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Maitriser son chantier : gérer le budget,les professionnels et les formalités
Bien préparer son chantier est essentiel à son bon déroulement. Cette fiche s’adresse à tous les particuliers qui envisagent de faire réaliser des travaux sur un bien immobilier et vous guide étape par étape en vous donnant les points d’attention essentiels à connaitre ; réglementations en vigueur, rôle et responsabilités des acteurs, choix d’un entrepreneur, suivi des travaux…
Ainsi informé, vous serez en mesure de gérer votre chantier, de mieux dialoguer avec vos partenaires et d’éviter certains écueils.
Avant de démarrer : quelles questions faut-il se poser pour bien préparer son chantier ?
Quel est mon projet ?
Pour définir son projet, il faut d’abord bien connaître son bien, ce qui n’est pas toujours évident lorsqu’on vient d’acheter. Voici quelques points d’attention :
- L’état actuel : la composition des parois, les murs porteurs, le niveau d’isolation thermique et acoustique, la conformité de l’installation électrique, les normes auxquelles répond le système de chauffage.
- En cas de vente, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier d’intervention ultérieur (DIU) reprenant tous les éléments utiles sur les travaux déjà réalisés.
- Les potentialités du bien à exploiter selon ses besoins : possibilités d’agrandissement, orientation / ensoleillement…
- Les défauts du bien : pathologies, infractions urbanistiques éventuelles à régulariser.
Définissez ensuite vos besoins en termes d’espace (rénovation et/ou transformations éventuelles) et vos ambitions en matière de performances énergétiques.
Prenez connaissance des réglementations (urbanisme, performance énergétique des bâtiments…) et déterminez si vous voulez ou devez travailler avec un architecte (voir p.5).
Vérifiez ensuite si vos ambitions sont compatibles avec votre budget. Entre ce que vous désirez réaliser et ce que vous pouvez réaliser, il y a parfois de la marge !
En fonction de votre budget, vous serez peut-être amené à prioriser certains travaux.
Quel est mon budget ?
Pour bien établir son budget, il faut avoir conscience de toutes les dépenses qui vont découler du projet. Pour un budget réaliste, tenez compte des divers coûts qui composent le prix global :
- Le coût des travaux, TVA comprise + réserve pour les imprévus de l’ordre de 10 % du montant des travaux ;
- Les honoraires de l’architecte, de l’ingénieur, du conseiller PEB et du coordinateur sécurité santé éventuels ;
- Une assurance Tous Risques Chantier (TRC) éventuelle ;
- Un double loyer éventuel pendant la durée des travaux ;
- Divers frais administratifs liés à la demande de permis d’urbanisme, aux réservations d’emplacement sur la voirie.
Estimer le coût des travaux
Vous devez estimer les travaux sans avoir obtenu une offre ? Comptez entre 800 et 1.200 € / m² pour une rénovation en fonction du niveau de finition souhaité.
Vérifier quelles primes ou subsides vous pouvez obtenir
La Région bruxelloise a mis en place une série d’incitants financiers sous forme de primes, subsides et prêts travaux, qui couvrent tout le panel possible de travaux.
Chaque ménage bruxellois y a droit même si les possibilités varient en fonction des revenus et du statut (propriétaire occupant ou propriétaire bailleur).
Primes RENOLUTION
La Région de Bruxelles-Capitale propose des primes et incitants pour encourager la rénovation du bâti. Ces aides financières varient régulièrement.
Consultez www.renolution.brussels pour les découvrir et savoir si vous y avez droit.
Renseignez-vous à l’avance sur les procédures et les conditions techniques et/ou administratives à respecter pour en bénéficier.
Vous vous sentez déjà dépassé ? Faites appel aux conseillers et conseillères de Homegrade. Ils vous accompagnent dès le début de votre projet pour toute question technique ou administrative.
Qui sont les acteurs d’un projet et quelles sont leurs responsabilités ?
Les différents intervenants
Le maître d’ouvrage (MO) : est celui qui commande les travaux, c’est-à-dire vous. Si vous mandatez quelqu’un pour gérer le projet à votre place, on parle alors de maître d’ouvrage délégué.
L’architecte (AR) : est celui qui conçoit le projet selon vos attentes et votre budget et qui veille à la bonne réalisation de celui-ci.
Trouver un architecte
Pour trouver un architecte, consultez le site de l’Ordre des Architectes, www.ordredesarchitectes.be et le site des Architectes-Bâtisseurs, www.a-b.be
Le bureau d’études (Ing) : selon les particularités de votre projet, votre architecte fera appel à un bureau d’études en stabilité et/ou en techniques spéciales pour réaliser les études et calculs nécessaires.
Le conseiller PEB : spécialiste agréé, il aide votre architecte à ce que le projet atteigne les performances énergétiques des bâtiments (PEB) requises par la législation. En cas de rénovation lourde, il est obligatoire d’y faire appel. En cas de rénovation simple, votre architecte peut se charger des tâches administratives liées aux déclarations PEB (voir p.10).
L’entrepreneur (EN) : est celui qui exécute vos travaux. Il est possible de signer un contrat unique avec un entrepreneur général (EG), ou bien de conclure plusieurs contrats avec différents entrepreneurs (corps de métiers séparés).
Le coordinateur sécurité santé (CSS) : est celui qui veille au respect de la sécurité sur le chantier. Il est obligatoire d’y faire appel lorsque plusieurs entrepreneurs interviennent simultanément ou successivement sur un même chantier et que celui-ci fait plus de 500m². En dessous de 500m² de chantier, l’architecte ou l’entrepreneur peuvent remplir ce rôle s’ils ont suivi la formation requise.
Quelles sont les réglementations à connaître avant de rénover ?
La Règlementation régionale en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire, le CoBAT
Le CoBaT (Code Bruxellois de l’aménagement du territoire) est applicable sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale et est structuré en 13 chapitres dont les suivants intéresseront tout particulier qui rénove un bâtiment :
- Chapitre 3 : Les règlements régionaux d’urbanisme (RRU) et règlements communaux : précisent les règles relatives aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords.
Le RRU définit les gabarits à respecter : volumes d’extension possibles, taille minimale des pièces et des fenêtres, hauteurs sous plafonds…
En rénovation, suivant les cas particuliers, une petite tolérance est admise et on parle alors de « tendre vers la norme ». Ces normes doivent toujours être respectées même lorsque les travaux envisagés ne sont pas soumis à permis d’urbanisme. - Chapitre 4 : Les permis et certificats d’urbanisme et de lotir : précisent les actes soumis à permis d’urbanisme et toutes les modalités d’instruction des demandes.
Architecte et permis d’urbanisme (PU), les essentiels
Quand est-il obligatoire de faire appel à un architecte ? Dès que les travaux envisagés sont soumis à PU
Pour quels travaux est-il obligatoire d’obtenir un PU ?
Il vous faut un permis d’urbanisme pour la plupart des travaux de construction, de démolition, de rénovation, de transformation et de changement de destination d’un immeuble. Celui-ci sera obligatoire dans certains cas précis :
- Modification du volume existant (démolition, rehausse, extension, lucarne de toiture, ajout d’une terrasse…) ;
- Modification d’un élément structurel (ouverture dans murs porteurs, agrandissement de baie, trémie pour nouvel escalier…) ;
- Modification de l’affectation d’un immeuble ou du nombre de logements en son sein ;
- Modification de l’aspect des façades visibles depuis l’espace public.
Certains travaux dits « de minime importance » font l’objet d’une demande de PU sans architecte, tels les travaux modifiant l’aspect des façades visibles depuis l’espace public mais sans toucher aux éléments structurels.
Le Code bruxellois du Logement
Il définit les normes minimal es de sécurité, de salubrité et d’équipement des biens mis en location.
Pour plus d’informations, consultez le Code bruxellois du Logement sur www.ejustice.just.fgov.be
Les normes spécifiques en matière d’installation de gaz et d’électricité
Elles sont attestées par un certificat de conformité émanant d’un organisme agréé et/ou de votre chauffagiste lorsqu’il est habilité « Cerga ».
Pour plus d’informations sur les organismes de contrôle agréés pour les installations électriques, consultez www.economie.fgov.be
La législation relative à la performance énergétique des bâtiments (PEB)
La règlementation PEB est l’outil juridique régional majeur visant à réduire la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre liées à l’exploitation des bâtiments.
Elle s’articule en trois volets :
- Le volet « installations techniques »
- Le volet « Travaux »
- Le volet « certification PEB »
Le volet « installations techniques »
Il contient la réglementation PEB chauffage et la réglementation PEB climatisation. Tous travaux portant sur ce type d’installation devront donc satisfaire aux exigences requises.
Le volet « Travaux »
Il concerne tout acte de construction ou de rénovation d’un bien soumis à permis d’urbanisme et définit :
- Les exigences : la PEB fixe des performances à atteindre selon des catégories de travaux : rénovation simple – rénovation lourde – rénovation assimilée à du neuf. Pour chacune de ces catégories, la PEB fixe des exigences en matière d’isolation, d’étanchéité à l’air et de ventilation. Pour les rénovations lourdes ou assimilées à du neuf, la PEB fixe également des exigences en matière de consommation en énergie primaire et de besoin net en énergie pour le chauffage.
- Les procédures administratives : plusieurs formulaires seront à fournir, établis par un conseiller PEB ou par votre architecte uniquement en cas de rénovation simple.
Le volet « certification PEB »
Il instaure un système obligatoire de certification des habitations et espaces de bureaux mis en vente ou en location. Le certificat donne une classe de performance énergétique globale du bien qui permet aux candidats acquéreurs de pouvoir comparer des biens en y incluant les consommations énergétiques présumées.
Dois-je respecter la PEB si mes travaux ne sont pas soumis à PU et ne concernent pas le chauffage ?
Lorsque vos travaux touchent à un élément de l’enveloppe du bâtiment, en ce compris les châssis, il est vivement conseillé de suivre les normes PEB en matière d’isolation et de ventilation. Premièrement, cela vous garantit l’optimum entre investissement et effet escompté. Ensuite, à l’horizon 2030, la Région de Bruxelles-Capitale devrait renforcer son appareil législatif visant à rendre obligatoire certains travaux d’isolation, étendant ainsi les exigences PEB à l’ensemble du bâti bruxellois.
Pour plus d’informations, consultez www.environnement.brussels
Quelles sont les études préparatoires avant de démarrer un chantier ?
Bien préparer son chantier est essentiel à sa bonne conduite. Avant de démarrer les travaux à proprement parlé, un certain nombre de documents doivent être rédigés et signés afin de décrire très clairement ce qui va être réalisé et combien cela va coûter.
Travailler avec un architecte
Lorsque vous vous adjoignez les services d’un architecte, vous entrez dans une relation contractuelle tripartite entre vous, le maître d’ouvrage (MO), l’architecte (AR) et l’entrepreneur (EG). Lorsque chacun joue son rôle correctement, cette relation garantit la bonne exécution des travaux et vous protège au mieux.
La convention
Avant une première esquisse, l’architecte vous fait signer un contrat précisant l’étendue de sa mission, le mode de calcul de ses honoraires et diverses modalités.
Pour plus d’informations sur les calculs d’honoraires et les contrats types, consultez www.ordredesarchitectes.be
La mission d’étude
Lors de la phase d’étude, le travail de l’architecte suit toujours un canevas bien précis d’étapes à l’issue desquelles vous validez et affinez les partis pris architecturaux et techniques de plus en plus précisément :
- Étude préliminaire et premières esquisses : il est possible de signer un premier contrat portant sur des esquisses. Si les propositions de l’architecte vous conviennent, vous signez alors une extension ou un nouveau contrat pour la suite.
- Avant-projet ;
- Constitution du dossier de permis d’urbanisme (PU) ;
- Constitution du dossier d’exécution : contient des plans d’exécution, un Cahier Spécial des Charges (CSC) qui consigne en détail chaque poste de travail, ainsi qu’un métré qui mentionne les quantités à mettre en œuvre. Lorsqu’il remet l’offre, l’entrepreneur remplit le métré avec ses prix unitaires ;
- Suivi des appels d’offres et aide au choix de l’entrepreneur ; votre architecte vous aide à analyser les offres et à choisir l’entrepreneur. Il rédige également le contrat d’entreprise que vous signerez avec l’entrepreneur ;
La mission d’étude
Obligatoire en cas de travaux soumis à permis d’urbanisme.
La réception de l’ouvrage
Les autres intervenants
L’ingénieur en stabilité
Il dimensionne et prescrit les éléments relatifs à la stabilité de l’immeuble. Il en assume la responsabilité décennale pour autant que vous ayez conclu vous-même un contrat avec lui. Dans le cas contraire, c’est la responsabilité de l’architecte que vous engagerez en cas de problème.
L’ingénieur en techniques spéciales
On entend par techniques spéciales tout ce qui touche à la production de chaleur (eau sanitaire et chauffage), d’électricité et de ventilation. L’ingénieur en techniques spéciales dimensionne et prescrit les installations techniques dont il assume la responsabilité en cas de relation contractuelle directe.
Le conseiller PEB
Trois formulaires seront à fournir, établis par un conseiller PEB ou par votre architecte uniquement en cas de rénovation simple :
- La proposition PEB, jointive à la demande de PU : il s’agit d’une note d’intention qui reprend les choix techniques permettant d’atteindre les exigences auxquelles le projet est soumis ;
- La notification PEB du début des travaux : informe du démarrage des travaux et de la disponibilité des calculs réalisés en vue du respect des exigences PEB ;
- La déclaration PEB : établie à la réception des travaux, elle atteste par calculs que les exigences PEB sont respectées (ou non).
Le Coordinateur sécurité-santé
pour rappel la coordination est obligatoire quand plusieurs entrepreneurs travaillent en même temps ou successivement sur le chantier.
Trois documents importants seront rédigés par le coordinateur :
- Le plan sécurité-santé établit durant la conception du projet ;
- Le journal de coordination consignant toutes les remarques sécurité durant le chantier ;
- Le dossier d’intervention ultérieur (DIU) remis en fin de chantier et contenant tous les documents utiles concernant les travaux réalisés (description des installations, fiches techniques…) et l’entretien futur du bâtiment.
Conservez bien tous les documents officiels reçus en cours d’étude et de chantier.
Rénover sans architecte
Dans ce cas, vous êtes contractuellement seul face à l’entrepreneur que vous aurez choisi. Il n’y aura ni plans, ni Cahier des Charges, ni métré, mais seulement un devis émis par l’entrepreneur, décrivant les travaux, leur prix, les conditions de vente et les modalités de paiement. Ce sera donc bien à vous et à vous seul de valider si les travaux décrits dans le devis correspondent à vos attentes. Pour éviter tous malentendus et tous risques de suppléments, le devis doit être le plus précis possible.
Soyez vigilant quant aux matériaux proposés. N’hésitez pas à vous faire conseiller par des personnes indépendantes commercialement parlant.
Il existe également des sources de documentation technique de référence, tel le CSTC (Centre Scientifique et Technique de la Construction) et Bruxelles Environnement.
Les règles de l’Art
Que vous ayez vous-même établi un descriptif des travaux ou que vous laissiez l’initiative à l’entrepreneur de choisir pour vous, sachez que tout entrepreneur se doit d’exécuter les travaux conformément aux « règles de l’art ».
Les Notes d’Informations Techniques (NIT) du Centre Scientifique et Technique de la Construction et les spécifications techniques (STS) liées aux normes éditées par le Service Public Fédéral Economie sont considérées comme étant les règles de l’art.
Sources et informations complémentaires
Pour plus d’informations sur les NIT, STS, primes d’énergie, primes à la rénovation, consultez :
