Les questions les plus fréquentes

Vérifier la stabilité

Faites appel à un ingénieur en stabilité pour vérifier si la structure doit être renforcée.

Il prendra en compte le poids propre de la terrasse et les charges dues à la neige et à l’occupation. Il détaillera les renforts à prévoir : cela peut être, par exemple, un dédoublement de solives, l’ajout d’une poutre métallique…

Vérifier l’étanchéité et l’écoulement des eaux

L’aménagement d’une terrasse doit se faire sur une étanchéité en parfait état. Vérifiez donc au préalable que la membrane d’étanchéité existante ne présente pas de boursouflures, de craquelures, de déchirures ou d’autre signe de vieillissement. L’absence de traces d’humidité au plafond du niveau inférieur doit aussi être contrôlée.

De petites altérations de la membrane peuvent être réparées à moindre coût, mais si vous devez renouveler la totalité de l’étanchéité, faites appel à un spécialiste.

N’oubliez pas !

• Pensez à isoler la toiture, c’est le moment !
• Contrôlez le bon écoulement de l’eau. Une pente de 2 % est préconisée. Le dessous de la terrasse ne sera en effet plus accessible lorsque le revêtement sera mis en place.
• N’oubliez pas de garder l’accès aux avaloirs pour pouvoir nettoyer les crépines. Prévoyez des planches dévissables ou des dalles démontables.

Chacun est en droit de réaliser des travaux sur ses murs et clôtures privatifs, dans le respect des réglementations urbanistiques en vigueur. Ces travaux ne peuvent néanmoins nuire aux voisins et il faudra dans certains cas les avertir.

Toutefois, le voisin ne peut pas s’opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture présente entre les parcelles.

Il est toujours possible de déroger à la règle générale par accord écrit entre voisins.

Plusieurs situations peuvent se présenter :

• Deux voisins peuvent se mettre d’accord pour élever une clôture mitoyenne (éventuellement sous la forme d’un mur) à frais communs. On parle alors de construction volontaire.
• En l’absence de clôture préexistante entre deux parcelles dont au moins une est bâtie, chacun peut imposer à son voisin la construction d’une clôture mitoyenne pour séparer les fonds, à frais partagés. On parle alors de construction contrainte (art. 3.106 du nouveau Code civil et 663 de l’ancien Code civil).

Hauteur et matériaux d’une clôture mitoyenne

• Nouveau Code civil : ni la hauteur ni les matériaux de la clôture ne sont définis mais ils peuvent l’être dans un règlement d’urbanisme communal ou régional.
• L’ancien Code civil prescrivait un mur d’au moins 2,6 m de hauteur dans les villes de moins de 50.000 habitants et d’au moins 3,2 m dans les autres villes.

• Si l’un des deux voisins souhaite que la clôture séparative puisse servir d’appui à un ouvrage (extension, véranda, auvent, par exemple), il peut imposer à son voisin que soit érigé un mur mitoyen présentant « une solidité, une largeur et une hauteur normales selon la destination des biens ».
  
  Si le voisin sollicité démontre qu’il n’a aucun besoin actuel de pareil mur et qu’il n’en fera aucun usage, le mur est érigé aux frais exclusifs du demandeur et il est alors privatif à ce dernier. Le mur peut néanmoins être construit à cheval sur la limite séparative des fonds et empiéter sur le terrain voisin sans aucune indemnisation pour la partie du sol correspondant à l’empiètement.
  
  C’est une exception au droit de propriété (art. 3.50), puisque de manière générale il n’est pas possible d’ériger de construction sur la propriété de son voisin sans son consentement.

Transmission du bruit à travers le mur mitoyen

La norme acoustique NBN S01-400-1 définit des performances d’isolation acoustique minimum entre deux logements. Un mur mitoyen n’est généralement pas assez épais pour éviter la transmission des bruits aériens d’un côté à l’autre.

Par ailleurs, si l’escalier du voisin est ancré dans le mur mitoyen, celui-ci rayonnera les bruits de pas.

Dans les typologies bruxelloises habituelles, il est impossible de respecter la norme si la nouvelle construction est ancrée dans le mur mitoyen. Pour pouvoir répondre à la norme, un nouveau mur doit être érigé sans aucun ancrage dans le mur existant. Un matériau d’isolation souple est intercalé entre les deux murs.

Que faire en cas de désaccord ou de conflit avec le voisin ?

La première étape peut consister en une médiation avec un médiateur ou une tentative de conciliation chez le juge de paix. À cette occasion, les parties exposent leurs points de vue respectifs devant le juge, qui tente de les concilier. En cas d’accord, celui-ci est acté dans un « procès- verbal de conciliation » qui vaut jugement et qui peut être exécuté par huissier.

À défaut, il faudra envisager d’entamer une réelle procédure judiciaire à l’issue de laquelle le juge tranchera le différend entre parties. Souvent, le juge estime alors nécessaire de descendre sur les lieux pour examiner concrètement le nœud du problème.

À côté des droits découlant de la mitoyenneté existent aussi des devoirs.

Charges de mitoyenneté

Chaque voisin copropriétaire est tenu de respecter des obligations tant financières que matérielles relatives au mur mitoyen. C’est ce que l’on appelle les « charges de la mitoyenneté ».

Les deux propriétaires se partagent les charges ordinaires et les dépenses de réparation et de reconstruction, qu’elles soient dues à la vétusté du mur ou à un cas fortuit. Néanmoins, si les réparations sont rendues nécessaires par le fait d’un des voisins, elles sont à sa charge exclusive (art. 3.112 du nouveau Code civil, précédemment à l’art. 655 de l’ancien Code civil).

Celui qui ne veut plus participer aux frais relatifs au mur mitoyen peut en abandonner la propriété sauf s’il continue à utiliser effectivement ce mur ou si des réparations du mur sont rendues nécessaires par son fait. Cela le dispense des frais des grosses réparations et reconstructions (passées ou futures) ainsi que des charges futures, mais pas des charges passées encore impayées (entretien, conservation). Il s’agit du « déguerpissement » prévu à l’art. 3.112, alinéa 2 du nouveau Code civil (anciennement art. 656 de l’ancien Code civil).

L’acte d’abandon de mitoyenneté se fait devant notaire afin d’être opposable aux tiers. Le voisin peut, s’il préfère, lui refuser l’abandon et exiger à la place la destruction du mur à frais communs.

En cas de dégradation

Toute intervention dégradant le mur mitoyen entraînera la responsabilité de l’auteur, qui devra répondre des conséquences de son acte et réparer le mur mitoyen à ses frais.

En cas de faute, la partie ayant subi le dommage aura droit à une réparation intégrale de son dommage pour autant que le lien entre la faute et le dommage soit établi.

En exécutant des travaux, le copropriétaire peut avoir causé à son voisin un trouble qui rompt l’équilibre existant entre les deux propriétés voisines, sans pour autant avoir commis de faute. Par exemple, le placement d’installations techniques sur le mur mitoyen sans précautions contre les vibrations peut engendrer un problème de bruits de voisinage, ou l’évacuation de fumées de combustion peut créer des odeurs. Dans ce cas, un juge saisi pourra condamner l’auteur du trouble au paiement d’une compensation, voire interdire ce trouble ou ordonner des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal (art. 3.101 du nouveau Code civil).

La règle veut que les droits soient les mêmes pour les deux copropriétaires du mur mitoyen, à cela près que chacun a l’usage du mur du côté de sa propriété.

Le mur mitoyen (ou clôture) est présumé appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires (art. 3.104 du nouveau Code civil et 577-2 de l’ancien Code civil). Les voisins peuvent jouir du mur, prendre appui sur le mur, le percer et même l’exhausser, mais avec des limites bien définies.

Droit de jouissance

Mur privatif

Dans le cas où le mur est privatif, celui qui n’en est pas propriétaire devra demander l’autorisation de son voisin pour intervenir sur ce mur, même s’il n’intervient que de son coté.

Que le mur soit mitoyen ou privatif, il faut s’assurer que les travaux ne nuisent pas à la propriété voisine. Par exemple la mise en peinture d’un mur séparatif peut provoquer des dégâts à un bâtiment si cette peinture n’est pas perméable à la vapeur d’eau.

Droit d’appui et d’enfoncement

Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut faire bâtir contre ce mur et y fixer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, à condition d’avoir obtenu l’accord de son voisin quant aux modalités d’exécution (art. 3.111 du nouveau Code civil).

Il n’est pas rare de rencontrer des cas où des poutres s’enfoncent sur presque toute l’épaisseur du mur puisque cela était permis par l’ancien Code civil, qui autorisait un appui dans le mur mitoyen sur presque toute son épaisseur, à 5,4cm près, pour y placer des poutres ou solives (art. 657 de l’ancien Code civil).

Attention : Les aménagements ne peuvent pas compromettre la stabilité du mur. Cela pourrait être le cas si les deux voisins font usage de leur droit de la même façon.

Acoustique

Si les encastrements et enfoncements sont superficiels (comme par exemple le placement d’un évier), l’accord du voisin n’est théoriquement pas nécessaire. Il est néanmoins important de garder à l’esprit que toute saignée dans un mur mitoyen affaiblit l’isolation acoustique entre les deux propriétés et peut dès lors être source de conflit.

Pour éviter la transmission des bruits des installations techniques d’une habitation vers l’autre, l’encastrement de canalisations, tuyauteries et autres conduits dans un mur mitoyen est fortement déconseillé. Les installations techniques et les canalisations ne devraient être fixées au mur mitoyen qu’au moyen de fixations antivibratiles.

^{Manchons antivibratiles pour la fixation des canalisations}

Après l’exhaussement, le mur sera en partie mitoyen et en partie privatif, ce qui implique que :

• l’entretien de la partie mitoyenne se fera aux frais des deux voisins ;
• l’entretien de la partie exhaussée (privative) se fera aux frais de celui qui a exhaussé ;
• une cheminée sur ou à proximité du mur mitoyen sera exhaussée aux frais de celui qui exhausse le mur. Il est conseillé d’établir préalablement un accord précisant à qui incombent les charges d’entretien de la réhausse de la cheminée.

Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuel à apporter au mur mitoyen pour le renforcer doit se prendre de son côté.

Création de fenêtres et d’ouvertures de murs

Ouvertures dans un mur mitoyen

Dans l’ancien Code civil (art. 675), la création d’ouvertures n’était pas autorisée dans un mur mitoyen sans consentement du voisin. Cette notion de consentement disparait du nouveau Code civil livre 3, qui interdit tout bonnement ces ouvertures (fenêtres, portes, balcons) à l’article 3.132. Toutefois, en vertu de l’article 3.1, les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de déroger à ces dispositions.

Position des ouvertures par rapport à la limite mitoyenne

Le nouveau Code civil (art. 3.132) impose que ces ouvrages soient placés à une distance d’au moins 1,90 m de la propriété voisine. La distance est mesurée « par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles ».

L’ancien Code civil (art. 678 et 679) distinguait les vues droites des vues obliques et prescrivait le respect d’une distance minimale de 1,90 m pour les vues droites et de 0,60 m pour les vues obliques.

La distance se comptait depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 680).

Il existe trois façons de rendre mitoyen un mur séparatif privatif existant.

La cession forcée de mitoyenneté

(art. 3.107 du nouveau Code civil et art. 661 de l’ancien Code civil)

Si un voisin veut s’appuyer sur un mur séparatif privatif, il peut forcer à la vente son voisin propriétaire du mur en lui payant la moitié de la valeur du mur et du sol qu’il souhaite occuper (art. 3.109). Le prix du rachat est fixé de commun accord entre les voisins ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

Le Bordereau de reprise de Mitoyenneté publié par la Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers peut servir de référence pour fixer le prix de rachat, mais généralement on fera appel à un géomètre.

Dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une extension, il est déconseillé pour des raisons acoustiques de faire usage de cette possibilité de rachat de mitoyenneté et de s’appuyer sur le mur existant. Il est recommandé de réaliser un second mur à distance.

En construisant sur son propre terrain, le bâtisseur réalisera un mur qui lui sera privatif et ne devra pas demander d’accord au voisin.

L’acquisition forcée de mitoyenneté

(art. 3.108 du nouveau Code civil)

Si un voisin usurpe un mur privatif (en y appuyant une construction par exemple), le nouveau Code civil prévoit dorénavant que le propriétaire originaire du mur puisse le forcer à en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du sol et du mur.

Par jurisprudence cette situation existait déjà avant l’entrée en vigueur du nouveau Code civil par application de l’article 611 « inversé » de l’ancien Code civil.

NB : si le voisin construit contre un mur privatif, la simple pose d’une isolation entre l’ancien et le nouveau mur, ou la pose d’un solin au sommet de ces deux murs pour éviter le ruissellement d’eau de pluie ne suffisent pas à estimer que le bâtisseur a usurpé le mur privatif et à lui imposer le rachat de la mitoyenneté.

L’acquisition par prescription ou usucapion

(art. 3.26 et 3.27 du nouveau Code civil)

Le voisin peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif par prescription, sans paiement d’indemnité, lorsqu’il utilise le mur comme s’il était mitoyen depuis une période de 10 ans s’il est de bonne foi, et de 30 ans s’il est de mauvaise foi. Dans l’ancien Code civil (art. 2262 et suivants), il s’agissait d’une période de plus de 30 ans.

Pour un mur dont l’utilisation a débutée avant le 1er septembre 2021, ce sont tout de même les délais du nouveau Code civil qui s’appliquent, et qui démarrent à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Code civil (selon l’art. 37 §2 le délai total ne peut cependant pas dépasser la durée qui aurait été applicable sous l’ancien Code civil).

Déterminer le statut d’un mur séparatif, c’est-à-dire déterminer s’il est mitoyen ou privatif, est important puisque des droits et des obligations différents en découlent.

Murs soumis à l’ancien Code civil (sauf exception, les murs d’avant le 1^er septembre 2021)

En principe, le statut d’un mur est déterminé par les titres (jugement, titre de propriété, acte authentique, etc.). Dans les faits ces titres sont souvent absents ou peuvent se contredire.

Pour y pallier l’ancien Code civil prévoyait deux (et deux seules) présomptions légales de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté inscrites à l’article 653.

Deux présomptions de mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 653) :

• Tout mur de séparation existant entre deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge;
• Tout mur de séparation existant entre des cours et jardins est présumé mitoyen.

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Il n’y a donc pas de présomption de mitoyenneté d’un mur séparant un bâtiment et un jardin (ou une cour). Dans ce cas, le mur est privatif du bâtiment qu’il soutient. Les titres (écrits authentiques ou privés) peuvent toutefois déroger à cette règle en établissant la propriété exclusive de l’un des voisins.

Marques de non-mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 654) :

Si la partie supérieure du mur est droite d’un côté et inclinée de l’autre et/ou s’il n’y a de chaperon, de filet ou de corbeaux de pierre que d’un côté, le mur est alors privatif.

Murs soumis au nouveau Code civil (sauf exception, les murs d’après le 1^er septembre 2021)

Le nouveau Code civil ne prévoit plus qu’une présomption de mitoyenneté, mais étend les marques de non-mitoyenneté. Elles sont décrites à l’art. 3.105.

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