A quoi faut-il faire attention avant de signer le compromis de vente pour l’achat d’un logement ?
Attention : un compromis de vente vaut vente !
Dès que vous signez un compromis (sauf conditions suspensives), la vente est définitive même si le bien ne vous est pas encore délivré et que vous n’avez pas encore payé le prix !
Donc, avant de signer, étudiez le projet de compromis de vente que le vendeur vous soumet et faites-le examiner par votre notaire !
Important à savoir
Le vendeur demande souvent le versement d’un acompte en matière de garantie. Ce n’est pas obligatoire mais c’est légal. Exigez que l’acompte soit consigné chez son notaire et non pas sur son propre compte ou celui de l’agence immobilière. En cas de problème, il sera plus facile de le récupérer.
Sauf si le compromis le stipule autrement, vous devenez propriétaire à la signature du compromis. Vous n’aurez pas encore la jouissance du bien mais tous les risques afférents à l’immeuble vous seront transférés. Prenez donc une assurance incendie dès la signature du compromis ou précisez dans le compromis que l’acquéreur ne sera propriétaire du bien que le jour de la signature de l’acte notarié ou que les risques restent à charge du vendeur, jusqu’à l’entrée en jouissance.
Depuis le 20 octobre 2018, un compromis peut être conclu par e-mail, Facebook, etc.
Comment faire une offre pour l’achat d’un logement ?
Vous avez trouvé un logement qui vous plaît, il correspond à vos besoins présents et futurs et il est abordable financièrement, alors que faire ?
Mettez-vous d’accord sur le prix avec le vendeur.
Le vendeur peut vous demander de vous engager sur un prix sans que lui-même ne marque son accord. Il s’agit alors d’une offre d’achat ou d’une option d’achat.
Avant de faire une offre, faites-la relire par votre notaire et déterminez la durée de validité de votre offre afin que votre engagement soit limité dans le temps.
Il se peut aussi que le vendeur fasse une promesse de vente à un prix déterminé. Si c’est une promesse unilatérale de sa part, il ne peut plus vendre à une autre personne durant la durée de la promesse, mais vous, candidat-acquéreur, n’êtes pas obligé de l’acquérir. Dans ce cas, on parle d’une option de vente.
Si, par contre, vous et le vendeur êtes d’accord sur un prix et le bien, vous pouvez procéder à la signature du compromis de vente (voir étape suivante).
Conseils avant de faire une offre ou de signer un compromis
Si le logement nécessite une rénovation, soyez sûr que vous pourrez assumer les travaux. Demandez l’aide d’un expert pour estimer le montant des travaux. Renseignez-vous sur les éventuelles aides financières pour vos travaux chez Homegrade. Contactez-nos conseillez
Attention : l’offre a une valeur contractuelle si le vendeur l’accepte. La vente est considérée comme conclue.
Si vous n’êtes pas sûr d’obtenir un financement, prévoyez dans votre offre d’achat une clause suspensive pour l’obtention d’un prêt. Sans cette clause, vous devrez payer une indemnité (généralement 10 % du prix d’achat) dans le cas où vous vous rétractez de l’offre par manque de fonds.
Tant qu’il se peut, renseignez-vous sur la situation urbanistique du bien auprès du service d’urbanisme de la commune ou aux archives communales. Vous pourriez hériter d’une infraction urbanistique ou ne pas avoir l’autorisation de réaliser les transformations que vous souhaitez ! Par après, le notaire fournira les renseignements urbanistiques officiels délivrés par l’administration.
Avant d’acheter un appartement dans une copropriété
Si vous achetez un appartement dans un immeuble, renseignez-vous auprès du vendeur, de l’agence immobilière ou du notaire chargé de la vente sur les statuts de l’immeuble, sur sa situation financière et judiciaire, ainsi que sur les travaux planifiés à court et moyen termes par la copropriété. Demandez ainsi :
La copie des statuts : acte de base, incluant le règlement de copropriété. Dans les statuts, vérifiez la répartition et la définition des parties privatives et communes, les millièmes attribués au lot qui vous intéresse dans les parties communes, les éventuels droits d’usage exclusifs qui y sont reconnus ainsi que la répartition des dépenses communes entre les copropriétaires.
Le procès-verbal des assemblées générales des trois dernières années.
Le relevé de la situation comptable (état des fonds de roulement et de réserve).
Comment bien mener les recherches pour l’achat de son futur logement ?
Types de vente
Vous pouvez acheter votre logement de gré à gré ou en vente publique.
La vente de gré à gré est un accord conclu entre un vendeur et un acheteur, éventuellement par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un notaire. La plupart du temps, la vente se conclut en deux étapes : le compromis de vente puis l’acte authentique.
La vente publique est une vente aux enchères réalisée par un notaire. Si vous achetez en vente publique, vous devez vous assurer de disposer des liquidités pour l’achat avant la vente car vous devrez verser l’argent dans les 15 jours qui suivent.
Où chercher ?
Sur internet, dans les quotidiens gratuits, auprès des agences immobilières, via votre notaire, via des affiches dans la rue ou par le bouche-à-oreille.
Certains organismes publics de la Région de Bruxelles-Capitale offrent des logements à la vente. Pour connaître les conditions et procédures, renseignez-vous auprès de Citydev sur le site www.citydev.brussels et du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale sur le site www.fonds.brussels.
Pour plus d’informations, consultez notre brochure « Copropriété, gestion et organisation », notre fiche info « Les travaux en copropriété – Priorité et points d’attention », et le « Guide pratique pour les copropriétés » sur notaire.be.
Visitez plusieurs logements pour vous faire une idée du marché.
Promenez-vous dans le quartier, observez le bien de l’extérieur (et sur Google Street View, Google Maps, Bing Maps) pour vous renseigner sur la situation, le voisinage, la proximité de grands axes, les transports, les espaces verts, etc.
Dans la mesure du possible, visitez plusieurs fois l’immeuble (soir / journée, weekend / semaine).
N’hésitez pas à vous faire accompagner par une personne avec un regard extérieur ou un expert qui pourra évaluer les travaux à réaliser et en faire une estimation.
Repérez les faiblesses et évaluez si elles sont améliorables ou pas. L’orientation, l’apport de lumière naturelle, une extension, l’agencement des pièces ne peuvent pas toujours être adaptés à votre future utilisation.
Vérifiez l’état général de la structure et de l’étanchéité de la toiture, des installations de gaz et d’électricité…
Faites abstraction de l’agencement, de la décoration, des meubles… Projetez-vous !
Examinez le certificat PEB : il vous donne une indication des performances thermiques du bâtiment et des travaux à faire pour l’améliorer d’un point de vue énergétique. Les consommations données sont théoriques. Pour avoir une idée des consommations réelles, demandez au vendeur de vous fournir une facture annuelle de régularisation des consommations de gaz et d’électricité, même si elles sont spécifiques aux comportements et habitudes des habitants.
S’il y a beaucoup de travaux à faire, vérifiez que le prix au m² du bien après travaux n’est pas supérieur au prix au m² du marché des biens similaires !
Acoustique
Enquêtez sur les bruits de voisinage (rue, voisins, ventilateur, etc.). Ils peuvent être gênants et difficilement remédiables.
Points d’attention pour la recherche d’un appartement en copropriété
Un appartement n’est pas indépendant de l’immeuble dans lequel il se trouve. Acheter un appartement signifie que vous devenez propriétaire d’un bien propre mais aussi en partie de communs que vous vous engagez à maintenir en bon état. Vous devrez pour cela composer avec les autres copropriétaires dans un esprit de collectivité. C’est l’acte de base qui détermine les parties communes et privatives.
Visite d’un appartement
Observez aussi bien l’état de l’appartement que celui des communs.
Soyez attentif à sa localisation dans l’immeuble (est-il à côté de l’ascenseur, du local poubelles, de la rampe de parking, de l’entrée…?) et à son insonorisation.
Assurez-vous de la présence de compteurs séparés.
Renseignez-vous sur la copropriété et veillez à ce qu’elle soit en ordre
Tenez compte des charges communes lorsque vous établissez votre budget. Elles peuvent alourdir considérablement vos futures mensualités..
Comment déterminer mon budget pour l’achat de mon futur logement ?
Avant d’acheter un logement, il faut être sûr de pouvoir le payer !
Votre budget sera établi en fonction de vos fonds propres et de votre capacité d’emprunt. Pour déterminer cette dernière, consultez votre banque ou un agent public de financement tel que le Fonds du logement. Ne vous limitez pas à votre banque habituelle et faites jouer la concurrence.
Etablir un budget mensuel
Le liste ci-après vous permettra d’établir votre budget mensuel et d’évaluer le montant disponible pour un emprunt.
Liquidités immédiates (= montant dont vous disposez pour l’achat) :
Économies personnelles
Montant que vous pouvez emprunter
Liquidités périodiques (= montant dont vous disposez chaque mois) :
Revenus
Partie des revenus qui peut être affectée à l’immeuble (remboursement du prêt, charges)
Montant restant pour vos autres frais (alimentation, déplacements, loisirs…)
Dépenses à prévoir
Dépenses immédiates :
Prix d’achat de l’immeuble
Frais de l’acte d’achat*
Frais de l’acte d’emprunt*
Coût des transformations, de rénovation et de mise en conformité électrique
Dépenses périodiques :
Mensualité de remboursement de l’emprunt
Charges communes (pour les appartements)
Primes d’assurances (vie, incendie…)
Précompte immobilier
Coût des consommations (eau, gaz, électricité)
Dépenses à terme :
Travaux prioritaires (comme par exemple ceux relatifs à la salubrité, à la stabilité, aux installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire…)
Travaux d’amélioration des performances énergétiques (isolation de la toiture, isolation des façades, remplacement de châssis…)
Si vous cherchez un appartement, travaux liés aux communs de l’immeuble tels que la mise en conformité d’un ascenseur, le renouvellement d’une chaudière…
Travaux divers
Frais de l’acte d’achat
L’achat d’un bien requiert le payement de droits fiscaux et de frais divers tels que :
les honoraires du notaire fixés par arrêté royal et identiques pour tous les notaires ;
le coût des recherches administratives, qui varient selon les ventes ;
la transcription hypothécaire (copie de l’acte de vente pour le bureau des hypothèques).
les droits d’enregistrement (12,5 % en Région de Bruxelles-Capitale). Deux abattements sont possibles :
Abattement principal sur 200.000 € (réduction de 25.000 €), si :
Le prix de vente du bien ne dépasse pas 600.000 €.
L’acquéreur n’est pas plein propriétaire d’un autre logement au jour de l’achat et reste domicilié pendant 5 ans dans le bien.
Abattement complémentaire, en cas d’amélioration de la performance énergétique du bien acquis, de 25.000 € par saut de classe (min. 2 classes), si :
Les conditions pour l’abattement principal sont respectées.
L’amélioration représente un saut d’au moins deux classes dans un délai de 5 ans.
En cas de non-respect des conditions, le remboursement de l’avantage fiscal sera demandé.
En savoir plus
Pour plus de précisions sur les droits d’enregistrement et l’abattement fiscal, consultez www.fiscalite.brussels.
Attention : travaux !
Un double saut de classe énergétique implique des travaux ! Lisez attentivement votre certificat PEB. Homegrade peut vous aider à ce sujet.
Dans la majorité des cas, l’achat d’un logement se réalise au moyen d’un crédit avec une garantie hypothécaire sur l’immeuble acheté. La constitution d’une telle garantie nécessite un deuxième acte notarié, qui entraîne à son tour des frais divers.
Quand on ne possède pas de fonds propres, le montant emprunté dépasse le prix d’achat car il inclut tous les frais associés à l’acquisition.
Simulation des frais de crédit hypothécaire – Pour un crédit de 230.000 €
Droits d’enregistrement
2.530,00 €
Droit pour les annexes
100 €
Frais/Droit d’hypothèque
759,00 €
Frais d’hypothèque – Rétribution
230,00 €
Honoraires
757,84 €
Frais administratifs
750 €
Débours
257 €
Droit d’écriture
100 €
TVA
391,62 €
TOTAL
5.875,46 €
Être prêt pour la signature
Soyez prêt, il faudra disposer de l’argent au moment voulu. À la signature du compromis de vente, vous devrez être en mesure de payer un acompte de +/-10 % de la valeur d’achat et au moment de la signature de l’acte authentique, le solde augmenté du montant des frais liés à l’achat (jusqu’à 18 % en plus du prix de vente).
La recherche d’un prêt se fait donc en parallèle à vos recherches d’un logement.
Aide pour le calcul
Vous trouverez sur le site www.notaire.be un module de calcul du montant des frais d’acte d’achat et d’emprunt hypothécaire ainsi qu’un lexique avec la définition des différents termes utilisés.
Comment choisir un notaire pour l’achat de son futur logement ?
Il est conseillé de consulter un notaire dès le début de vos démarches. Il vous sera de bon conseil lors de la remise d’une offre d’achat et de la signature du compromis. Ensuite, c’est lui qui rédigera l’acte authentique d’achat.
Vous pouvez choisir le notaire que vous voulez ; ses honoraires sont fixés par arrêté royal et sont donc identiques quel que soit le notaire.
Le rôle du notaire n’est pas de vous défendre, mais de vous éclairer et de vous conseiller ; il a l’obligation de rester neutre et de respecter les intérêts de chacune des parties.
Il est néanmoins conseillé que chaque partie ait son propre notaire.
Comment lister vos besoins pour mieux choisir votre futur logement ?
Pour mieux cibler votre recherche, listez les qualités que doit posséder votre logement idéal et priorisez-les. La liste ci-dessous reprend les principaux éléments auxquels réfléchir.
Un appartement / une maison / un habitat groupé / autre ? Vivre dans une maison ou un appartement sont les formes classiques de logement, mais il en existe d’autres comme les habitats groupés, les habitats solidaires (logements sous-tendus par un projet de vie solidaire), les habitats kangourou (deux logements groupés, l’un accueille une famille et l’autre une ou deux personnes âgées), etc. Y avez-vous déjà réfléchi ?
Dans quel(s) quartier(s) ? À proximité d’un parc / d’écoles / du métro / du ring / de commerces ? Choisir une bonne localisation est stratégique car celle-ci conditionnera tous vos déplacements. Plus de trajets = plus de temps perdu et plus de frais
Prêt à habiter / à rénover ? Ne sous-estimez pas le coût, le temps et l’énergie que nécessite une rénovation. Si faire des travaux n’est pas votre « truc », ne cherchez pas un logement où tout est à refaire ! À l’inverse, si faire des travaux vous motive, orientez-vous vers des logements « casco » ou vétustes.
Nombre de chambres à coucher ?
Nombre de m² ? Pour avoir un ordre de grandeur, le Règlement Régional d’Urbanisme préconise pour des nouvelles constructions un minimum de : 20 m² pour le séjour, 8 m² pour la cuisine, 14 m² pour la première chambre à coucher et 9 m² pour les autres chambres.
Autres critères à prendre en compte :
Cuisine : ouverte / fermée ?
Bureau : oui / non ?
Rez-de-chaussée / étage / dernier étage ?
Jardin / terrasse / balcon ?
Grenier / cave ?
Parking / rangement vélo / poussettes / garage ?
Vues ?
Luminosité / orientation ?
Autres ?
Une vente casco est une vente de bien en état brut, en principe de gros œuvre fermé.
Quelles législations peuvent avoir des répercussions sur la qualité d’un logement mis en location ?
La Région de Bruxelles-Capitale règlemente le bail d’habitation via l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation. Pour plus d’informations : logement.brussels
Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU), la prévention incendie et la PEB travaux dans le cadre d’un permis d’urbanisme. Pour plus d’informations : urbanisme.irisnet
Le règlement général des installations électriques, RGIE. Pour plus d’informations : economie.fgov.be
Les normes relatives aux installations de gaz : placement et raccordement des appareils au gaz, dispositifs d’évacuation des gaz brûlés, ventilation des pièces. Pour plus d’informations : economie.fgov.be
Le contrôle des installations d’électricité et de gaz. Pour plus d’informations : economie.fgov.be
Comment les Agence Immobilière Sociale peuvent accompagner les propriétaires bailleurs ?
Les Agences Immobilières Sociales prennent en charge la gestion locative de logements et peuvent aider le propriétaire dans la mise en conformité de ceux-ci.
Qu’est-ce que l’allocation de relogement destinée aux locataires ?
L’allocation de relogement est octroyée aux locataires quittant un logement inadéquat.
Il s’agit d’une intervention dans les frais de déménagement et de loyer du nouveau logement, sous certaines conditions et pendant maximum 5 ans renouvelable une fois.
Que se passe-t-il si un logement n’est pas conforme aux exigences de sécurité et de salubrité ?
À la suite à la visite de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement, le logement peut être déclaré :
conforme ;
réputé conforme, car les manquements aux exigences sont minimes et la mise en œuvre des travaux pour y remédier est disproportionnée ;
non conforme, car une ou plusieurs infractions sont constatées ;
interdit à la location de manière immédiate, si les infractions constatées induisent une menace imminente sur la sécurité et la santé des occupants.
Si le logement est déclaré non conforme, le bailleur est mis en demeure d’effectuer les travaux de régularisation dans un certain délai (maximum un an, prolongeable d’un an). Une amende administrative (de 2.000 à 25.000 €/logement) peut éventuellement être perçue ou conditionnée à la non réalisation des travaux.
À l’expiration du délai, une 2e visite est organisée :
si le logement est conforme, une attestation de contrôle de conformité est délivrée ;
si tous les travaux n’ont pas été réalisés et que la situation n’a pas été régularisée de manière satisfaisante, le logement est interdit à la location.
Seule une nouvelle visite et la délivrance d’une attestation de contrôle de conformité pourra lever l’interdiction à la location.
Location : qui vérifie le respect des exigences minimales ?
C’est la DIRL, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement, qui a pour mission de veiller au respect de ces exigences.
La Direction de l’Inspection Régionale du Logement peut effectuer une visite de contrôle :
lorsqu’une plainte a été déposée par un locataire, un opérateur immobilier public, une association agréée ou un tiers justifiant d’un intérêt, et cela même si le logement n’est pas encore ou plus occupé au moment de la visite ;
d’initiative ;
sur base d’un avertissement de non-conformité émis dans le cadre de l’allocation de relogement.
Cette visite a lieu en présence et avec le consentement des occupants, après avertissement par lettre recommandée du bailleur et du locataire.
Quelles sont les exigences minimales pour la mise en location ?
Ces exigences doivent permettre d’habiter :
en sécurité dans le logement, les communs et les abords. Cela concerne la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage et les égouts ;
dans un logement sain : absence d’humidité et de parasites, éclairage et ventilation suffisants, configuration minimale du logement (surfaces, hauteur des pièces et accès) ;
avec un minimum d’équipements : alimentation en eau froide et chaude ; installations sanitaires, électriques et de chauffage ; pré-équipement pour les appareils de cuisson des aliments.
Quels sont les logements qui doivent répondre à ces exigences pour la mise en location ?
Cette réglementation s’applique aux :
logement, c’est-à-dire l’immeuble ou la partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages ;
logement collectif, c’est-à-dire le logement situé dans un immeuble ou une partie d’immeuble destiné à l’habitation conjointe de plusieurs ménages qui y disposent chacun d’un ou de plusieurs espaces privatifs de jouissance exclusive, comportant au minimum une pièce destinée au sommeil, et d’un ou plusieurs espaces communs collectifs destinés à la préparation des repas, au séjour ou à la toilette, à l’exclusion des logements dont les normes relatives aux bâtiments sont réglées par une autre législation particulière (maisons de repos par exemple) ;
logement étudiant, c’est-à-dire le petit logement individuel ou logement collectif dont la vocation principale est le logement d’étudiants.
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