Het bepalen van het statuut van een scheidingsmuur, d.w.z. of deze gemeen of privatief is, is belangrijk omdat dit verschillende rechten en plichten met zich meebrengt.

Muren die onder het oude Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, muren gebouwd vóór 1 september 2021)

In principe wordt het statuut van een muur bepaald door de titels (vonnis, eigendomstitel, authentieke akte, enz.). In de praktijk ontbreken deze titels vaak of kunnen ze elkaar tegenspreken.

Om dit te compenseren voorzag het oude Burgerlijk Wetboek in twee (en slechts twee) wettelijke vermoedens van mandeligheid en tekenen van niet-mandeligheid, zoals uiteengezet in artikel 653.

Twee vermoedens van mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 653):

• Elke bestaande scheidingsmuur tussen twee gebouwen wordt vermoed gemeen te zijn tot aan het minst verheven dak;
• Elke bestaande scheidingsmuur tussen binnenplaatsen en tuinen wordt vermoed gemeen te zijn.

1

2

3

4

5

6

Er is dus geen vermoeden van gemeenheid bij een muur die een gebouw en een tuin (of een binnenplaats) van elkaar scheidt. In dit geval behoort de muur privatief toe aan het gebouw dat hij ondersteunt. Titels (authentieke of private geschriften) kunnen echter afwijken van deze regel door het exclusieve eigendom van een van de buren vast te stellen.

Tekenen van niet-mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 654):

Als het bovenste deel van de muur aan de ene kant opstaande is en aan de andere kant schuin afloopt en/of als er zich slechts aan één zijde een kap, stenen lijsten of karbelen bevinden, is de muur privatief.

1

2

Muren die onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, de muren van na 1 september 2021)

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek voorziet alleen nog in een vermoeden van gemeenheid, maar breidt de tekenen van niet-gemeenheid uit. Ze worden beschreven in art. 3.105.

Een vermoeden van mandeligheid

Volgens het nieuwe Burgerlijk Wetboek (art. 3.105):

Elke muur (en meer in het algemeen elke afsluiting) die tot stand is gebracht langs of schrijlings op de perceelsgrens wordt vermoed gemeen te zijn.

Dit vermoeden kan weerlegd worden door een titel (vonnis, eigendomstitel, authentieke akte) Het kan ook weerlegd worden als er sprake is van verkrijgende verjaring, d.w.z. als de muur (of afsluiting) continu en op ondubbelzinnige wijze is gebruikt alsof deze privatief is.

Als niet is vastgesteld dat de muur (of afsluiting) de perceelsgrens overschrijdt, kan het vermoeden van mandeligheid ook worden tegengesproken door een teken van niet-mandeligheid.

1

2

3

Tekenen van niet-mandeligheid

Volgens het nieuwe Burgerlijk Wetboek:

• Een muur wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarnaar de top van die muur afhelt of aan wiens zijde uit architecturale elementen de privatieve aard ervan blijkt;
• Een gracht wordt geacht toe te behoren aan de eigenaar van het perceel aan wiens zijde de uitgegraven aarde zich bevindt;
• Een afsluiting wordt vermoed toe te behoren aan de eigenaar van het afgesloten perceel wanneer één enkel perceel volledig is afgesloten.

1

2

Het is echter wel mogelijk om door een rechtshandeling aan te tonen dat er, ondanks deze tekenen, sprake is van mandeligheid.

Opmerkingen over de toepassing voor het oude en het nieuwe Burgerlijk Wetboek:

• Een muur gebouwd achter de scheidingslijn is privatief.
• Behoudens verkrijgende verjaring of andersluidende titel, wordt een steunmuur waarop de buur geen enkel recht uitoefent, vermoed privatief toe te behoren aan de eigenaar van het perceel waarvan hij de grond ondersteunt.