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Urbanisme
Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.
Le 1er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
La NBN B 03–004 « Garde-corps de bâtiments » reprend les prescriptions de sécurité concernant la hauteur des garde-corps et les écarts entre barreaux.
Elle « s’applique » si la hauteur de chute est supérieure à 1 m et stipule que :
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
Le revêtement de sol d’une terrasse a pour vocation de protéger la membrane d’étanchéité contre les chocs et perforations (pas, mobilier, bacs à plantes…). Plusieurs possibilités existent.
On choisira un bois à la fois dur, dense, et suffisamment résistant aux champignons et aux insectes, c’est-à-dire un bois à durabilité élevée, car une terrasse est exposée aux intempéries et à l’usure (piétinement, mobilier).
La durabilité du bois est sa résistance naturelle contre l’attaque par des champignons et des insectes. Le bois est classé sous cinq « classes de durabilité » : classe 1 (très durable), classe 2 (durable), classe 3 (moyennement durable), classe 4 (peu durable) et enfin la classe 5 (pas durable).
Les bois disposant d’une durabilité naturellement élevée (bois de classe 1 et 2) peuvent être utilisés sans traitement complémentaire. Parmi ces bois figurent un grand nombre d’essences exotiques bien connues et quelques essences indigènes, comme le robinier en classe 1 et le châtaigner en classe 2.
Moins conseillé, le bois de classe 3 peut aussi être utilisé à condition qu’il ne soit pas en contact direct avec le sol. Parmi les essences indigènes, on retrouve en classe 3 le chêne et le mélèze.
Le bois de classe 4 ou 5 doit impérativement avoir subi un traitement de préservation professionnel, procédé qui vise à donner un complément de durabilité à un bois qui n’est pas suffisamment durable naturellement pour la situation où il est mis en œuvre. Pour le bois de terrasse, on utilise le procédé A4.1, ce procédé est réalisé après découpe dans une station industrielle.
Plusieurs marques proposent aujourd’hui du bois traité à haute température (bois rétifié), dont la composition chimique est modifiée afin d’augmenter sa stabilité dimensionnelle et sa durabilité.
Ce procédé a l’avantage de permettre l’usage en extérieur, sans traitement complémentaire, d’un plus grand nombre d’essences indigènes (hêtre, frêne, sapin européen). Par contre, il diminue la capacité portante du bois et entraîne un assombrissement de sa teinte.
Le bois exposé au rayonnement solaire et aux intempéries grisaille naturellement, cela n’a pas d’impact sur sa durée de vie. Seule l’application répétée d’une finition de surface pigmentée anti-UV permet d’éviter cet inconvénient esthétique.
Le bois composite est un matériau constitué de fibres de bois et de résines plastiques teintées dans la masse, qui imite la teinte et la structure du bois. Si vous optez pour ce type de matériau, vérifiez qu’il est issu de bois et de résines recyclées et recyclables à 100 % et qu’il dispose d’un écolabel.
Il existe une large gamme de dalles. Leur épaisseur sera dictée par le type de matériau et le format, suivez les recommandations du fabricant. Assurez-vous que la structure de votre toiture pourra supporter la surcharge engendrée par ces matériaux lourds.
Comme pour le bois, les pierres de provenance locale ont un meilleur écobilan.
La rénovation de logements, même modestes, constitue souvent un gisement de matériaux de construction et de ressources : planchers, portes, radiateurs, carrelages, poutres, briques…
La valorisation, la réutilisation ou le recyclage permettent de donner une nouvelle vie aux matériaux et aux éléments, d’éviter le gaspillage et d’économiser la production de nouvelles matières premières. C’est le principe de l’économie circulaire !
Consultez notre brochure Rénover : réparer, réutiliser et recycler pour plus d’informations et/ou renseignez-vous auprès de nos conseillers !
Le support du revêtement de terrasse est généralement réalisé au moyen de cales ou de plots en PVC, fixes ou réglables. Ces derniers ont l’avantage de faciliter la mise à niveau.
Les lames de bois sont fixées à l’aide de clips ou de vis sur des lambourdes, qui reposent elles-mêmes sur ces plots. Le rôle des plots peut aussi être assuré par des solives en bois, suivant la technique traditionnelle.
Les dalles sont habituellement posées directement sur ces plots sans autre fixation.
Comme pour les lames, le bois utilisé pour cette structure doit être suffisamment résistant aux insectes et aux champignons. On utilisera donc un bois de la classe de durabilité 1 ou 2.
Assurez-vous que la visserie soit toujours en acier inoxydable !
Comme pour toute toiture plate, il est recommandé de nettoyer une toiture-terrasse deux fois par an : après l’automne, en procédant à l’élimination des feuilles mortes et au nettoyage des avaloirs, et après l’hiver en contrôlant les avaloirs, les tuyaux de descente d’eau…
Le revêtement de la terrasse demande quant à lui peu d’entretien, il suffit de le nettoyer au jet d’eau et à la brosse pour y déloger les impuretés qui le rendraient glissant. L’usage d’un nettoyeur à haute pression convient pour les revêtements en béton ou en pierre (sauf contre-indication du fabricant), mais il n’est pas conseillé pour le bois car un jet trop puissant peut en altérer les fibres et abîmer la matière. Il n’est pas nécessaire d’utiliser de détergents d’autant plus qu’ils sont souvent trop agressifs et nocifs pour l’environnement.
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
Faites appel à un ingénieur en stabilité pour vérifier si la structure doit être renforcée.
Il prendra en compte le poids propre de la terrasse et les charges dues à la neige et à l’occupation. Il détaillera les renforts à prévoir : cela peut être, par exemple, un dédoublement de solives, l’ajout d’une poutre métallique…
L’aménagement d’une terrasse doit se faire sur une étanchéité en parfait état. Vérifiez donc au préalable que la membrane d’étanchéité existante ne présente pas de boursouflures, de craquelures, de déchirures ou d’autre signe de vieillissement. L’absence de traces d’humidité au plafond du niveau inférieur doit aussi être contrôlée.
De petites altérations de la membrane peuvent être réparées à moindre coût, mais si vous devez renouveler la totalité de l’étanchéité, faites appel à un spécialiste.
Pour accéder à la terrasse, il vous faudra peut-être adapter un seuil ou transformer une fenêtre en porte-fenêtre.
Le détail du seuil doit être bien étudié. Il est recommandé de prévoir un relevé d’étanchéité de minimum 15 cm de hauteur entre le dessous du seuil et l’étanchéité de la toiture plate, afin de prévenir d’éventuelles infiltrations d’eau.
Démolir une ne nécessite pas de permis d’urbanisme quand les travaux ne sont pas visibles depuis l’espace public. Par contre, si la fenêtre est élargie, on porte atteinte à la structure du bâtiment : il faut alors introduire une demande de permis avec architecte.
Dans un immeuble en copropriété, les toitures (que ce soit la toiture principale ou celles de volumes annexes) sont considérées comme « parties communes »,sauf mention contraire dans l’acte de base. L’usage d’une toiture comme terrasse implique donc l’accord de la copropriété qui doit octroyer une « servitude d’usage » et l’enregistrer dans l’acte de base.
Les travaux liés à l’étanchéité de la toiture plate restent à la charge de l’ensemble des copropriétaires, mais les frais d’aménagement en terrasse et les modalités éventuelles (le permis d’urbanisme par exemple) sont à la charge du propriétaire qui en fera usage.
Dans certains cas la toiture peut être rachetée à la copropriété : situation plus complexe qui nécessite des accords clairs afin de définir les responsabilités et de garantir que l’entretien et les réparations soient bien effectués.
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
Faites appel à un ingénieur en stabilité pour vérifier si la structure doit être renforcée.
Il prendra en compte le poids propre de la terrasse et les charges dues à la neige et à l’occupation. Il détaillera les renforts à prévoir : cela peut être, par exemple, un dédoublement de solives, l’ajout d’une poutre métallique…
L’aménagement d’une terrasse doit se faire sur une étanchéité en parfait état. Vérifiez donc au préalable que la membrane d’étanchéité existante ne présente pas de boursouflures, de craquelures, de déchirures ou d’autre signe de vieillissement. L’absence de traces d’humidité au plafond du niveau inférieur doit aussi être contrôlée.
De petites altérations de la membrane peuvent être réparées à moindre coût, mais si vous devez renouveler la totalité de l’étanchéité, faites appel à un spécialiste.
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
La réalisation d’une terrasse sur une toiture plate est soumise à permis d’urbanisme. Ce permis permet notamment de vérifier l’intégration du projet dans son environnement, son impact sur le voisinage et sa conformité aux réglementations en vigueur.
Informez-vous auprès du service d’urbanisme de votre commune pour savoir si votre projet implique un permis avec ou sans architecte.
Pour introduire votre demande de permis d’urbanisme, vous aurez besoin des plans de la situation existante que vous pourrez vous procurer au service des archives de l’urbanisme de votre commune.
Les articles 675 à 680bis du Code civil réglementent la réalisation des vues donnant sur les propriétés voisines.
Une vue droite ou une terrasse ne peut être réalisée que si une distance de 1,90 m minimum la sépare de la propriété voisine. Une vue oblique ne peut être réalisée qu’à une distance de 60 cm de la propriété voisine.
Afin de respecter ces obligations, différents aménagements sont possibles, sous réserve d’accord du service d’urbanisme.
Par exemple :
Schéma de la situation existante
N’oubliez pas de vérifier si d’autres exigences ne sont pas imposées par un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS), un règlement de zone ou un règlement communal par exemple.
Le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) ne traite pas directement des terrasses mais réglemente les toitures plates.
Il impose que les nouvelles toitures plates de plus de 100 m² soient aménagées soit en terrasses soit en toitures vertes.
La réalisation d’une terrasse peut impliquer le rehaussement du mur séparatif (comme dans la possibilité 1).
Si le mur est mitoyen, vous êtes (en tant que propriétaire) en droit de le rehausser si vous en payez les frais et après en avoir averti votre voisin. Vous devenez alors propriétaire privatif de la partie rehaussée, la partie basse reste mitoyenne.
Le propriétaire voisin peut (et c’est son droit, conformément à l’article 661 du Code civil) acquérir lui aussi la propriété de ce rehaussement après vous avoir payé la moitié des dépenses.
La partie rehaussée devient alors mitoyenne. Ce rachat n’est pas soumis à un acte notarié mais il est souhaitable de faire enregistrer l’accord entre les parties.
Si le mur n’est pas mitoyen mais qu’il appartient à votre voisin, il vous faudra racheter la mitoyenneté (donc la moitié de la valeur du mur existant) avant de pouvoir le rehausser à vos frais.
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
Chacun est en droit de réaliser des travaux sur ses murs et clôtures privatifs, dans le respect des réglementations urbanistiques en vigueur. Ces travaux ne peuvent néanmoins nuire aux voisins et il faudra dans certains cas les avertir.
Le propriétaire d’un mur ou d’une clôture privatifs peut, après notification préalable, avoir accès au voisin afin d’entretenir et de réparer sa propre clôture (au sens large : mur, haie, etc.).
Le voisin doit tolérer cet accès à sa propriété, sauf s‘il fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet accès. L’accès doit être exercé de la manière la moins dommageable possible et le voisin a droit à une compensation s’il a subi un dommage.
Ces termes sont repris à l’article 3.67 §2 du nouveau Code civil.
Un propriétaire ne peut pas isoler par l’extérieur son mur séparatif sans accord du voisin puisque l’isolant sera placé du côté du voisin et empiètera sur sa propriété. Cela vaut que le mur soit privatif ou mitoyen (art. 3.62 du nouveau Code civil).
Il est fortement recommandé d’établir une convention de servitude d’empiètement avec le voisin. Pour être opposable aux tiers*, l’accord doit être ratifié devant notaire.
Dans le cas où l’isolation a été placée sans l’accord du voisin, le nouveau Code civil prévoit que l’auteur de l’empiètement puisse malgré tout dans certains cas conserver l’isolation moyennant dédommagement ou (art. 3.62 §2 du nouveau Code civil).
Le nouveau Code civil (art. 3.133) fixe les distances minimales des plantations privatives à partir de la limite d’une propriété, ainsi que les modalités d’entretien et d’élagage. Ces distances sont les mêmes que celles du Code rural (art. 30 et 35). Il s’agit de :
Si ces distances ne sont pas respectées et si les arbres ont moins de 30 ans, le voisin peut solliciter en justice l’élagage ou l’arrachage des plantations, sauf si le juge estime qu’il y a un abus de droit.
Toutefois, le voisin ne peut pas s’opposer à la présence de plantations qui ne sont pas plus hautes que la clôture présente entre les parcelles.
Il est toujours possible de déroger à la règle générale par accord écrit entre voisins.
Les branches et racines ne doivent pas dépasser la limite séparative des propriétés (art. 3.134).
Le voisin est en droit d’exiger que leur propriétaire procède à leur coupe (sauf si le juge estime que cette demande constitue un abus de droit).
Le voisin peut aussi, après mise en demeure par courrier recommandé non suivie d’effet dans les 60 jours, couper lui-même ces branches ou racines aux frais de leur propriétaire. Il assume alors le risque des dommages éventuels causés aux plantations.
Les fruits qui tombent naturellement des arbres sur une propriété contiguë appartiennent à celui qui a la jouissance de cette propriété.
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
Plusieurs situations peuvent se présenter :
La norme acoustique NBN S01-400-1 définit des performances d’isolation acoustique minimum entre deux logements. Un mur mitoyen n’est généralement pas assez épais pour éviter la transmission des bruits aériens d’un côté à l’autre.
Par ailleurs, si l’escalier du voisin est ancré dans le mur mitoyen, celui-ci rayonnera les bruits de pas.
Dans les typologies bruxelloises habituelles, il est impossible de respecter la norme si la nouvelle construction est ancrée dans le mur mitoyen. Pour pouvoir répondre à la norme, un nouveau mur doit être érigé sans aucun ancrage dans le mur existant. Un matériau d’isolation souple est intercalé entre les deux murs.
La première étape peut consister en une médiation avec un médiateur ou une tentative de conciliation chez le juge de paix. À cette occasion, les parties exposent leurs points de vue respectifs devant le juge, qui tente de les concilier. En cas d’accord, celui-ci est acté dans un « procès- verbal de conciliation » qui vaut jugement et qui peut être exécuté par huissier.
À défaut, il faudra envisager d’entamer une réelle procédure judiciaire à l’issue de laquelle le juge tranchera le différend entre parties. Souvent, le juge estime alors nécessaire de descendre sur les lieux pour examiner concrètement le nœud du problème.
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
À côté des droits découlant de la mitoyenneté existent aussi des devoirs.
Chaque voisin copropriétaire est tenu de respecter des obligations tant financières que matérielles relatives au mur mitoyen. C’est ce que l’on appelle les « charges de la mitoyenneté ».
Les deux propriétaires se partagent les charges ordinaires et les dépenses de réparation et de reconstruction, qu’elles soient dues à la vétusté du mur ou à un cas fortuit. Néanmoins, si les réparations sont rendues nécessaires par le fait d’un des voisins, elles sont à sa charge exclusive (art. 3.112 du nouveau Code civil, précédemment à l’art. 655 de l’ancien Code civil).
Celui qui ne veut plus participer aux frais relatifs au mur mitoyen peut en abandonner la propriété sauf s’il continue à utiliser effectivement ce mur ou si des réparations du mur sont rendues nécessaires par son fait. Cela le dispense des frais des grosses réparations et reconstructions (passées ou futures) ainsi que des charges futures, mais pas des charges passées encore impayées (entretien, conservation). Il s’agit du « déguerpissement » prévu à l’art. 3.112, alinéa 2 du nouveau Code civil (anciennement art. 656 de l’ancien Code civil).
L’acte d’abandon de mitoyenneté se fait devant notaire afin d’être . Le voisin peut, s’il préfère, lui refuser l’abandon et exiger à la place la destruction du mur à frais communs.
Toute intervention dégradant le mur mitoyen entraînera la responsabilité de l’auteur, qui devra répondre des conséquences de son acte et réparer le mur mitoyen à ses frais.
En cas de faute, la partie ayant subi le dommage aura droit à une réparation intégrale de son dommage pour autant que le lien entre la faute et le dommage soit établi.
En exécutant des travaux, le copropriétaire peut avoir causé à son voisin un trouble qui rompt l’équilibre existant entre les deux propriétés voisines, sans pour autant avoir commis de faute. Par exemple, le placement d’installations techniques sur le mur mitoyen sans précautions contre les vibrations peut engendrer un problème de bruits de voisinage, ou l’évacuation de fumées de combustion peut créer des odeurs. Dans ce cas, un juge saisi pourra condamner l’auteur du trouble au paiement d’une compensation, voire interdire ce trouble ou ordonner des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal (art. 3.101 du nouveau Code civil).
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
La règle veut que les droits soient les mêmes pour les deux copropriétaires du mur mitoyen, à cela près que chacun a l’usage du mur du côté de sa propriété.
Le mur mitoyen (ou clôture) est présumé appartenir pour moitié en copropriété à chacun des deux propriétaires (art. 3.104 du nouveau Code civil et 577-2 de l’ancien Code civil). Les voisins peuvent jouir du mur, prendre appui sur le mur, le percer et même , mais avec des limites bien définies.
Les « prérogatives ordinaires » sur le mur mitoyen (art. 3.110 du nouveau Code civil) stipulent que chaque copropriétaire peut utiliser de son côté le mur conformément à sa destination, de manière raisonnable et non abusive, et dans le respect des droits du voisin.
Chaque copropriétaire peut donc de son côté du mur, sans demander l’accord du voisin, peindre le mur, y faire pousser des plantes grimpantes, fixer un élément léger comme une cible de fléchettes, etc.
Anciennement il s’agissait des règles du droit commun de la (art. 577-2 de l’ancien Code civil).
Dans le cas où le mur est privatif, celui qui n’en est pas propriétaire devra demander l’autorisation de son voisin pour intervenir sur ce mur, même s’il n’intervient que de son coté.
Que le mur soit mitoyen ou privatif, il faut s’assurer que les travaux ne nuisent pas à la propriété voisine. Par exemple la mise en peinture d’un mur séparatif peut provoquer des dégâts à un bâtiment si cette peinture n’est pas perméable à la vapeur d’eau.
Le copropriétaire d’un mur mitoyen peut faire bâtir contre ce mur et y fixer tout ouvrage ou plantation jusqu’à la moitié de son épaisseur, à condition d’avoir obtenu l’accord de son voisin quant aux modalités d’exécution (art. 3.111 du nouveau Code civil).
Il n’est pas rare de rencontrer des cas où des poutres s’enfoncent sur presque toute l’épaisseur du mur puisque cela était permis par l’ancien Code civil, qui autorisait un appui dans le mur mitoyen sur presque toute son épaisseur, à 5,4cm près, pour y placer des poutres ou (art. 657 de l’ancien Code civil).
Attention : Les aménagements ne peuvent pas compromettre la stabilité du mur. Cela pourrait être le cas si les deux voisins font usage de leur droit de la même façon.
Si les encastrements et enfoncements sont superficiels (comme par exemple le placement d’un évier), l’accord du voisin n’est théoriquement pas nécessaire. Il est néanmoins important de garder à l’esprit que toute saignée dans un mur mitoyen affaiblit l’isolation acoustique entre les deux propriétés et peut dès lors être source de conflit.
Pour éviter la transmission des bruits des installations techniques d’une habitation vers l’autre, l’encastrement de canalisations, tuyauteries et autres conduits dans un mur mitoyen est fortement déconseillé. Les installations techniques et les canalisations ne devraient être fixées au mur mitoyen qu’au moyen de fixations antivibratiles.
Manchons antivibratiles pour la fixation des canalisations
Chaque copropriétaire peut le mur mitoyen en vertu de l’article 3.111 du nouveau Code civil.
Il peut s’agir d’une simple élévation du mur ou d’un exhaussement permettant l’ajout d’un étage, d’une annexe ou d’une terrasse (auparavant, article 658 et suivants de l’ancien Code civil). L’exhaussement du mur devra pouvoir supporter la charge d’une construction semblable sur la parcelle avoisinante.
Le copropriétaire qui exhausse le mur le fait à ses frais et devient propriétaire privatif de la partie exhaussée. Le propriétaire voisin peut cependant ensuite acquérir la propriété de l’exhaussement en payant la moitié de la valeur de l’exhaussement, sans que ce montant puisse être inférieur à la moitié des dépenses du voisin (art. 3.111, alinéa 4 du nouveau Code civil).
Après l’exhaussement, le mur sera en partie mitoyen et en partie privatif, ce qui implique que :
Dans le cas où le mur préexistant est de solidité normale mais n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur éventuel à apporter au mur mitoyen pour le renforcer doit se prendre de son côté.
Dans l’ancien Code civil (art. 675), la création d’ouvertures n’était pas autorisée dans un mur mitoyen sans consentement du voisin. Cette notion de consentement disparait du nouveau Code civil livre 3, qui interdit tout bonnement ces ouvertures (fenêtres, portes, balcons) à l’article 3.132. Toutefois, en vertu de l’article 3.1, les parties peuvent toujours décider d’un commun accord de déroger à ces dispositions.
Le nouveau Code civil (art. 3.132) impose que ces ouvrages soient placés à une distance d’au moins 1,90 m de la propriété voisine. La distance est mesurée « par une ligne tracée perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles ».
L’ancien Code civil (art. 678 et 679) distinguait les vues droites des vues obliques et prescrivait le respect d’une distance minimale de 1,90 m pour les vues droites et de 0,60 m pour les vues obliques.
La distance se comptait depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 680).
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
Il existe trois façons de rendre mitoyen un mur séparatif privatif existant.
(art. 3.107 du nouveau Code civil et art. 661 de l’ancien Code civil)
Si un voisin veut s’appuyer sur un mur séparatif privatif, il peut forcer à la vente son voisin propriétaire du mur en lui payant la moitié de la valeur du mur et du sol qu’il souhaite occuper (art. 3.109). Le prix du rachat est fixé de commun accord entre les voisins ou, à défaut d’accord, par le juge de paix.
Le Bordereau de reprise de Mitoyenneté publié par la Société Royale de Géomètres-Experts Immobiliers peut servir de référence pour fixer le prix de rachat, mais généralement on fera appel à un géomètre.
Dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une extension, il est déconseillé pour des raisons acoustiques de faire usage de cette possibilité de rachat de mitoyenneté et de s’appuyer sur le mur existant. Il est recommandé de réaliser un second mur à distance.
En construisant sur son propre terrain, le bâtisseur réalisera un mur qui lui sera privatif et ne devra pas demander d’accord au voisin.
(art. 3.108 du nouveau Code civil)
Si un voisin usurpe un mur privatif (en y appuyant une construction par exemple), le nouveau Code civil prévoit dorénavant que le propriétaire originaire du mur puisse le forcer à en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du sol et du mur.
Par jurisprudence cette situation existait déjà avant l’entrée en vigueur du nouveau Code civil par application de l’article 611 « inversé » de l’ancien Code civil.
NB : si le voisin construit contre un mur privatif, la simple pose d’une isolation entre l’ancien et le nouveau mur, ou la pose d’un au sommet de ces deux murs pour éviter le ruissellement d’eau de pluie ne suffisent pas à estimer que le bâtisseur a usurpé le mur privatif et à lui imposer le rachat de la mitoyenneté.
(art. 3.26 et 3.27 du nouveau Code civil)
Le voisin peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif par prescription, sans paiement d’indemnité, lorsqu’il utilise le mur comme s’il était mitoyen depuis une période de 10 ans s’il est de bonne foi, et de 30 ans s’il est de mauvaise foi. Dans l’ancien Code civil (art. 2262 et suivants), il s’agissait d’une période de plus de 30 ans.
Pour un mur dont l’utilisation a débutée avant le 1er septembre 2021, ce sont tout de même les délais du nouveau Code civil qui s’appliquent, et qui démarrent à compter de l’entrée en vigueur du nouveau Code civil (selon l’art. 37 §2 le délai total ne peut cependant pas dépasser la durée qui aurait été applicable sous l’ancien Code civil).
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
Déterminer le statut d’un mur séparatif, c’est-à-dire déterminer s’il est mitoyen ou privatif, est important puisque des droits et des obligations différents en découlent.
En principe, le statut d’un mur est déterminé par les titres (jugement, titre de propriété, acte authentique, etc.). Dans les faits ces titres sont souvent absents ou peuvent se contredire.
Pour y pallier l’ancien Code civil prévoyait deux (et deux seules) légales de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté inscrites à l’article 653.
Selon l’ancien Code civil (art. 653) :
Il n’y a donc pas de de mitoyenneté d’un mur séparant un bâtiment et un jardin (ou une cour). Dans ce cas, le mur est privatif du bâtiment qu’il soutient. Les titres (écrits authentiques ou privés) peuvent toutefois déroger à cette règle en établissant la propriété exclusive de l’un des voisins.
Selon l’ancien Code civil (art. 654) :
Si la partie supérieure du mur est droite d’un côté et inclinée de l’autre et/ou s’il n’y a de , de ou de que d’un côté, le mur est alors privatif.
Le nouveau Code civil ne prévoit plus qu’une de mitoyenneté, mais étend les marques de non-mitoyenneté. Elles sont décrites à l’art. 3.105.
Selon le nouveau Code civil (art. 3.105) :
Tout mur (et plus généralement toute clôture) réalisé en limite séparative ou à cheval
sur la ligne séparative est présumé mitoyen.
Cette présomption peut être renversée par un titre (jugement, titre de propriété, acte authentique).
Elle peut aussi être renversée s’il y a prescription , c’est-à-dire si le mur (ou la clôture) a été utilisé comme s’il était privatif de façon continue et non équivoque.
S’il n’est pas établi que le mur (ou la clôture) se trouve à cheval sur la ligne séparative, la présomption de mitoyenneté peut aussi être contredite par une marque de non-mitoyenneté.
Selon le nouveau Code civil :
Sommet du mur incliné : le mur est présumé privatif du propriétaire B
Remarques d’application pour l’ancien et le nouveau Code civil :
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
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Le 1er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.
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Mitoyenneté, une limite pas toujours claire
Avant d’envisager un permis d’urbanisme, vérifiez que le projet respecte la règlementation en vigueur. La principale règlementation pour les logements en Région de Bruxelles-Capitale est le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU).
Consulter le RRU sur le site urbanisme.irisnet.be
Vérifiez également les autres règlements éventuellement applicables à l’adresse du projet sur le site de Brugis.
Consulter le site gis.urban.brussels
Notez qu’il est toujours possible de demander une dérogation aux règlements.
La liste officielle des documents à fournir (varie selon le type de travaux) est disponible sur le site urbanisme.irisnet.be
Consulter notre fiche info Le permis d’urbanisme sans architecte : informations générales et liens utiles pour préparer son dossier (biens non protégés).
Cette fiche info reprend ce qu’il faut savoir pour préparer votre dossier ainsi que la liste des documents nécessaires à l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme sans architecte.
La liste officielle des documents se trouve sur : urbanisme.irisnet.be.
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Aménager une terrasse sur une toiture plate
L’arrêté royal du 7 juillet 1994, modifié et complété par différents arrêtés ultérieurs, fixe les « Normes de base » en prévention incendie. Le s’y réfère pour donner son avis préalable sur les plans.
Les exigences portent essentiellement sur :
Les exigences varient suivant la hauteur des bâtiments (hauteur comprise entre le plancher du dernier niveau occupé et la rue).
On distingue :
Les maisons bruxelloises entrent généralement dans la catégorie des bâtiments bas et plus rarement dans la catégorie des bâtiments moyens. Toutefois, l’aménagement des combles les fait souvent passer dans la catégorie des bâtiments moyens.
Deux possibilités d’accès (ou d’évacuation) distinctes sont demandées par appartement :
En cas d’impossibilité, d’autres dispositifs peuvent parfois être envisagés en concertation avec le service de prévention.
Le compartimentage délimite certaines parties du bâtiment afin d’éviter l’expansion d’un incendie.
Les principaux compartiments d’un immeuble de logements sont :
L’appellation , (anciennement ), définie dans les Normes de base, indique la durée pendant laquelle les éléments formant les compartiments doivent résister au feu (en minutes).
Sont pris en compte : la résistance ou stabilité de l’élément (R), son étanchéité aux flammes (E) et ses capacités d’isolation thermique (I).
Les murs mitoyens et les parois de la cage d’escalier doivent avoir une valeur REI 60 (résistance au feu 60 minutes). En général, les murs existants maçonnés en brique répondent à cette exigence à condition qu’ils ne soient pas percés par des baies.
Tout accès à un compartiment doit être équipé d’une porte coupe-feu avec une valeur EI1 30 pour les portes d’entrée des appartements et parfois EI1 60 pour les portes des locaux à risques.
Une porte coupe-feu doit être placée correctement :
Pour les bâtiments moyens, les séparations horizontales entre appartements ou avec les communs doivent avoir un REI 60 (résistance au feu de 60 minutes). Cette exigence peut être satisfaite par la mise en place d’un faux plafond constitué de plaques de plâtre moyennant le respect de certaines conditions de mise en œuvre et en respectant les prescriptions du fabricant.
Dans le cas où vous souhaitez conserver le plafond existant (présence de moulures…) une solution par le dessus peut être envisagée, au niveau du plancher de l’étage supérieur.
Les conduites qui traversent les parois des compartiments doivent garantir le maintien des valeurs de résistance au feu de ces parois.
Afin d’extraire les fumées produites lors d’un incendie qui présentent un danger de par leur toxicité et leur température, les Normes de base exigent le placement, au sommet de chaque cage d’escalier, d’une baie de ventilation d’une section de 1 m² minimum. Celle-ci doit pouvoir être actionnée manuellement par les pompiers à l’aide d’un bouton de commande. Des fenêtres pour toits plats ou inclinés sont spécifiquement destinées à cet usage.
En cas d’impossibilité, d’autres solutions peuvent être envisagées en concertation avec le Service Prévention.
Les rapports de prévention prescrivent généralement des extincteurs à placer dans les circulations communes (sur les paliers par exemple).
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Quelles sont les mesures de prévention incendie à appliquer lors de la division d’une maison ?
Il faut demander un permis d’urbanisme pour diviser une maison unifamiliale.
Sauf cas particulier, la commune se charge de demander l’avis préalable du Service Prévention du sur base des documents déposés pour le permis d’urbanisme. La demande doit comporter :
Plus d’informations sur le site pompiers.brussels
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Quelles sont les mesures de prévention incendie à appliquer lors de la division d’une maison ?
Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.
Le 1er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.
Seuls les travaux réalisés par un entrepreneur sont subsidiés.
Vérifiez que l’entreprise à laquelle vous faites appel est bien inscrite à la BCE (Banque Carrefour des Entreprises), assujettie à la TVA belge et qu’elle dispose de l’accès à la profession pour les travaux qui en nécessitent un.
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