De regel is dat de rechten voor beide mede-eigenaars van de gemene muur dezelfde zijn, met dien verstande dat ieder de muur langs de kant van zijn eigendom kan gebruiken.

De gemene muur (of afsluiting) wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars (art. 3.104 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en 577-2 van het oude Burgerlijk Wetboek). De buren mogen gebruik maken van de muur, op de muur iets laten steunen, de muur doorboren en zelfs verhogen, maar binnen welomlijnde grenzen.

Genotsrecht

De “algemene bevoegdheden” op de gemene muur (art. 3.110 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek) bepalen dat elke mede-eigenaar de muur aan zijn kant mag gebruiken in overeenstemming met de bestemming ervan, op een redelijke en niet-schadelijke manier en met inachtneming van de rechten van de buur.

Dit betekent dat elke mede-eigenaar de muur aan zijn kant kan schilderen zonder de buurman om toestemming te vragen, klimplanten kan laten groeien, een licht voorwerp zoals een dartbord kan bevestigen, enz.

In het verleden waren dit de regels van het gemene recht van de mede-eigendom (art. 577-2 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Privatieve muur

Als de muur privatief is, moet de persoon die geen eigenaar is toestemming vragen aan zijn buur om op deze muur in te grijpen, zelfs als hij alleen aan zijn kant ingrijpt.

Of de muur nu gemeen of privatief is, u moet ervoor zorgen dat de werken geen schade toebrengen aan het naburige eigendom. Zo kan het schilderen van een scheidingsmuur schade veroorzaken aan een gebouw als de verf niet waterdampdoorlatend is.

Recht om een werk te doen steunen en de muur te doorboren

De mede-eigenaar van een gemene muur mag tegen deze muur aanbouwen en daarin alle werken of beplantingen aanbrengen tot de helft van de dikte ervan, op voorwaarde dat hij het akkoord van zijn buur heeft gekregen over de uitvoeringsmodaliteiten (art. 3.111 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek).

Het is niet ongewoon om gevallen tegen te komen waarbij balken in bijna de volledige dikte van de muur worden geplaatst, omdat dit was toegestaan onder het oude Burgerlijk Wetboek, dat toestond dat balken of ribben in de gemene muur werden geplaatst over bijna de volledige dikte, op 5,4 cm na (art. 657 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Opgelet: Wijzigingen mogen de stabiliteit van de muur niet in gevaar brengen. Dit kan het geval zijn als beide buren hun rechten op dezelfde manier gebruiken.

Akoestiek

Indien de uitsparingen en gleuven oppervlakkig zijn (zoals bijvoorbeeld de installatie van een afvoergoot), is de toestemming van de buur theoretisch niet vereist.

Het is niettemin belangrijk om in het achterhoofd te houden dat elke sleuf in de gemene muur de geluidsisolatie tussen beide eigendommen verzwakt, en bijgevolg een bron van conflict kan worden.

Om te vermijden dat geluiden van technische installaties van de ene woning naar de andere worden overgedragen, wordt het inbrengen van leidingen en buizen en andere afvoerkanalen in de gemene muur ten sterkste afgeraden.

Technische installaties en leidingen mogen alleen met trillingwerende bevestigingsstukken aan de gemene muur worden bevestigd.

^{Trillingwerende moffen voor de bevestiging van leidingen.}

Recht om hoger op te trekken

Iedere mede-eigenaar mag de gemene muur doen optrekken krachtens artikel 3.111 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek.

Dit kan inhouden dat de muur gewoon wordt verhoogd of dat er een verdieping, bijgebouw of terras wordt toegevoegd (voorheen artikel 658 en volgende van het oude Burgerlijk Wetboek). De verhoging van de muur moet de last van een soortgelijke constructie op het naburige perceel kunnen dragen.

De mede-eigenaar die de muur verhoogt, doet dit op eigen kosten en wordt privatieve eigenaar van het verhoogde gedeelte. De naburige eigenaar kan dan echter de eigendom van de verhoging verkrijgen door de helft van de waarde van de verhoging te betalen, waarbij dit bedrag niet lager mag zijn dan de helft van de kosten van de buur (art. 3.111, lid 4 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek).

Nadat de muur is opgetrokken, zal deze deels gemeen en deels privatief zijn, wat betekent dat:

• het onderhoud van het gemene deel gebeurt op kosten van beide buren;
• het onderhoud van het verhoogde (privatieve) deel gebeurt op kosten van beide buren;
• een schoorsteen op of in de nabijheid van de gemene muur wordt verhoogd op kosten van diegene die de muur verhoogt. Het is raadzaam om vooraf een overeenkomst op te stellen waarin staat wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten van de schoorsteenverhoging.

Als de reeds bestaande muur een normale stevigheid heeft, maar niet in staat is om de verhoging te dragen, dan moet hij die de muur wil optrekken, hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de meerdere dikte moet van de grond van zijn kant worden afgenomen.

Vensters en muuropeningen maken

Openingen in een gemene muur

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 675) was het maken van openingen in een gemene muur niet toegestaan zonder toestemming van de buur. Deze notie van toestemming verdwijnt uit het nieuwe Burgerlijk Wetboek, Boek 3, dat deze openingen (vensters, deuren, balkons) eenvoudigweg verbiedt in artikel 3.132. Krachtens artikel 3.1 kunnen de partijen echter altijd in onderling overleg besluiten om van deze bepalingen af te wijken.

Positie van de openingen ten opzichte van de gemene grens

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek (art. 3.132) vereist dat deze constructies op ten minste 1,90 m van de naburige eigendom worden geplaatst. De afstand wordt gemeten “met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens”.

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 678 en 679) werd een onderscheid gemaakt tussen rechtstreekse en schuine uitzichten en was een minimale afstand van 1,90 m vereist voor rechtstreekse uitzichten en 0,60 m voor schuine zichten.

De afstand werd gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen (art. 680).