Les travaux en copropriété : priorités et points d’attention

Copropriété : comment répartir les coûts et planifier les travaux des parties communes ?

Répartition des coûts

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.
Généralement, toute l’enveloppe de l’immeuble relève des parties communes, ainsi que les cheminées et les balcons. Les châssis, par contre, sont souvent privatifs.

Avantages pour tous et équité énergétique

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage (voir schémas ci-dessous).

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Planification des travaux

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur les parties communes du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds sont à prévoir en fonction dès que possible.

Les travaux prévus dans l’immédiat ne sont pas toujours les plus bénéfiques pour tous les lots privatifs, c’est pourquoi il est important que le planning à long terme prévoie une amélioration globale de l’immeuble.
Cela permet d’éviter tout sentiment d’inégalité au sein de la copropriété.

Il est intéressant d’investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble, afin de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Comment se fait la prise de décision pour réaliser des travaux en copropriétés ?

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50 % + 1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100 % des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Dès qu’on touche à une partie commune, il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

En savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles ?

Pour en savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles, les acteurs de l’association des copropriétaires (ACP), les assemblées générales, les comptes en copropriétés, consultez notre page « Copropriété : gestion et organisation »

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

Quelles est la procédure à suivre pour réaliser des travaux en copropriété ?

Avoir une copropriété en ordre

1. Vérifier l’enregistrement de l’ACP au Bureau Sécurité Juridique du SPF finance. Vérification sur le site de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
2. Désigner le syndic et le commissaire au compte à voter à la majorité absolue (50 % + 1) lors d’une AG
3. Enregistrer le syndic à la BCE
4. Avoir un fonds de réserve et un fonds de roulement au nom de la copropriété

Enregistrement de l’ACP et du syndic ?

L’association des copropriétaires (ACP) représente l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Elle administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.
Le syndic est responsable de la gestion de l’ACP.

Pour en savoir plus sur l’enregistrement de l’ACP et du syndic, consultez notre page :

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Réaliser des travaux sur les parties communes

Avant l’AG

• Identifier les travaux à réaliser (par le syndic en s’appuyant sur l’avis d’experts)
• Budgétiser les travaux (demande de plusieurs devis)
• Mettre les travaux à l’ordre du jour (au moins 3 semaines avant l’AG)
• Convoquer une AG (au moins 15 jours avant la date de l’AG) et mettre les travaux et leur financement à l’ordre du jour

Lors de l’AG

• Atteindre le quorum de présence lors de l’AG
• Désigner un président et un secrétaire de séance pour l’AG
• Délibérer des points à l’ordre du jour et voter selon la majorité requise : quels travaux – choix de l’entrepreneur – choix de l’architecte (si nécessaire) – le financement
• Acter les décisions dans le procès-verbal (PV) de l’AG et le faire signer par tous les copropriétaires présents.

Et après ?

• Introduire une demande de permis d’urbanisme si les travaux votés l’imposent
• Faire éventuellement un appel de fonds pour les travaux
• Exécuter les travaux
• Demander les Primes RENOLUTION

Pour en savoir plus sur les points d’attention et la procédure d’introduction des primes pour les copropriétés, consultez notre page « Primes RENOLUTION pour les copropriétés » :

Aides financières

Fiches info

Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés

De manière générale, quels sont les travaux prioritaires dans une copropriété ?

1. Résolution des problèmes de sécurité et de salubrité de l’immeuble (ex : mise en conformité électricité gaz, infiltration, risque de chute, …).
2. Amélioration énergétique de l’immeuble :

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Version texte des indications de l’illustration

• Tout d’abord, isolez l’enveloppe de l’immeuble afin d’éviter au maximum que la chaleur produite ne s’échappe.
  
• Ensuite, installez des équipements techniques performants, sans oublier la ventilation.
  
• Enfin, investissez dans les énergies renouvelables (ex : panneaux photovoltaïques, …).

Que faire d’autre pour économiser de l’énergie ?

En parallèle, informez-vous sur les gestes quotidiens et petites interventions que vous pouvez facilement mettre en œuvre individuellement pour réduire votre facture d’énergie. Pour plus d’informations, consultez la fiche info d’écoconso, « 35 gestes pour économiser l’énergie » :

Énergies

Fiches info

35 gestes pour économiser l’énergie

Copropriété : quels sont les travaux d’isolation prioritaires dans votre immeuble ?

Isoler la toiture

Une toiture représente en moyenne 35 % des pertes d’énergie dans le bâtiment (parce que la chaleur monte). Une isolation efficace de la totalité de la toiture augmente le confort non seulement des logements mais également des parties communes, tout en réduisant les factures énergétiques de tous. Isoler la toiture est donc l’investissement commun prioritaire.

Isoler la toiture plate

Pour les toitures plates, l’isolation par l’extérieur est la méthode la plus sûre. En rénovation, un isolant rigide est placé au-dessus de la membrane d’étanchéité existante si elle est en bon état. Une nouvelle membrane d’étanchéité à la pluie est placée au-dessus des panneaux d’isolation.

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Points d’attention

• ATTENTION : l’isolation d’une toiture plate par l’intérieur est déconseillée !
  Autrefois régulièrement mis en œuvre, ce système est pourtant à proscrire. Cette technique augmente le risque de condensation dans la toiture, ce qui entraine une détérioration de l’isolant et de la structure. Si une isolation est déjà existante, il est nécessaire de vérifier son état.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer la coupole de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas, l’isolation d’une toiture plate nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

En savoir plus sur l’isolation de la toiture plate ?

Pour plus d’information sur l’isolation d’une toiture plate, les types d’isolants et les primes, consultez notre page « Toiture plate – Rénovation et isolation »

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Conseils

Isolation d’une toiture plate ?

Isoler la toiture inclinée

Il existe plusieurs méthodes pour isoler une toiture inclinée :

• Par l’intérieur
• Par l’extérieur (système sarking)

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En savoir plus sur l’isolation de la toiture inclinée ?

Afin de définir la méthode la plus adaptée à votre situation, consultez notre page « Toiture inclinée – Rénovation et isolation ». Vous y trouverez de l’information sur les différentes méthodes, les types d’isolants et d’autres infos utiles à l’isolation d’une toiture inclinée.

Isolation

Conseils

Isolation d’une toiture inclinée ?

Points d’attention

• Si vous n’avez pas de sous toiture en bon état (couche étanche à l’eau disposée entre la structure et la couverture de tuiles ou autres), il sera nécessaire de déposer la couverture de votre toiture.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer les fenêtres de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas (plus couramment pour la méthode sarking), l’isolation d’une toiture inclinée nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION

Isoler la façade arrière et/ou latérale par l’extérieur

Les murs sont responsables de près de 25 % des pertes de chaleur dans le bâtiment.
Les isoler permet d’augmenter la sensation de confort et de faire des économies d’énergie.

L’isolation des façades par l’extérieur est la technique d’isolation à privilégier. En effet, elle permet d’assurer la continuité de l’isolant, limitant ainsi les ponts thermiques et les risques de condensation. Elle permet également de conserver l’inertie thermique des murs, de protéger la structure portante de l’influence du climat et de ne pas réduire la surface intérieure existante.

En savoir plus

Différentes méthodes de mise en œuvre sont possibles selon la complexité de la façade et selon la finition
extérieure souhaitée. Consultez notre brochure « Isoler les façades par l’extérieur – Principes et techniques » afin de définir la méthode qui est la plus adaptée à votre situation.

Isolation

Conseils

Isolation des façades par l’extérieur ?

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Points d’attention

• Si vous isolez un mur mitoyen par l’extérieur (sur la propriété voisine), il vous faudra impérativement l’accord écrit du voisin pour réaliser ces travaux.
• Dans certains cas, l’isolation de la façade par l’extérieur nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation extérieure de façade doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la prime RENOLUTION.
• Si les châssis doivent être remplacés, il est préférable de réaliser les travaux en même temps que l’isolation de la façade. De cette façon, les raccords pourront être effectués plus aisément et la fenêtre pourra être placée dans la continuité de l’isolant (figure 1).
• Si les châssis existants sont conservés, il est important de veiller à l’isolation des retours des fenêtres afin d’éviter les ponts thermiques (figures 2 et 3).

Isoler le plafond des caves et/ou garages

La perte d’énergie par le sol représente +/- 15 % des déperditions globales de l’immeuble.
Ces travaux ne sont généralement pas trop coûteux et améliorent le confort au rez-de-chaussée ainsi que la performance énergétique de l’enveloppe.

Les travaux consistent à placer un isolant sous le plafond des caves et/ou garages.

Une finition peut être ajoutée selon la nécessité de protection contre l’incendie ou pour assurer une étanchéité à l’air.

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Points d’attention

• ATTENTION : en isolant le plafond, la température des caves et/ou garages va diminuer. Il sera d’autant plus important de bien ventiler les caves/garages, de préférence de manière transversale (courant d’air), pour éliminer l’excédent d’humidité.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation du plafond des caves doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

Remarques générales

• Lors du phasage des différents travaux, des raccords en attente devraient être prévus pour assurer la continuité des isolants et éviter tout risque de pont thermique.
• Lorsqu’on isole, l’enveloppe devient plus étanche à l’air. Il est donc indispensable d’avoir une réflexion sur la ventilation individuelle ou collective, afin de garantir un air sain et éviter tout problème de condensation. Pour plus d’informations, consultez notre brochure « Ventilation d’une habitation en rénovation ».
• Pour plus d’informations sur les primes RENOLUTION, nous vous invitons à consulter notre fiche info « Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés – Points d’attention et procédure d’introduction » :

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Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés