. On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a 6 décimètres […] de distance.

Art. 680. La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Art. 680bis. Les limitations légales imposées aux voisins par la présente section ne sont pas applicables aux propriétés situées le long de voiries publiques et chemins de fer qui appartiennent au domaine public.

Toutes les plantations doivent être situées au minimum aux distances définies ci-après de la limite des parcelles, sauf si les parties ont conclu un contrat à cet égard ou si les plantations se trouvent au même endroit depuis plus de trente ans.

La distance visée à l’alinéa 1^er est, pour les arbres d’une hauteur de deux mètres au moins, de deux mètres à partir du milieu du tronc de l’arbre et, pour les autres arbres, arbustes et haies, d’un demi-mètre. Le voisin peut exiger l’élagage ou l’arrachage des plantations qui sont situées à une distance moindre, sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit. Le juge tient compte, dans son appréciation, de toutes les circonstances de la cause, y compris de l’intérêt général.

Toutefois, le voisin ne peut pas s’opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture existant entre les parcelles. Dans ce cas, s’il s’agit d’une clôture non mitoyenne, son propriétaire a le droit de s’en servir comme appui pour ses plantations.

Correspondance Code rural

Art. 30 – Chapitre V – Code Rural. (…) Si la clôture consiste en une haie vive, cette haie doit être établie, à défaut d’usage contraire, à cinquante centimètres au moins de la limite. Toute autre clôture peut être établie au point extrême de la propriété.

Art. 35 – Chapitre V – Code Rural. Il n’est permis de planter des arbres de haute tige qu’à la distance consacrée par les usages constants et reconnus ; et à défaut d’usages, qu’à la distance de deux (2) mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les arbres à haute tige, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres arbres et haies vives (…).

Si un propriétaire de plantations dont les branches ou les racines dépassent la limite séparative des propriétés néglige de couper celles-ci dans les soixante jours d’une mise en demeure par envoi recommandé du voisin, ce dernier peut, de son propre chef et aux frais du propriétaire des plantations, couper ces branches ou racines et se les approprier. Si le voisin coupe lui-même ces branches ou racines qui dépassent, il assume le risque des dommages causés aux plantations. Il peut également exiger que leur propriétaire procède à leur coupe, sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit. Le juge tient compte, dans son appréciation, de toutes les circonstances de la cause, y compris de l’intérêt général. Le droit d’exiger l’enlèvement ne peut s’éteindre par prescription.

Les fruits qui tombent naturellement des arbres sur un bien immeuble contigu appartiennent à celui qui a la jouissance de ce bien immeuble contigu.