Isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur : démarches à suivre et précautions à prendre

Quelles sont les règles urbanistiques à respecter pour l’isolation d’un mur mitoyen à Bruxelles ?

L’isolation du mur « mitoyen » ne nécessitera pas de permis d’urbanisme si le projet est conforme à l’article 21/1 de l’arrêté de « minime importance » qui définit les dispenses de permis et de procédures.

L’arrêté précise :

“Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme pour autant qu’ils n’impliquent pas de travaux de stabilité :
3° la pose d’une isolation et ses parements de finition ainsi que ses raccords nécessaires sur un mur mitoyen ou une façade non visible depuis l’espace public, pour autant que les actes et travaux ne portent pas sur un bien sis à moins de 20 mètres d’un bien protégé.” (voir l’arrêté entier : urbanisme.irisnet.be)

Cet article est sujet à diverses interprétations. De plus, il n’est pas évident de déterminer si le projet entraine des dérogations.
Avant de se lancer dans des travaux d’isolation par l’extérieur, il est donc indispensable de consulter le service d’urbanisme de la commune où se situe le bien.

Dans le cas où un permis d’urbanisme sans architecte est nécessaire, Homegrade peut vous aider à constituer le dossier. Pour plus d’informations, consultez notre fiche info :

Urbanisme

Fiches info

Le permis d’urbanisme sans architecte – Informations générales et liens utiles pour préparer son dossier (biens non protégés)

Points d’attention

• L’obtention d’un permis d’urbanisme ne dispense pas de l’obligation de respecter les droits du voisin (voir ci-après).
• Dans le cas d’un bâtiment classé ou d’un bâtiment qui se trouve à moins de 20 mètres d’un bien protégé, il faudra d’office demander un permis d’urbanisme.

Comment demander l’accord du propriétaire voisin pour isoler un mur mitoyen par l’extérieur ?

Quand on isole un mur séparatif par l’extérieur, l’épaisseur de l’isolant et de sa finition dépassent sur la propriété du voisin : il y a empiètement.
Il est nécessaire d’obtenir l’accord du voisin pour pouvoir empiéter sur sa propriété. La première chose à faire est donc de lui exposer le projet et de trouver un accord !

Le voisin peut accepter ou s’opposer à cet empiètement car la loi ne prévoit ni de droit d’empiètement pour isolation, ni de moyens de contraindre son voisin à l’accepter.
Cependant, s’il n’y a pas d’emprise considérable ou pas de préjudice potentiel pour le voisin, celui-ci n’a pas de raison de refuser. En cas de conflit, il y a des chances qu’un juge de paix abonde dans ce sens et accorde l’empiètement moyennant éventuellement une indemnisation.

En cas d’accord

Il est préférable de formaliser l’accord dans une convention de servitude d’empiètement. Celle-ci établit un contrat entre les deux propriétaires voisins, qui autorise l’empiètement de l’isolation sur la propriété voisine et en fixe les modalités.

Téléchargez* notre modèle type de convention d’empiètement :

Isolation

Fiches info

Isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur – Convention de servitude d’empiètement

* Téléchargement automatique, vérifier le dossier « Téléchargements » sur votre ordinateur

Remarque : Homegrade n’est pas garant ni responsable du contenu ou de la bonne exécution de cette convention.

La convention peut être simplement rédigée et signée par les propriétaires voisins, il s’agit alors d’une convention sous seing privée.
On peut ensuite procéder à son enregistrement afin de lui conférer une date certaine (une datation officielle de l’établissement de la convention).

L’enregistrement de la convention en pratique

L’enregistrement se fait auprès du Bureau de Sécurité Juridique compétent.
Trouvez le bureau compétent (en fonction de votre commune) sur : eservices.minfin.fgov.be

Envoyez l’accord par e-mail en y mettant pour objet : Accord sous-seing privé (ASSP) à enregistrer
Vous recevrez une invitation à payer.
L’enregistrement d’un acte coûte 57 € : finances.belgium.be
Lorsque le paiement sera effectué, la pièce sera enregistrée et vous sera renvoyée.

Attention, l’enregistrement ne rend pas la servitude d’empiètement opposable aux tiers. En cas de revente, par exemple, le nouvel acquéreur n’est pas lié à la convention. Pour qu’elle le soit, la convention devra faire l’objet d’une reconnaissance devant notaire ou être directement établie par celui-ci. Dans ce cas, elle acquerra la forme d’un acte authentique que celui-ci transcrira.
La transcription confère aussi date certaine à la convention et la rend opposable aux tiers.

Coûts : 240 € maximum de frais de transcription, environ 50 € de frais d’écriture + les frais de notaire (environ 300 €, variables en fonction du travail).

Bon à savoir

• Si, pour éviter les frais de notaire on se limite à établir une convention sous seing privé, il peut être utile d’y prévoir un engagement des parties à faire inclure dans tout futur acte de vente ou autre transfert de propriété, une clause mentionnant explicitement l’existence de la servitude d’empiètement (voir modèle de convention).
• Il est possible de faire appel aux services d’un géomètre-expert pour une partie ou l’ensemble des démarches, telles que l’établissement de la convention, l’enregistrement, la reconnaissance devant notaire, l’estimation d’une compensation.

En cas d’absence d’accord

Différentes voies sont possibles :

• Renoncer à l’isolation par l’extérieur et donc ne pas isoler, isoler par l’intérieur ou isoler partiellement.
  Attention, isoler par l’intérieur n’est pas toujours possible. Une analyse de la situation existante est nécessaire pour évaluer les risques et certaines conditions sont requises pour ne pas engendrer de dommages au bâtiment ;
• Tenter de trouver un arrangement chez le médiateur communal (voir Médiation ; service gratuit) ou un médiateur agréé (www.cfm-fbc.be ; service payant);
• En dernier recours, saisir le juge de paix (www.tribunaux-rechtbanken.be). Si le refus est considéré comme abusif (ex : empiètement de faible ampleur, absence de préjudice pour le voisin), le juge pourra imposer au voisin d’autoriser l’isolation moyennant une indemnisation raisonnable. La décision du juge sera transcrite, ce qui lui confère une date certaine et un contenu opposable aux tiers.

Récapitulatif des différents types de conventions et leur valeur juridique

Quel type d’isolant et quelle finition choisir pour isoler un mur mitoyen par l’extérieur à Bruxelles ?

Le choix d’un isolant et de sa finition repose sur plusieurs critères : les exigences de performance thermique, l’aspect extérieur, l’impact environnemental, le coût…

Quelle technique choisir ?

Le choix du matériau isolant est lié à la technique de finition : généralement l’enduit ou le bardage.

L’enduit sur isolant

L’enduit sur isolant (aussi nommé ETICS) est la technique la plus courante car la moins onéreuse.
L’aspect est une surface uniforme, souvent claire pour refléter la lumière.

Un complexe muni d’un agrément technique (ATG) est à privilégier pour s’assurer de la compatibilité des différentes couches. Le polystyrène expansé graphité (EPS) est l’isolant le plus utilisé, des variantes existent comme la fibre de bois.

Cette technique n’est pas démontable et ne permet pas la réutilisation des matériaux. Si l’isolant doit être enlevé, ce qui peut arriver en cas de réhausse du bâtiment voisin par exemple, il devra être arraché et ne pourra pas être réutilisé ni recyclé. Il finira enfoui dans une décharge.

Le bardage sur isolant

Le bardage sur isolant quant à lui, est souvent réalisé à l’aide d’ardoises artificielles et d’isolants souples ou semi-rigides.

Cette technique plus coûteuse, présente l’avantage de fixer tous les matériaux de manière mécanique (vis, clous, agrafes…) et non collée, ce qui offre la possibilité de les démonter en vue de leur réutilisation ou leur recyclage. Ce type de mise en œuvre offre un plus large choix d’isolants écologiques.

Consultez notre page « Isoler les façades par l’extérieur – Principes et techniques » pour avoir un aperçu des différentes possibilités.

Isolation

Conseils

Isoler les façades par l’extérieur – principes et techniques

Quelle épaisseur d’isolant prévoir ?

L’épaisseur d’isolant à prévoir dépend des possibilités d’empiètement, du niveau d’isolation souhaité et du type de matériau d’isolation choisi.

Le niveau d’isolation d’un matériau est déterminé par sa résistance thermique (valeur R) qui dépend de son épaisseur et de son coefficient de conductivité thermique («λ»).
Au plus le R est élevé, au plus l’isolant est performant.

Pour pouvoir bénéficier des primes, la valeur R doit être de minimum 3,50 m²K/W.
À titre indicatif, cela correspond à une couche d’isolant de 10 à 20 cm en fonction du type d’isolant.
Voir primes RENOLUTION (primes F1_isolation, F2_bardage ou F3_enduit ) sur renolution.brussels

Isolation et certificat PEB

La règlementation PEB travaux, n’impose aucune exigence thermique pour l’isolation des murs séparatifs en rénovation.
Cependant, l’isolation du mur, contribue à diminuer les déperditions thermiques et sa présence sera prise en compte lors de l’établissement d’un futur certificat PEB.

Le certificat PEB, recommande pour toutes les parois sans distinction de leur statut juridique, une valeur U de 0,24 W/m²K. Ce qui équivaut à une maçonnerie de briques de 30cm d’épaisseur et un isolant avec une valeur R de 3.5 m²K/W).

Peut-on combiner isolation d’un mur mitoyen et biodiversité ?

Isoler un mur par l’extérieur peut malheureusement avoir un impact négatif sur la biodiversité.
Les travaux d’isolation font disparaitre les cavités utiles à la nidification de bon nombre d’espèces d’oiseaux, de chauves-souris et d’insectes qui sont déjà en forte régression en Région de Bruxelles-Capitale. La population des moineaux domestiques, par exemple, a décliné en trente ans de 95%.

Pour ne pas porter atteinte à la biodiversité, un premier pas est d’observer si le mur à isoler ne sert pas d’habitat pour des oiseaux ou des chauves-souris. Observez les fissures, les cavités, les rives de toitures, vous serez étonnés d’y découvrir la vie que le mur héberge.

Si le mur abrite des animaux, il faut intégrer un dispositif pour leur permettre de rester, c’est prescrit dans le Code de l’inspection.

S’il n’y en a pas, n’hésitez pas à être proactif et examinez si le mur se prête à l’intégration de nichoirs.
Les solutions peuvent être simples et peu coûteuses, surtout si elles sont envisagées dès le début du projet !

La brochure « Habitat vivant co-habiter avec la faune dans le bâti » éditée par la Maison ecohuis de SaintGilles, informe sur les espèces cavernicoles qui habitent le bâti bruxellois et sur les aménagements possibles.