Urbanisme

Comment rendre mitoyen un mur séparatif privatif ?

Il existe trois façons de rendre mitoyen un mur séparatif privatif existant.

La cession forcée de mitoyenneté

(art. 3.107 du nouveau Code civil et art. 661 de l’ancien Code civil)

Si un voisin veut s’appuyer sur un mur séparatif privatif, il peut forcer à la vente son voisin propriétaire du mur en lui payant la moitié de la valeur du mur et du sol qu’il souhaite occuper (art. 3.109). Le prix du rachat est fixé de commun accord entre les voisins ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.

Le Bordereau de reprise de Mitoyenneté publié par la Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers peut servir de référence pour fixer le prix de rachat, mais généralement on fera appel à un géomètre.

Dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une extension, il est déconseillé pour des raisons acoustiques de faire usage de cette possibilité de rachat de mitoyenneté et de s’appuyer sur le mur existant. Il est recommandé de réaliser un second mur à distance.

En construisant sur son propre terrain, le bâtisseur réalisera un mur qui lui sera privatif et ne devra pas demander d’accord au voisin.

L’acquisition forcée de mitoyenneté

(art. 3.108 du nouveau Code civil)

Si un voisin usurpe un mur privatif (en y appuyant une construction par exemple), le nouveau Code civil prévoit dorénavant que le propriétaire originaire du mur puisse le forcer à en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du sol et du mur.

Par jurisprudence cette situation existait déjà avant l’entrée en vigueur du nouveau Code civil par application de l’article 611 « inversé » de l’ancien Code civil.

NB : si le voisin construit contre un mur privatif, la simple pose d’une isolation entre l’ancien et le nouveau mur, ou la pose d’un au sommet de ces deux murs pour éviter le ruissellement d’eau de pluie ne suffisent pas à estimer que le bâtisseur a usurpé le mur privatif et à lui imposer le rachat de la mitoyenneté.

L’acquisition par

(art. 3.26 et 3.27 du nouveau Code civil)

Le voisin peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif par prescription, sans paiement d’indemnité, lorsqu’il utilise le mur comme s’il était mitoyen depuis une période de 10 ans s’il est de bonne foi, et de 30 ans s’il est de mauvaise foi. Dans l’ancien Code civil (art. 2262 et suivants), il s’agissait d’une période de plus de 30 ans.

Pour un mur dont l’utilisation a débutée avant le 1er septembre 2021, ce sont tout de même les délais du nouveau Code civil qui s’appliquent, et qui démarrent à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Code civil (selon l’art. 37 §2 le délai total ne peut cependant pas dépasser la durée qui aurait été applicable sous l’ancien Code civil).

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