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Pour le syndic : assurance obligatoire

Depuis le 01/09/2010, la loi impose à tout syndic (bénévole et professionnel) de couvrir sa responsabilité concernant l’exercice de sa mission en souscrivant une assurance responsabilité civile (RC syndic).

Si le syndic est non professionnel et donc bénévole, les frais de cette assurance sont assumés par l’ACP.
Si le syndic est professionnel, il doit également être inscrit auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). À ce titre, il est soumis à la déontologie de l’Institut et est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle.

Plus d’infos

• Sur les biens et modifications de la propriété : ejustice.just.fgov.be
• Sur la loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion : ejustice.just.fgov.be

Pour la copropriété : assurances vivement conseillées

La loi n’aborde pas la question des assurances à souscrire par la copropriété. Or les conséquences dommageables de certains sinistres tant au niveau des bâtiments que de la responsabilité de l’association des copropriétaires peuvent être très importantes. Il est dès lors vivement recommandé de souscrire certaines polices :

• la police dite « globale » ou « habitation », également appelée assurance incendie ;
• l’assurance couvrant la responsabilité du personnel salarié, du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.

Plus d’infos

Plus d’infos : justice.belgium.be et snpc-nems.be

Rôle d’un syndic

Le rôle d’un syndic est de représenter l’ACP et de centraliser la communication au sein de l’ACP.

La désignation d’un syndic (professionnel ou non) est rendue obligatoire par l’art. 577 du code civil entré en vigueur en 1995, et ce, pour toute copropriété comprenant au moins 2 copropriétaires.

Depuis le 1er avril 2017, le mandat du syndic doit obligatoirement être inscrit à la BCE via le guichet d’entreprises agréés de son choix. Cette obligation émane de l’Arrêté Royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d’inscription du syndic à la BCE. Elle ne s’applique pas aux copropriété dont l’acte de base mentionne une dérogation à cet article.

Étape 1 : Désigner un syndic au sein de l’ACP lors d’une assemblé générale (AG)

Si l’ACP n’a pas encore désigné de syndic, il y a lieu de prévoir une assemblée générale (AG) de copropriété afin d’en désigner un.
Dans les petites copropriétés, il s’agit souvent d’un des copropriétaires se portant volontaire pour une période déterminée et renouvelable.

Vote

La candidature peut être acceptée si elle est obtenue suite à un vote à la majorité des voix.

• Condition pour effectuer un vote : quorum des présences en AG de minimum 51% des copropriétaires dont les quotités représentent ensemble minimum 51% des millièmes.
• Condition de validation d’une décision par un vote : minimum 51% des voix des représentants présents en faveur de la décision.

Acte de désignation

À l’issue de l’AG, il y a lieu de notifier l’acte de désignation dans un procès-verbal (PV) reprenant le détail des décisions prises :

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• la date de la désignation du syndic ;
• les personnes présentes et le quorum, le nombre et le résultat du vote ;
• le nom du nouveau syndic, son prénom et ses coordonnées ;
• le numéro de registre national du syndic (si personne physique) ;
• la date du début de mission du nouveau syndic ;
• le lieu où peuvent être consultés le règlement d’ordre intérieur et le registre contenant les décisions de l’AG ;
• le choix du guichet d’entreprises pour l’enregistrement du mandat (optionnel).

Étape 2 : Enregistrer le mandat du nouveau syndic

L’inscription du mandat du nouveau syndic doit se faire auprès d’un des guichets d’entreprises agrées de votre choix. Plus d’infos : economie-emploi.brussels

Cette démarche doit se faire au plus tôt, en fonction de la date de la désignation du nouveau syndic (en AG). La procédure coute actuellement 85,5€ et prend environ 2 semaines. Elle doit être renouvelée lors du changement de syndic. En fonction du guichet d’entreprises choisi, les démarches peuvent se faire par email, en ligne ou au guichet physique.

Que doit mentionner la demande ?

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• le nom et les coordonnées complètes du nouveau syndic ;
• le numéro de registre national du syndic (personne physique) ;
• un extrait de l’acte de désignation du syndic (le PV de l’AG).

L’enregistrement de l’ACP à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) est rendu obligatoire par l’art.
577-5 du Code Civil, entré en vigueur le 1er août 1995. Cela signifie que l’ACP est reconnue comme entité
juridique, elle bénéficie alors d’un numéro d’entreprise.
Cette obligation de l’enregistrement de l’ACP ne s’applique pas aux copropriétés dont l’acte de base
mentionne une dérogation à la loi de la copropriété.

Bien que la plupart des ACP sont aujourd’hui enregistrées automatiquement par le notaire lors de la vente
du premier lot, il est récurrent que ceci ne soit pas encore le cas pour des ACP plus anciennes. Dans ce cas,
l’enregistrement doit être demandé au Bureau Sécurité Juridique.

Votre copropriété est déjà enregistrée

Vous pouvez faire cette vérification sur le site de la BCE, grâce à l’onglet Public Search.
Vous pouvez retrouver facilement l’ACP et son numéro d’entreprise associé grâce à l’adresse de l’immeuble.

Plus d’infos : kbopub.economie.fgov.be

Votre copropriété n’est pas encore enregistrée

L’enregistrement de l’ACP peut être réalisée de 3 manières différentes :

• soit par le notaire ayant établi l’acte de base (service payant) ;
• soit via un guichet d’entreprises de votre choix qui enregistre l’ACP ainsi que le syndic (service payant. Voir plus bas) ;
• soit par le (futur) syndic qui peut réaliser lui-même l’enregistrement auprès du Bureau Sécurité Juridique (procédure gratuite).

Démarches d’enregistrement du statut juridique de l’ACP

Le (futur) syndic peut contacter le Bureau Sécurité Juridique du SPF finance en communiquant les informations concernant la copropriété. Cette procédure est gratuite et prend de 2 à 4 semaines. Elle se fait actuellement par mail, auprès du service compétent en fonction de la commune où réside la copropriété (voir plus bas). Il vous sera demandé de présenter les documents listés ci-dessous.

Un scan de l’acte de base précisant les informations suivantes :

• le nom de la copropriété (par exemple : ACP Nomdelimmeuble ou ACP Nomdelarueno) ;
• le nom et l’adresse du notaire ayant établi l’acte de base ;
• la date de création de la copropriété ;
• la description du bien ;
• une copie du règlement de copropriété ;
• une copie conforme des plans liés à l’acte de base (optionnel)

Pour recevoir des informations générales, le futur syndic peut envoyer un mail (voir « Contacts » ci-dessous) ou appeler le Call Center du Service Public Fédéral (SPF) Finances au 0257/25757.

Contacts du bureau Sécurité Juridique du SPF finance

Contactez le bureau compétent en fonction de la commune où réside la copropriété :

Bureau Bruxelles 1 : rzsj.bureau.bruxelles1@minfin.fed.be
1000 Bruxelles (sauf zone du canal*), 1040 Etterbeek, 1210 Saint-Josse-tenNoode

Bureau Bruxelles 2 : rzsj.bureau.bruxelles2@minfin.fed.be
1070 Anderlecht, 1190 Forest, 1060 Saint-Gilles, 1170 Watermael-Boitsfort, 1180 Uccle

Bureau Bruxelles 3 : rzsj.bureau.bruxelles3@minfin.fed.be
1020 Laeken(*), 01030 Schaerbeek, 1081 Koekelberg, 1082 Berchem-Sainte-Agathe, 1083 Ganshoren, 1090 Jette, 1120 Neder-Over-Heembeek, 1130 Haren (*), 1140 Evere

Bureau Bruxelles 5 : rzsj.bureau.bruxelles5@minfin.fed.be
1050 Ixelles, 1080 Molenbeek-St-Jean, 1150 Woluwe-Saint-Pierre, 1160 Auderghem, 1200 Woluwe-Saint-Lambert

(*) Vérifiez le bureau Sécurité juridique duquel votre bien dépend, selon le nom de la rue, via l’application Annucomp sur le site du SPF Finances dans l’onglet « enregistrement des actes » : eservices.minfin.fgov.be

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage.

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur l’enveloppe du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds se feront en fonction dès que possible. 

Investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble permettra de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Une copropriété est un modèle économique auquel chaque copropriétaire participe volontairement et se doit de respecter un certain nombre d’engagements. Un des engagements est d’exécuter les travaux nécessaires pour conserver le bon état des parties communes. De plus, des travaux à l’enveloppe de l’immeuble sont souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des différents logements.

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.

Qui prend les décisions concernant les travaux

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50%+1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100% des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Parties communes

Dès qu’on touche à une partie commune il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

Une copropriété forcée se crée lorsqu’il y a au moins deux copropriétaires d’au moins deux lots différents dans un même immeuble. Cela signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuel, mais sont également propriétaires en indivision des parties communes.

Ce qui réglemente la copropriété

• Le Code Civil
• Les statuts de la copropriété (l’acte de base et le règlement de copropriété)
• Le règlement d’ordre intérieur (obligatoire)

1. L’association des copropriétaires (ACP) est l’ensemble des copropriétaires. 
2. Le syndic (est obligatoire, qu’il soit professionnel ou non). Il représente l’ACP et gère l’immeuble en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.
3. Le commissaire aux comptes (obligatoire) : Il vérifie les comptes présentés par le syndic.
4. Le conseil de copropriété (obligatoire à partir de 20 lots).

L’enregistrement de l’ACP et du syndic à la BCE est obligatoire. Pour la marche à suivre, consultez notre fiche info La copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Assemblée générale

La loi prévoit une assemblée générale ordinaire au minimum par an. Elle permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes, sur toutes les questions d’intérêt commun. Il est donc indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. 

Les comptes

Chaque copropriété aura au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP.