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Le Code civil
Depuis 1995, la loi confère la personnalité juridique aux associations de copropriétaires (ACP) tout en créant un régime dérogatoire (art. 3.84 et anciennement art. 577-3 à 14) si la nature du bien le justifie. La dérogation doit être mentionnée dans l’acte de base.
Les dispositions légales susmentionnées sont impératives.
Chaque association dispose de statuts qui doivent faire l’objet d’un acte notarié.
L’acte de base
Il comprend la description de l’ensemble immobilier dont :
- la description des ;
- la description des ;
- la fixation de la des parties communes afférentes à chaque partie privative. Les quotes-parts sont déterminées de manière objective en fonction de la valeur nette au sol, de l’affectation (partie habitable, cave, garage…) et de la situation (niveau où se situe l’appartement).
Le règlement de copropriété
(à partir du 1er janvier 2019 et selon l’article 3.85)
Il comprend :
- l’énonciation des droits et obligations de chaque copropriétaire et par extension de chaque occupant quant à l’utilisation de son lot ;
- la méthode de répartition des charges communes ;
- les clauses et sanctions relatives au paiement des charges.
Ces deux documents, l’acte de base et le règlement de copropriété :
- constituent les statuts de l’immeuble ;
- sont des actes authentiques, transcrits au Bureau Sécurité Juridique ;
- s’imposent aux copropriétaires, futurs copropriétaires et locataires ;
- doivent faire l’objet d’un acte authentique lors de toute modification.
Le règlement d’ordre intérieur
Le règlement d’ordre intérieur (en application depuis le 1er janvier 2019 et selon
l’article 3.85, §3) est obligatoire et doit contenir au minimum :
- Les règles relatives au mode de convocation aux assemblées générales.
Par exemple, la période annuelle de 15 jours durant laquelle elles doivent se tenir, la
modalité de consultation des documents relatifs à l’assemblée générale, etc. - Le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son
mandat, les modalités de renouvellement de celui-ci et les modalités à mettre en
oeuvre à la fin de sa mission.
Il est vivement conseillé de consigner dans le règlement d’ordre intérieur (ROI) les
points suivants :
- Le montant à partir duquel une mise en concurrence doit avoir lieu en vue de la réalisation de travaux.
- L’ensemble des dispositions relatives au « vivre-ensemble », à la tranquillité, à l’harmonie et à l’hygiène, ainsi qu’aux mesures à prendre en cas de déménagement par chaque occupant.
Ce document est actualisé par le syndic en tenant compte des nouvelles dispositions ou adaptations qui seraient prises lors des assemblées générales.
Le règlement d’ordre intérieur ou ses modifications doivent faire l’objet d’une approbation lors d’une assemblée générale valablement convoquée à cet effet (il ne doit pas faire l’objet d’un acte notarié). C’est le syndic qui le rédige et le met à jour. Il s’impose à tous les occupants de l’immeuble à travers un processus de publicité bien défini à l’attention des habitants ne pouvant assister aux assemblées générales.
