Urbanisme

Quels sont les droits liés au mur mitoyen ?

La règle veut que les droits soient les mêmes pour les deux copropriétaires du mur mitoyen, à cela près que chacun a l’usage du mur du côté de sa propriété.

Le mur mitoyen (ou clôture) est présumé appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires (art. 3.104 du nouveau Code civil et 577-2 de l’ancien Code civil). Les voisins peuvent jouir du mur, prendre appui sur le mur, le percer et même , mais avec des limites bien définies.

Droit de jouissance

Les « prérogatives ordinaires » sur le mur mitoyen (art. 3.110 du nouveau Code civil) stipulent que chaque copropriétaire peut utiliser de son côté le mur conformément à sa destination, de manière raisonnable et non abusive, et dans le respect des droits du voisin.

Chaque copropriétaire peut donc de son côté du mur, sans demander l’accord du voisin, peindre le mur, y faire pousser des plantes grimpantes, fixer un élément léger comme une cible de fléchettes, etc.

Anciennement il s’agissait des règles du droit commun de la (art. 577-2 de l’ancien Code civil).

Photo d'un mur sur lequel monte une glycine.

Photo d'un mur privatif.

Mur privatif

Dans le cas où le mur est privatif, celui qui n’en est pas propriétaire devra demander l’autorisation de son voisin pour intervenir sur ce mur, même s’il n’intervient que de son coté.

Que le mur soit mitoyen ou privatif, il faut s’assurer que les travaux ne nuisent pas à la propriété voisine. Par exemple la mise en peinture d’un mur séparatif peut provoquer des dégâts à un bâtiment si cette peinture n’est pas perméable à la vapeur d’eau.

Droit d’appui et d’enfoncement

Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut faire bâtir contre ce mur et y fixer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, à condition d’avoir obtenu l’accord de son voisin quant aux modalités d’exécution (art. 3.111 du nouveau Code civil).

Il n’est pas rare de rencontrer des cas où des poutres s’enfoncent sur presque toute l’épaisseur du mur puisque cela était permis par l’ancien Code civil, qui autorisait un appui dans le mur mitoyen sur presque toute son épaisseur, à 5,4cm près, pour y placer des poutres ou (art. 657 de l’ancien Code civil).

Attention : Les aménagements ne peuvent pas compromettre la stabilité du mur. Cela pourrait être le cas si les deux voisins font usage de leur droit de la même façon.

Appui autorisé par le nouveau Code civil, jusqu’à la moitié de l’épaisseur du mur
Appui anciennement autorisé sur presque toute l’épaisseur du mur
Exemple de mur affaibli par l’usage du droit d’enfoncement.

Acoustique

Si les encastrements et enfoncements sont superficiels (comme par exemple le placement d’un évier), l’accord du voisin n’est théoriquement pas nécessaire. Il est néanmoins important de garder à l’esprit que toute saignée dans un mur mitoyen affaiblit l’isolation acoustique entre les deux propriétés et peut dès lors être source de conflit.

Pour éviter la transmission des bruits des installations techniques d’une habitation vers l’autre, l’encastrement de canalisations, tuyauteries et autres conduits dans un mur mitoyen est fortement déconseillé. Les installations techniques et les canalisations ne devraient être fixées au mur mitoyen qu’au moyen de fixations antivibratiles.

Manchons antivibratiles pour la fixation des canalisations

Droit d’exhaussement

Chaque copropriétaire peut le mur mitoyen en vertu de l’article 3.111 du nouveau Code civil.

Il peut s’agir d’une simple élévation du mur ou d’un exhaussement permettant l’ajout d’un étage, d’une annexe ou d’une terrasse (auparavant, article 658 et suivants de l’ancien Code civil). L’exhaussement du mur devra pouvoir supporter la charge d’une construction semblable sur la parcelle avoisinante.

Le copropriétaire qui exhausse le mur le fait à ses frais et devient propriétaire privatif de la partie exhaussée. Le propriétaire voisin peut cependant ensuite acquérir la propriété de l’exhaussement en payant la moitié de la valeur de l’exhaussement, sans que ce montant puisse être inférieur à la moitié des dépenses du voisin (art. 3.111, alinéa 4 du nouveau Code civil).

Photo d'un mur qui a été exhaussé pour contruire une annexe.

Après l’exhaussement, le mur sera en partie mitoyen et en partie privatif, ce qui implique que :

  • l’entretien de la partie mitoyenne se fera aux frais des deux voisins ;
  • l’entretien de la partie exhaussée (privative) se fera aux frais de celui qui a exhaussé ;
  • une cheminée sur ou à proximité du mur mitoyen sera exhaussée aux frais de celui qui exhausse le mur. Il est conseillé d’établir préalablement un accord précisant à qui incombent les charges d’entretien de la réhausse de la cheminée.

Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuel à apporter au mur mitoyen pour le renforcer doit se prendre de son côté.

Création de fenêtres et d’ouvertures de murs

Ouvertures dans un mur mitoyen

Dans l’ancien Code civil (art. 675), la création d’ouvertures n’était pas autorisée dans un mur mitoyen sans consentement du voisin. Cette notion de consentement disparait du nouveau Code civil livre 3, qui interdit tout bonnement ces ouvertures (fenêtres, portes, balcons) à l’article 3.132. Toutefois, en vertu de l’article 3.1, les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de déroger à ces dispositions.

Position des ouvertures par rapport à la limite mitoyenne

Le nouveau Code civil (art. 3.132) impose que ces ouvrages soient placés à une distance d’au moins 1,90 m de la propriété voisine. La distance est mesurée « par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles ».

L’ancien Code civil (art. 678 et 679) distinguait les vues droites des vues obliques et prescrivait le respect d’une distance minimale de 1,90 m pour les vues droites et de 0,60 m pour les vues obliques.

La distance se comptait depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 680).

Terrasse ne répondant pas aux impositions du nouveau Code civil.
En effet, du côté gauche, la distance de 1,90m par rapport à la limite de la parcelle n’est pas respectée.

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