Urbanisme

Que prendre en compte lors de la construction d’une clôture ou d’un mur mitoyen ?

Plusieurs situations peuvent se présenter :

  • Deux voisins peuvent se mettre d’accord pour élever une clôture mitoyenne (éventuellement sous la forme d’un mur) à frais communs. On parle alors de construction volontaire.
  • En l’absence de clôture préexistante entre deux parcelles dont au moins une est bâtie, chacun peut imposer à son voisin la construction d’une clôture mitoyenne pour séparer les fonds, à frais partagés. On parle alors de construction contrainte (art. 3.106 du nouveau Code civil et 663 de l’ancien Code civil).

Hauteur et matériaux d’une clôture mitoyenne

  • Nouveau Code civil : ni la hauteur ni les matériaux de la clôture ne sont définis mais ils peuvent l’être dans un règlement d’urbanisme communal ou régional.
  • L’ancien Code civil prescrivait un mur d’au moins 2,6 m de hauteur dans les villes de moins de 50.000 habitants et d’au moins 3,2 m dans les autres villes.
  • Si l’un des deux voisins souhaite que la clôture séparative puisse servir d’appui à un ouvrage (extension, véranda, auvent, par exemple), il peut imposer à son voisin que soit érigé un mur mitoyen présentant « une solidité, une largeur et une hauteur normales selon la destination des biens ».

    Si le voisin sollicité démontre qu’il n’a aucun besoin actuel de pareil mur et qu’il n’en fera aucun usage, le mur est érigé aux frais exclusifs du demandeur et il est alors privatif à ce dernier. Le mur peut néanmoins être construit à cheval sur la limite séparative des fonds et empiéter sur le terrain voisin sans aucune indemnisation pour la partie du sol correspondant à l’empiètement.

    C’est une exception au droit de propriété (art. 3.50), puisque de manière générale il n’est pas possible d’ériger de construction sur la propriété de son voisin sans son consentement.

Transmission du bruit à travers le mur mitoyen

La norme acoustique NBN S01-400-1 définit des performances d’isolation acoustique minimum entre deux logements. Un mur mitoyen n’est généralement pas assez épais pour éviter la transmission des bruits aériens d’un côté à l’autre.

Par ailleurs, si l’escalier du voisin est ancré dans le mur mitoyen, celui-ci rayonnera les bruits de pas.

Dans les typologies bruxelloises habituelles, il est impossible de respecter la norme si la nouvelle construction est ancrée dans le mur mitoyen. Pour pouvoir répondre à la norme, un nouveau mur doit être érigé sans aucun ancrage dans le mur existant. Un matériau d’isolation souple est intercalé entre les deux murs.

Photo de la construction d'un mur le long d'un mur mitoyen. Un couche d'isolant acoustique est placée entre les deux murs.

Que faire en cas de désaccord ou de conflit avec le voisin ?

La première étape peut consister en une médiation avec un médiateur ou une tentative de conciliation chez le juge de paix. À cette occasion, les parties exposent leurs points de vue respectifs devant le juge, qui tente de les concilier. En cas d’accord, celui-ci est acté dans un « procès- verbal de conciliation » qui vaut jugement et qui peut être exécuté par huissier.

À défaut, il faudra envisager d’entamer une réelle procédure judiciaire à l’issue de laquelle le juge tranchera le différend entre parties. Souvent, le juge estime alors nécessaire de descendre sur les lieux pour examiner concrètement le nœud du problème.

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