Urbanisme

Comment savoir si un mur séparatif existant est mitoyen ou privatif ?

Déterminer le statut d’un mur séparatif, c’est-à-dire déterminer s’il est mitoyen ou privatif, est important puisque des droits et des obligations différents en découlent.

Murs soumis à l’ancien Code civil (sauf exception, les murs d’avant le 1er septembre 2021)

En principe, le statut d’un mur est déterminé par les titres (jugement, titre de propriété, acte authentique, etc.). Dans les faits ces titres sont souvent absents ou peuvent se contredire.

Pour y pallier l’ancien Code civil prévoyait deux (et deux seules) légales de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté inscrites à l’article 653.

Deux présomptions de mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 653) :

  • Tout mur de séparation existant entre deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’;
  • Tout mur de séparation existant entre des cours et jardins est présumé mitoyen.
Deux schémas de présomptions de mitoyenneté.
  1. Partie présumée privativezone couleur rouge
  2. Partie présumée mitoyennezone couleur orange
  3. Partie présumée mitoyennezone couleur orange
  4. Hébergepoint­illé couleur vert
  5. Propriété Aà gauche des deux schémas
  6. Propriété Bà droite des deux schémas

Il n’y a donc pas de de mitoyenneté d’un mur séparant un bâtiment et un jardin (ou une cour). Dans ce cas, le mur est privatif du bâtiment qu’il soutient. Les titres (écrits authentiques ou privés) peuvent toutefois déroger à cette règle en établissant la propriété exclusive de l’un des voisins.

Marques de non-mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 654) :

Si la partie supérieure du mur est droite d’un côté et inclinée de l’autre et/ou s’il n’y a de , de ou de que d’un côté, le mur est alors privatif.

Sommet du mur à versant unique, marque de non-mitoyenneté, le mur est privatif au propriétaire B sauf acte contraire.
Schéma d'un mur non-mitoyen
  1. Propriété A
  2. Propriété B
Les murs de séparation entre cours et jardins sont présumés mitoyens

Murs soumis au nouveau Code civil (sauf exception, les murs d’après le 1er septembre 2021)

Le nouveau Code civil ne prévoit plus qu’une de mitoyenneté, mais étend les marques de non-mitoyenneté. Elles sont décrites à l’art. 3.105.

Une présomption de mitoyenneté

Selon le nouveau Code civil (art. 3.105) :

Tout mur (et plus généralement toute clôture) réalisé en limite séparative ou à cheval
sur la ligne séparative est présumé mitoyen.

Cette présomption peut être renversée par un titre (jugement, titre de propriété, acte authentique).

Elle peut aussi être renversée s’il y a prescription , c’est-à-dire si le mur (ou la clôture) a été utilisé comme s’il était privatif de façon continue et non équivoque.

S’il n’est pas établi que le mur (ou la clôture) se trouve à cheval sur la ligne séparative, la présomption de mitoyenneté peut aussi être contredite par une marque de non-mitoyenneté.

Schéma d'un partie présumée mitoyenne selon le nouveau code civil (après 1 septmere 2021).
  1. Propriété A
  2. Propriété B
  3. Partie présumée mitoyennezone couleur jaune

Marques de non-mitoyenneté

Selon le nouveau Code civil :

  • Un mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné ou du côté duquel il existe des éléments architecturaux attestant de son caractère privatif ;
  • Un fossé est présumé appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel se trouve le rejet de terre ;
  • Une clôture est présumée appartenir au propriétaire du lorsqu’un seul des fonds est entièrement clôturé.
Schéma d'un mur non-mitoyen
  1. Propriété A
  2. Propriété B

Sommet du mur incliné : le mur est présumé privatif du propriétaire B

Il est toutefois permis de démontrer par un acte juridique que malgré ces marques, il y a bien une mitoyenneté.

Remarques d’application pour l’ancien et le nouveau Code civil :

  • Un mur édifié en retrait de la limite séparative est privatif.
  • Sauf prescription ou titre contraire, un mur de soutènement sur lequel le voisin n’a aucune emprise et dont il ne fait aucune utilisation est présumé privatif au propriétaire du fonds dont il soutient les terres.

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