Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

Quelles primes pour une copropriété à Bruxelles ?

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Aides financières

Fiches info

Synthèse des primes 2024 – Synthèse des incitants financiers à l’achat et à la rénovation de logements en Région de Bruxelles-Capitale

Pour des travaux qui concernent les parties communes (à vérifier dans votre acte de base), les copropriétés forcées doivent introduire une seule demande par le biais de l’ACP (Association des Copropriétaires) représentée le cas échéant, par le syndic. Dans ce cas, toutes les factures doivent être au nom de la copropriété.

Attention : Certains postes sont uniquement accessibles aux copropriétés si le bâtiment est affecté au logement à concurrence de minimum 80 %. Consultez notre fiche info Primes RENOLUTION en copropriétés – Points d’attention et procédure d’introduction

Aides financières

Fiches info

Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés

Les copropriétés forcées se trouvent automatiquement dans la Catégorie II. Le montant de la prime peut couvrir au maximum 90% du montant facturé des travaux éligibles et est plafonné à 200 000 € pour les travaux aux parties communes.

Si vous êtes un ou une copropriétaire occupant éligible à la Catégorie III, vous avez la possibilité d’introduire une demande de prime additionnelle (plafonnée à 750 € par copropriétaire) à la prime octroyée à votre copropriété.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

Une copropriété, cela implique quoi ?

Une copropriété forcée se crée lorsqu’il y a au moins deux copropriétaires d’au moins deux lots différents dans un même immeuble. Cela signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuel, mais sont également propriétaires en indivision des parties communes.

Ce qui réglemente la copropriété

• Le Code Civil
• Les statuts de la copropriété (l’acte de base et le règlement de copropriété)
• Le règlement d’ordre intérieur (obligatoire)

1. L’association des copropriétaires (ACP) est l’ensemble des copropriétaires. 
2. Le syndic (est obligatoire, qu’il soit professionnel ou non). Il représente l’ACP et gère l’immeuble en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.
3. Le commissaire aux comptes (obligatoire) : Il vérifie les comptes présentés par le syndic.
4. Le conseil de copropriété (obligatoire à partir de 20 lots).

L’enregistrement de l’ACP et du syndic à la BCE est obligatoire. Pour la marche à suivre, consultez notre fiche info La copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Assemblée générale

La loi prévoit une assemblée générale ordinaire au minimum par an. Elle permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes, sur toutes les questions d’intérêt commun. Il est donc indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. 

Les comptes

Chaque copropriété aura au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP. 

Les travaux en copropriété ?

Une copropriété est un modèle économique auquel chaque copropriétaire participe volontairement et se doit de respecter un certain nombre d’engagements. Un des engagements est d’exécuter les travaux nécessaires pour conserver le bon état des parties communes. De plus, des travaux à l’enveloppe de l’immeuble sont souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des différents logements.

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.

Qui prend les décisions concernant les travaux

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50%+1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100% des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Parties communes

Dès qu’on touche à une partie commune il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

Isolation d’une copropriété ?

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage.

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur l’enveloppe du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds se feront en fonction dès que possible. 

Investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble permettra de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.