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Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

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Habiter un logement dans une copropriété implique la gestion collective de parties communes. Pour que cela se passe bien, le savoir-vivre est primordial. Afin de faciliter ce fonctionnement collectif, le législateur a mis un cadre en place.

Les copropriétés sont monnaie courante en Région de Bruxelles- Capitale, tout comme les questions que l’on peut se poser sur leur fonctionnement.

Quelles primes pour une copropriété à Bruxelles ?

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Primes RENOLUTION

Le 1er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Une copropriété, cela implique quoi ?

Une copropriété forcée se crée lorsqu’il y a au moins deux copropriétaires d’au moins deux lots différents dans un même immeuble. Cela signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuel, mais sont également propriétaires en indivision des parties communes.

Escalier commun dans une copropriété à Bruxelles

Ce qui réglemente la copropriété

  • Le Code Civil
  • Les statuts de la copropriété (l’acte de base et le règlement de copropriété)
  • Le règlement d’ordre intérieur (obligatoire)
  1. L’ (ACP) est l’ensemble des copropriétaires. 
  2. Le (est obligatoire, qu’il soit professionnel ou non). Il représente l’ACP et gère l’immeuble en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.
  3. Le commissaire aux comptes (obligatoire) : Il vérifie les comptes présentés par le syndic.
  4. Le conseil de copropriété (obligatoire à partir de 20 lots).

L’enregistrement de l’ACP et du syndic à la BCE est obligatoire. Pour la marche à suivre, consultez notre fiche info La copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Assemblée générale

La loi prévoit une ordinaire au minimum par an. Elle permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes, sur toutes les questions d’intérêt commun. Il est donc indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. 

Les comptes

Chaque copropriété aura au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP. 

Les travaux en copropriété ?

Une copropriété est un modèle économique auquel chaque copropriétaire participe volontairement et se doit de respecter un certain nombre d’engagements. Un des engagements est d’exécuter les travaux nécessaires pour conserver le bon état des . De plus, des travaux à l’enveloppe de l’immeuble sont souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des différents logements.

Discussion des copropriétaires et du syndic à propos des travaux

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.

Qui prend les décisions concernant les travaux

La décision des travaux doit être prise lors d’une (AG).

  • Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50%+1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
  • Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
  • Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
  • Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100% des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Parties communes

Dès qu’on touche à une partie commune il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

Isolation d’une copropriété ?

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage.

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Schéma : flux de chaleur dans une copropriété dont l'enveloppe n'est pas isolée
Flux de chaleur dans une copropriété
dont l’enveloppe n’est pas isolée
Schéma : flux de chaleur dans une copropriété dont l'enveloppe est isolée
Flux de chaleur dans une copropriété
dont l’enveloppe est isolée

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur l’enveloppe du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds se feront en fonction dès que possible. 

Investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble permettra de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Homegrade : comment nous pouvons vous aider

Homegrade propose un accompagnement adapté aux petites copropriétés gérées sans syndic professionnel en vue de faciliter des démarches collectives et inciter à prendre des décisions par rapport à la rénovation du bâtiment.

Nos services :

  • Soutien à la mise en place de la copropriété (syndic non-professionnel) ;
  • Pré-diagnostic (prioriser les travaux des parties communes, …) ;
  • Informations techniques ;
  • Réunion préalable à l’assemblée générale (AG) ;
  • Soutien à l’analyse des devis ;
  • Soutien à l’élaboration du dossier de primes ;
  • Renvoi vers des structures plus adéquates.

Homegrade ne propose pas de service d’aide juridique.

Une participation à une réunion préalable à l’AG est éventuellement possible afin de synthétiser l’ensemble de nos conseils aux copropriétaires.

Partenaires et autres services compétents

Facilitateur Bâtiment Durable

Si votre copropriété est gérée par un syndic professionnel, contactez le Facilitateur Bâtiment Durable ! Ce service gratuit propose une guidance personnalisée et un diagnostic détaillé de votre bâtiment.

Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

Si vous avez des questions juridiques, vous pouvez contacter le SNCP.

Médiateurs

Si vous avez des conflits interpersonnels entre copropriétaires ou avec votre syndic, nous vous conseillons de contacter le médiateur de votre commune.

Publications et liens utiles

Nos publications

Gestion et organisation

Tavaux en copropriété

Vocabulaire — Petites copropriétés

ACP

Association des copropriétaires. Celle-ci désigne l’entité juridique qui reprend l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble divisé en différents lots appartenant à des propriétaires distincts.

AG

Assemblée générale. C’est la réunion des copropriétaires où se prennent les décisions relatives aux choses communes.

Acte de base

Rédigé par un·e notaire, il reprend la description de l’ensemble immobilier, des parties commune et privatives et fixe la quote-part des parties commune affectée à chaque partie privative.

Parties communes

Parties de l’immeuble qui sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : les couloirs, les murs, les escaliers, l’ascenseur, la toiture…

Syndic

Il conseille, assiste et informe les copropriétaires et gère l’immeuble en leur nom en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG. Le syndic est obligatoire dans toutes les copropriétés.