Welke voorbereidende studies zijn er nodig alvorens een werf te starten?

Een goede voorbereiding van uw werf is essentieel voor de goede uitvoering ervan. Alvorens met de eigenlijke werkzaamheden te beginnen, moet een aantal documenten worden opgesteld en ondertekend, waarin zeer duidelijk wordt beschreven wat er zal worden gedaan en hoeveel het zal kosten.

Met een architect werken

Wanneer u een beroep doet op de diensten van een architect, gaat u een contractuele relatie aan tussen drie partijen: u (de BH), de architect (AR) en de aannemer (AN). Wanneer iedereen zijn rol correct vervult, garandeert deze relatie de goede uitvoering van het werk en wordt u zo goed mogelijk beschermd.

De overeenkomst

Vóór een eerste schets zal de architect u een contract laten
ondertekenen waarin de omvang van zijn opdracht, de berekeningswijze van zijn ereloon
en diverse voorwaarden worden gepreciseerd.

Voor meer info over honorariaberekeningen en modelcontracten, raadpleeg www.architect.be

De studieopdracht

Tijdens de studiefase volgt het werk van de architect altijd een zeer nauwkeurig stappenplan waarbij u aan het eind de architecturale en technische prijspartijen steeds nauwkeuriger valideert en verfijnt:

voorstudie en eerste schetsen; het is mogelijk een eerste overeenkomst voor schetsen te ondertekenen. Als u tevreden bent met de voorstellen van de architect, ondertekent u een uitbreiding of een nieuwe overeenkomst voor het vervolg.
voorontwerp;
samenstelling van het dossier van de stedenbouwkundige vergunning (SV);
samenstelling van het uitvoeringsdossier: bevat uitvoeringsplannen, een Bijzonder Bestek (BB) waarin elke werkpost in detail is opgenomen, evenals een meetstaat die de uit te voeren hoeveelheden vermeldt. Bij de overhandiging van een offerte vult de aannemer de meetstaat in met zijn eenheidsprijzen;
opvolging van de aanbestedingen en hulp bij de keuze van de aannemer; uw architect helpt u bij de analyse van de offertes en de keuze van de aannemer. Hij stelt ook de aannemingsovereenkomst op die u met de aannemer zult ondertekenen (zie p.15);

De opvolging van de werf

Obligatoire en cas de travaux soumis à permis d’urbanisme.

De oplevering van het werk

Zie hieronder : Wat moet ik controleren?

De andere betrokken partijen

De stabiliteitsingenieur

Hij meet en schrijft de elementen voor met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw. Hij neemt de tienjarige aansprakelijkheid ervan op zich, op voorwaarde dat u zelf met hem een contract hebt gesloten. Anders is het de verantwoordelijkheid van de architect die u zal aanstellen in geval van problemen.

De ingenieur speciale technieken

Onder speciale technieken wordt verstaan alles wat te maken heeft met de productie van warmte (sanitair water en verwarming), elektriciteit en ventilatie. De ingenieur speciale technieken meet en schrijft de technische installaties voor waarvoor hij verantwoordelijk is in geval van een rechtstreekse contractuele relatie.

De EPB-adviseur

u moet drie formulieren voorleggen, opgesteld door een EPB-adviseur of door uw architect enkel in het geval van een eenvoudige renovatie:

het EPB-voorstel, bij de aanvraag voor SV gevoegd: dit is een intentieverklaring met de technische keuzes die het mogelijk maken te voldoen aan de eisen waaraan het project is onderworpen;
de EPB-kennisgeving van het begin van de werken: informeert over de start van de werken en de beschikbaarheid van de berekeningen die zijn uitgevoerd om aan de EPB-eisen te voldoen;
de EPB-aangifte: opgesteld bij de oplevering van de werken, verklaart aan de hand van berekeningen dat de EPB-eisen (al dan niet) werden nageleefd.

De Coördinator veiligheid-gezondheid

Ter herinnering, coördinatie is verplicht wanneer verschillende aannemers gelijktijdig of achtereenvolgens op de werf werken.

De coördinator zal drie belangrijke documenten opstellen:

het veiligheids- en gezondheidsplan dat tijdens het projectontwerp is opgesteld;
het coördinatiedagboek met alle veiligheidsopmerkingen tijdens de werf;
het postinterventiedossier (PID) wordt aan het einde van de bouwplaats overhandigd en bevat alle nuttige documenten betreffende de uitgevoerde werken (beschrijving van de installaties, technische fiches,..) en het toekomstige onderhoud van het gebouw.

Bewaar zorgvuldig alle officiële documenten die u tijdens de studie en tijdens de werf hebt ontvangen.

Zonder architect renoveren

In dit geval staat u contractueel alleen tegenover de aannemer die u hebt gekozen. Er zijn geen plannen, geen lastenboek en geen meetstaat, alleen maar een offerte van de aannemer met een beschrijving van de werken, hun prijs, de verkoops- en betalingsvoorwaarden. U en u alleen moet dus beoordelen of de werken beschreven in de offerte aan uw verwachtingen voldoen. Om alle misverstanden en elk risico op supplementen te vermijden, moet het bestek zo nauwkeurig mogelijk zijn.

Wees waakzaam voor de aangeboden materialen. Vraag gerust advies aan commercieel onafhankelijke personen.

Er zijn ook bronnen met technisch referentiemateriaal, zoals het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) en Leefmilieu Brussel.

De regels van goed vakmanschap

Of u nu zelf een beschrijving van de werkzaamheden hebt opgesteld of de keuze aan de aannemer overlaat, elke aannemer is verplicht de werkzaamheden uit te voeren volgens de “regels van goed vakmanschap”.

De Technische Voorlichtingen (TV) van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf en de technische specificaties (STS) met betrekking tot de normen gepubliceerd door de Federale Overheidsdienst Economie worden beschouwd als de regels van goed vakmanschap.