Hoe uw werf beheren – voorbereiding en opvolging

Alvorens te starten: welke vragen moet u zich stellen om uw werf goed voor te bereiden?

Wat is mijn project?

Om uw project te definiëren, moet u eerst uw eigendom goed kennen, wat niet altijd gemakkelijk is wanneer u net hebt gekocht. Hier zijn een paar aandachtspunten:

• De huidige staat: de samenstelling van de muren, de draagmuren, het thermische en akoestische isolatieniveau, de conformiteit van de elektrische installatie, de normen waaraan het verwarmingssysteem voldoet.
• In geval van verkoop moet de verkoper aan de koper een postinterventiedossier (PID) overhandigen met alle nuttige informatie over de reeds uitgevoerde werkzaamheden.
• De mogelijkheden van het goed om naargelang de behoeften te worden benut: uitbreidingsmogelijkheden, oriëntatie/bezonning…
• De gebreken van het goed: pathologieën, eventuele stedenbouwkundige inbreuken die moeten worden geregulariseerd.

Bepaal vervolgens uw behoeften op het gebied van ruimte (eventuele renovatie en/of verbouwingen) en uw ambities op het gebied van energieprestaties.

Informeer naar de regelgeving (stedenbouw, energieprestaties van gebouwen…) en bepaal of u met een architect wilt of moet samenwerken (zie p.5).

Ga dan na of uw ambities verenigbaar zijn met uw budget. Tussen wat u wil bereiken en wat u kan bereiken, zit soms een marge!

Afhankelijk van uw budget kan het zijn dat u bepaalde werken voorrang moet geven.

Wat is mijn budget?

Om een goed budget op te stellen moet u zich bewust zijn van alle uitgaven die uit het project zullen voortvloeien. Voor een realistisch budget moet rekening worden gehouden met de verschillende kosten die samen de totale prijs vormen:

• de kosten van de werkzaamheden, inclusief btw + een reserve voor onvoorziene uitgaven van ongeveer 10% van het bedrag van de werken;
• het ereloon voor de architect, de ingenieur, de EPB-adviseur en de veiligheids-
• en gezondheidscoördinator, als die er zijn;
• een eventuele verzekering Alle bouwplaatsrisico’s (ABR);
• een eventuele dubbele huur tijdens de duur van de werken;
• diverse administratieve kosten in verband met de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning en van plaatsreservaties op de weg.

Een kostenraming maken

Moet u een kostenraming maken van de werken zonder een offerte te hebben ontvangen? Reken tussen € 800 en € 1.200/ m² voor een renovatie naargelang het gewenste afwerkingsniveau.

Ga na welke premies of subsidies u kunt krijgen

Het Brussels Gewest heeft een reeks financiële stimulansen in het leven geroepen in de vorm van premies, subsidies en leningen voor werken, die het hele gamma van mogelijke werkzaamheden bestrijken.

Elk gezin in Brussel heeft er recht op, al variëren de mogelijkheden naargelang het inkomen en het statuut (eigenaar- bewoner of eigenaar-verhuurder).

Informeer vooraf naar de procedures en de technische en/of administratieve voorwaarden waaraan moet worden voldaan om ervan te kunnen genieten. Voelt u zich al overrompeld?

Doe een beroep op de adviseurs/adviseuses vanHomegrade. Zij kunnen u vanaf het begin van uw project helpen met alle technische of administratieve vragen.

Wie zijn de actoren van een werf project en wat zijn hun verantwoordelijkheden?

De verschillende betrokken partijen

De bouwheer (BH): degene die de werken bestelt, u dus. Als u iemand opdracht geeft het project voor u te beheren, wordt dat een gedelegeerd bouwheer genoemd.

De architect (AR): degene die het project ontwerpt volgens uw verwachtingen en uw budget, en zorgt voor de succesvolle voltooiing ervan

Een architect vinden?

Raadpleeg de website van de Orde van Architecten: www.architect.be en de website van Architecten-Bouwers: www.a-b.be

Het studiebureau (Ing): afhankelijk van de bijzonderheden van uw project zal uw architect een beroep doen op een studiebureau voor stabiliteit en/of speciale technieken, om de nodige studies en berekeningen uit te voeren.

De EPB-adviseur: als erkend specialist helpt hij uw architect ervoor te zorgen dat het project de door de wet vereiste energieprestaties van gebouwen (EPB) behaalt. Bij een ingrijpende renovatie is het verplicht een beroep op hem te doen. Bij een eenvoudige renovatie kan uw architect de administratieve taken in verband met de EPB-verklaringen voor zijn rekening nemen (zie p.10).

De aannemer (AN): degene die uw werken uitvoert. U kan één contract met een algemeen aannemer (AA) aangaan, ofwel meerdere contracten met verschillende aannemers (afzonderlijke bouwuitvoerders) afsluiten.

De coördinator veiligheid en gezondheid (CVG): degene die zorgt voor het naleven van de veiligheid op de werf. Het is verplicht om er een beroep op te doen wanneer verschillende aannemers gelijktijdig of opeenvolgend interventies doen op dezelfde werf en wanneer de werf groter is dan 500m². Onder de 500m² kan de architect of aannemer deze rol vervullen indien zij de vereiste opleiding hebben gevolgd.

Wat zijn de verantwoordelijkheden van de bouwheer (opdrachtgever)?

Als bouwheer kunt u vrij uw contractanten kiezen maar u moet een reeks wettelijke verplichtingen naleven en u krijgt strafrechtelijke sancties in geval van niet-naleving.

Verplichting om een beroep te doen op professionals

Een professioneel aannemer ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), en als de wet daarin voorziet, een architect, een coördinator veiligheid en gezondheid, een EPB-adviseur.

Verkrijgen van stedenbouwkundige vergunning (SV)

U draagt de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van de vergunning, ook al ishet de architect die het aanvraagdossier voor SV opstelt en indient. Vergeet niet uw gemeentebestuur op de hoogte te brengen van de begin- en einddatum van
de werken.

Informatieplicht…

… van alle nuttige informatie met betrekking tot het gebouw (voorbeeld: aanwezigheid van een ondergronds buizenstelsel) en het tijdig nemen van beslissingen (voorbeeld: keuze van betegeling).

Betaling van de facturen volgens de contractuele voorwaarden

Opgelet voor de betalingstermijnen van de facturen! Een factuur kan zonder geldige reden niet worden ingehouden.

Inhoudingsplicht als de aannemer schulden heeft

Controleer of uw aannemer fiscale of sociale schulden heeft. Is dat het geval, dan moet u een bepaald percentage van het factuurbedrag inhouden en dit doorstorten aan de RSZ (sociale schulden) of aan de FOD Financiën (fiscale schulden).

Voor meer info, raadpleeg www.checkobligationderetenue.be en www.socialsecurity.be

Verantwoordelijkheid voor overlast aan derden

Om u in te dekken tegen schaderisico’s aan derden veroorzaakt door uw werf (burenhinder, stoffelijke schade…), is het raadzaam een verzekering Alle Bouwplaatsrisico’s af te sluiten.

Breng het kadaster op de hoogte

Elke verbouwing of uitbreiding van uw eigendom, verdeling of samenvoeging met een ander eigendom, moet binnen 30 dagen na de datum van voltooiing van de werkzaamheden worden gemeld bij het lokaal controlekantoor van het kadaster.

Wat zijn de verantwoordelijkheden van de architect?

De architect is gebonden aan een deontologie en moet bepaalde verplichtingen naleven:

• de onafhankelijkheid van zijn opdracht ten overstaan van het beroep van aannemer;
• ingeschreven zijn in de Orde van Architecten;
• Een volledige opdracht uitvoeren: zodra de stedenbouwkundige vergunning is verkregen, is de architect verplicht toezicht te houden op de bouwplaats of dit deel van de opdracht aan een andere architect over te dragen. In geen geval kunt u het stellen zonder toezicht!

De architect is wettelijk verplicht een architectenovereenkomst met u te ondertekenen.
Dit contract legt hem een reeks verplichtingen op:

• de advies- en bijstandsverplichting ten aanzien van zijn cliënt;
• in het kader van zijn ontwerpopdracht stelt de architect alle technische en administratieve plannen en documenten op. Voor de aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning (SV) verdedigt hij het project bij de overheden maar hij is niet noodzakelijk verantwoordelijk als de vergunning niet verkregen wordt.
• de verplichting om de nodige verzekeringen af te sluiten, met name de verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid, die de kosten in verband met ontwerpfouten dekt: de architect begaat een fout wanneer hij een technisch ongeschikte oplossing voorschrijft of een onvolledig lastenboek opmaakt. Deze ontwerpfouten worden beoordeeld volgens de regels van goed vakmanschap, de geldende normen en de voorschriften van de fabrikant van de materialen.
• de verplichting van controle op de uitvoering van de werken in overeenstemming met wat hij heeft voorgeschreven en binnen de overeengekomen termijnen;
• de verplichting om zich te laten omringen door de vereiste professionals zoals de veiligheids- en gezondheidscoördinator, de EPB-adviseur, de studiebureaus voor stabiliteit en speciale technieken indien nodig. Bovendien heeft de architect een verplichting tot controle en coördinatie van het werk van deze laatsten.

Voor meer info, raadpleeg www.architect.be en www.archionweb.be

Wat zijn de verantwoordelijkheden van de aannemer?

Elke aannemer moet beschikken over een toegang tot het beroep wanneer hij in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) ingeschreven is.

Om de toegang van uw aannemer tot het beroep te controleren, raadpleeg kbopub.economie.fgov.be

Zodra de offerte of de aannemingsovereenkomst ondertekend is, moet de aannemer aan volgende verplichtingen voldoen:

• De adviesverplichting ten overstaan van zijn cliënt: de aannemer moet nagaan of de werken technisch uitvoerbaar zijn, en zo niet, weigeren om deze uit te voeren.
• De verantwoordelijkheid voor de werfplaatsen en de opgeslagen materialen. Deze verplichting loopt vanaf de opening van de werf tot de voorlopige oplevering of tot wanneer u uw intrek neemt.
• De goede uitvoering van de werken: de aannemer levert en gebruikt de materialen overeenkomstig de regels van goed vakmanschap, de plannen en het lastenboek opgemaakt door de architect of overeenkomstig de offerte en de voorschriften van de fabrikanten.
• De tienjarige aansprakelijkheid en waarborg voor verborgen gebreken, gedekt door een verplichte verzekering tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid: de tienjarige waarborg voor rekening van de aannemer dekt alleen de ruwbouwwerken (muren, skelet, dak, inclusief dichtheid van de bouwschil). De overige geleverde materialen en technische installaties hebben een kortere en variabele garantietermijn.
• De naleving van de termijnen: in overeenstemming met wat contractueel is bepaald. Wanneer geen termijn werd vastgesteld, moet de aannemer de werken binnen een redelijke termijn afronden. Het is raadzaam de uitvoeringstermijn van de werken in de aannemingsovereenkomst te preciseren en er ook de vertragingsvergoedingen in te voorzien.
• De aansprakelijkheid van de onderaannemers. In geval van onderaanneming heeft de aannemer dezelfde verantwoordelijkheden als wanneer hijzelf de werken zou uitvoeren. Behoud niettemin de controle over wie op uw werf rondloopt!

Welke regelgevingen moet u kennen alvorens te renoveren?

De gewestelijke regelgeving inzake stedenbouw en ruimtelijke
ordening, het BWRO

Het BWRO (Brussels wetboek van ruimtelijke ordening) is van toepassing op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en bestaat uit 13 hoofdstukken, waarbij de volgende van belang zijn voor elke particulier die een gebouw renoveert:

• Hoofdstuk 3 : De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen (GSV) en gemeentelijke verordeningen: verduidelijken de regels met betrekking tot de kenmerken van gebouwen en hun onmiddellijke omgeving.
  
  De GSV definieert de na te leven bouwprofielen: mogelijke uitbreidingsvolumes, minimumafmetingen van kamers en vensters, hoogte onder plafond… Bij renovatie is, afhankelijk van het specifieke geval, een kleine tolerantie toegestaan, dit wordt “streven naar de norm” genoemd. Deze normen moeten altijd worden nageleefd, zelfs wanneer de geplande werkzaamheden niet aan een stedenbouwkundige vergunning zijn onderworpen.
• Hoofdstuk 4 : De stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen en attesten: verduidelijkt de handelingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is en alle modaliteiten voor het onderzoek van de aanvragen.

Architect en stedenbouwkundige vergunning (SV), de hoofdzaken

Wanneer is het verplicht een beroep te doen op een architect? Zodra de geplande werken aan een SV zijn onderworpen.

Voor welke werken is een SV verplicht?

U hebt een stedenbouwkundige vergunning nodig voor de meeste bouw-, afbraak-, renovatie- en verbouwingswerken en de werken voor de bestemmingswijziging van een gebouw. Deze is in bepaalde specifieke gevallen verplicht:

• wijziging van het bestaande volume (afbraak, verhoging, uitbreiding, dakvenster, toevoeging van een terras…);
• wijziging van een structureel element (opening in draagmuren, vergroting van een opening, trapopening voor nieuwe trap…);
• wijziging van de bestemming van een gebouw of van het aantal woningen binnen het gebouw;
• wijziging van het uitzicht van de gevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte.

Voor bepaalde werken van “geringe omvang” kan een SV-aanvraag zonder architect worden ingediend, zoals werken die het uitzicht wijzigen van gevels die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, maar die geen invloed hebben op de structurele elementen.

De Brusselse Huisvestingscode

Stelt de minimumnormen voor veiligheid, gezondheid en uitrusting van te huur aangeboden woningen vast.

Voor meer info, raadpleeg de Brusselse Huisvestingscode op www.ejustice.just.fgov.be

De specifieke normen voor gas- en elektriciteitsinstallaties

Deze worden gevalideerd door een conformiteitscertificaat, afgegeven door een erkende instantie en/of uw verwarmingsinstallateur indien deze “Cerga”-gehabiliteerd is.

Voor meer informatie over de erkende controleorganismen voor de elektrische installaties, ga naar www.economie.fgov.be

De wetgeving inzake de energieprestatie van gebouwen (EPB)

De EPB-regelgeving is het belangrijkste gewestelijke juridische instrument om het primaire energieverbruik en de broeikasgasemissies ten gevolge van de exploitatie van gebouwen te verminderen.

Deze bestaat uit drie delen:

• Het luik “technische installaties”
• Het luik “Werken”
• Het luik “EPB-certificaat”

Het luik “technische installaties”

Het bevat de EPB verwarming en -klimaatregeling. Alle werkzaamheden met betrekking tot dit soort installaties zullen dus aan de nodige eisen moeten voldoen.

Le volet « Travaux »

Het betreft elke bouw- of renovatiehandeling aan een onroerend goed waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist is en omschrijft:

1. de eisen: de EPB legt de te behalen prestaties vast volgens de categorieën van werkzaamheden: eenvoudige renovatie – zware renovatie – met nieuwbouw gelijkgestelde renovatie. Voor elke categorie stelt de EPB eisen vast inzake isolatie, luchtdichtheid en ventilatie. Voor zware renovaties of met nieuwbouw gelijkgestelde renovaties legt de EPB ook eisen vast inzake het primaire energieverbruik en de netto-energiebehoefte voor verwarming.
2. de administratieve procedures: u moet verschillende formulieren voorleggen, opgesteld door een EPB-adviseur of door uw architect enkel in het geval van een eenvoudige renovatie.

Het luik “EPB-certificaat”

Het voert een verplicht certificatiesysteem in voor woningen en kantoorruimte die te koop of te huur worden gesteld. Het certificaat geeft een algemene energieprestatieklasse van het goed, waardoor kandidaat-kopers woningen kunnen vergelijken door er het veronderstelde energieverbruik in op te nemen.

Moet ik de EPB naleven als mijn werkzaamheden niet aan een SV onderworpen zijn en geen betrekking hebben op verwarming?

Als uw werkzaamheden betrekking hebben op een onderdeel van de bouwschil, met inbegrip van ramen, is het sterk aan te raden de EPB-normen voor isolatie en ventilatie te volgen. Ten eerste garandeert het u het optimum tussen de investering en het verwachte resultaat. Vervolgens zou het Brussels Gewest tegen 2030 zijn wetgevend apparaat moeten versterken om bepaalde isolatiewerken verplicht te stellen en zo de EPB-eisen uit te breiden tot alle gebouwen in Brussel.

Voor meer info, raadpleeg www.leefmilieu.brussels

Welke voorbereidende studies zijn er nodig alvorens een werf te starten?

Een goede voorbereiding van uw werf is essentieel voor de goede uitvoering ervan. Alvorens met de eigenlijke werkzaamheden te beginnen, moet een aantal documenten worden opgesteld en ondertekend, waarin zeer duidelijk wordt beschreven wat er zal worden gedaan en hoeveel het zal kosten.

Met een architect werken

Wanneer u een beroep doet op de diensten van een architect, gaat u een contractuele relatie aan tussen drie partijen: u (de BH), de architect (AR) en de aannemer (AN). Wanneer iedereen zijn rol correct vervult, garandeert deze relatie de goede uitvoering van het werk en wordt u zo goed mogelijk beschermd.

De overeenkomst

Vóór een eerste schets zal de architect u een contract laten
ondertekenen waarin de omvang van zijn opdracht, de berekeningswijze van zijn ereloon
en diverse voorwaarden worden gepreciseerd.

Voor meer info over honorariaberekeningen en modelcontracten, raadpleeg www.architect.be

De studieopdracht

Tijdens de studiefase volgt het werk van de architect altijd een zeer nauwkeurig stappenplan waarbij u aan het eind de architecturale en technische prijspartijen steeds nauwkeuriger valideert en verfijnt:

• voorstudie en eerste schetsen; het is mogelijk een eerste overeenkomst voor schetsen te ondertekenen. Als u tevreden bent met de voorstellen van de architect, ondertekent u een uitbreiding of een nieuwe overeenkomst voor het vervolg.
• voorontwerp;
• samenstelling van het dossier van de stedenbouwkundige vergunning (SV);
• samenstelling van het uitvoeringsdossier: bevat uitvoeringsplannen, een Bijzonder Bestek (BB) waarin elke werkpost in detail is opgenomen, evenals een meetstaat die de uit te voeren hoeveelheden vermeldt. Bij de overhandiging van een offerte vult de aannemer de meetstaat in met zijn eenheidsprijzen;
• opvolging van de aanbestedingen en hulp bij de keuze van de aannemer; uw architect helpt u bij de analyse van de offertes en de keuze van de aannemer. Hij stelt ook de aannemingsovereenkomst op die u met de aannemer zult ondertekenen (zie p.15);

De opvolging van de werf

Obligatoire en cas de travaux soumis à permis d’urbanisme.

De oplevering van het werk

Zie hieronder : Wat moet ik controleren?

De andere betrokken partijen

De stabiliteitsingenieur

Hij meet en schrijft de elementen voor met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw. Hij neemt de tienjarige aansprakelijkheid ervan op zich, op voorwaarde dat u zelf met hem een contract hebt gesloten. Anders is het de verantwoordelijkheid van de architect die u zal aanstellen in geval van problemen.

De ingenieur speciale technieken

Onder speciale technieken wordt verstaan alles wat te maken heeft met de productie van warmte (sanitair water en verwarming), elektriciteit en ventilatie. De ingenieur speciale technieken meet en schrijft de technische installaties voor waarvoor hij verantwoordelijk is in geval van een rechtstreekse contractuele relatie.

De EPB-adviseur

u moet drie formulieren voorleggen, opgesteld door een EPB-adviseur of door uw architect enkel in het geval van een eenvoudige renovatie:

• het EPB-voorstel, bij de aanvraag voor SV gevoegd: dit is een intentieverklaring met de technische keuzes die het mogelijk maken te voldoen aan de eisen waaraan het project is onderworpen;
• de EPB-kennisgeving van het begin van de werken: informeert over de start van de werken en de beschikbaarheid van de berekeningen die zijn uitgevoerd om aan de EPB-eisen te voldoen;
• de EPB-aangifte: opgesteld bij de oplevering van de werken, verklaart aan de hand van berekeningen dat de EPB-eisen (al dan niet) werden nageleefd.

De Coördinator veiligheid-gezondheid

Ter herinnering, coördinatie is verplicht wanneer verschillende aannemers gelijktijdig of achtereenvolgens op de werf werken.

De coördinator zal drie belangrijke documenten opstellen:

• het veiligheids- en gezondheidsplan dat tijdens het projectontwerp is opgesteld;
• het coördinatiedagboek met alle veiligheidsopmerkingen tijdens de werf;
• het postinterventiedossier (PID) wordt aan het einde van de bouwplaats overhandigd en bevat alle nuttige documenten betreffende de uitgevoerde werken (beschrijving van de installaties, technische fiches,..) en het toekomstige onderhoud van het gebouw.

Bewaar zorgvuldig alle officiële documenten die u tijdens de studie en tijdens de werf hebt ontvangen.

Zonder architect renoveren

In dit geval staat u contractueel alleen tegenover de aannemer die u hebt gekozen. Er zijn geen plannen, geen lastenboek en geen meetstaat, alleen maar een offerte van de aannemer met een beschrijving van de werken, hun prijs, de verkoops- en betalingsvoorwaarden. U en u alleen moet dus beoordelen of de werken beschreven in de offerte aan uw verwachtingen voldoen. Om alle misverstanden en elk risico op supplementen te vermijden, moet het bestek zo nauwkeurig mogelijk zijn.

Wees waakzaam voor de aangeboden materialen. Vraag gerust advies aan commercieel onafhankelijke personen.

Er zijn ook bronnen met technisch referentiemateriaal, zoals het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf) en Leefmilieu Brussel.

De regels van goed vakmanschap

Of u nu zelf een beschrijving van de werkzaamheden hebt opgesteld of de keuze aan de aannemer overlaat, elke aannemer is verplicht de werkzaamheden uit te voeren volgens de “regels van goed vakmanschap”.

De Technische Voorlichtingen (TV) van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf en de technische specificaties (STS) met betrekking tot de normen gepubliceerd door de Federale Overheidsdienst Economie worden beschouwd als de regels van goed vakmanschap.

Sources et informations complémentaires

Voor meer info over de TV, STS, energiepremies, renovatiepremies, raadpleeg:

• www.wtcb.be
• www.statbel.fgov.be
• www.leefmilieu.brussels
• www.huisvesting.brussels
• www.renolution.brussels

Hoe een aannemer kiezen en aanstellen?

De aanstelling van de aannemer vangt aan bij de ondertekening van de offerte of van de aannemingsovereenkomst. Voor elk type renovatiewerk is een goede offerte essentieel. De offerte, die door beide partijen wordt ondertekend, wordt een contract dat iedereen moet naleven. Bij een betwisting dient ze als referentie. Ze moet dus zo duidelijk, nauwkeurig en volledig mogelijk.

Vind een aannemer

Naast mond-tot-mondreclame zijn er gespecialiseerde databanken, die het voordeel bieden dat het gebruik reeds is gecontroleerd.

• EOndernemingen aangesloten bij de Confederatie Bouw: www.buildyourhome.be
  
• Erkende EPB-verwarmingsinstallateurs: www.leefmilieu.brussels
• 
  CERGA-installateurs: www.gas.be
  
• Ambachtslui opgenomen in het Register van de beroepen van het architecturaal patrimonium: www.metiersdupatrimoine.brussels
  
• Ondernemingen van de cluster ecobuild.brussels: www.ecobuild.brussels
• 
  Ondernemingen uit de sociale economie: hub.brussels

Wat moet ik controleren

• Controleer via de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) of de aannemer wel ingeschreven is, niet in een faillissementsprocedure verwikkeld is, en de vereiste toegangen tot het beroep heeft voor de geplande werkzaamheden. Bepaalde beroepsvaardigheden worden immers gereglementeerd door de toegang tot het beroep. In totaal zijn er 10 in de bouwsector:

1. ruwbouw: metsel-, beton- en sloopwerken
2. stukadoor-, cementeer- en dekvloeractiviteiten
3. tegel-, marmer- en natuursteenactiviteiten
4. dakdekkers- en waterdichtingsactiviteiten
5. schrijnwerkers- en glazenmakersactiviteiten
6. algemeen schrijnwerk
7. eindafwerkingsactiviteiten: verven, behangen en plaatsen van soepele vloerbekledingen
8. installatieactiviteiten voor centrale verwarming, klimaatregeling, gas en sanitair
9. elektrotechnische activiteiten
10. algemene aannemingsactiviteiten

• Controleer ook of de aannemer sociale en/of fiscale schulden heeft. Dan moet u een bepaald percentage van het factuurbedrag inhouden en afdragen aan de RSZ (sociale schulden) of aan de FOD Financiën (fiscale schulden).

Voor meer info, raadpleeg www.checkobligationderetenue.be

• Voor bepaalde soorten werken moeten ondernemingen bovendien erkend zijn:
  • erkend EPB-verwarmingsinstallateur voor de oplevering vanverwarmingssystemen;
  • erkend CERGA-installateur voor elke interventie op het gasdistributienet;
  • erkende controle-organismes voor de oplevering van werken aan gas- en elektriciteitsinstallaties.

Een offerte vragen en analyseren

Vraag altijd een offerte bij ten minste 3 verschillende ondernemingen voor hetzelfde werk. Op die manier kunt u prijzen vergelijken en de concurrentie laten spelen.

Vergelijk ook de manier waarop de werken worden uitgevoerd en de aangeboden materiaalsoorten.Vraag gerust om uitleg als u niet begrijpt wat er beschreven is of om verduidelijking bij posten die te beknopt worden beschreven.

Hoe nauwkeuriger en vollediger de beschrijving van de werkzaamheden, hoe kleiner de kans op discussie tijdens de uitvoering en hoe gemakkelijker het zal zijn om in beroep te gaan als zich problemen voordoen.

Vraag ook de technische fiches van de leveringen, en zelfs een schema van de werken en adressen van de referentiewerven.

Pak de planningsaspecten aan: uitvoeringstermijnen van de werken, datum waarop de werken kunnen aanvangen.

Vergeet niet de technische eisen op te nemen die nodig zijn om aan de normen te voldoen en de premies te verkrijgen.

Om bijkomende kosten te vermijden en de conformiteit van het uitgevoerde werk te garanderen, moet u in de offerte ook de controle- of certificatieposten opnemen (voorbeelden: conformiteitsverslag elektrische installatie, controleverslag gasinstallatie, EPB-oplevering verwarming).

Controleer de verkoops- en betalingsvoorwaarden. Wees op uw hoede voor te hoge voorschotten. Een aanvaardbaar voorschot mag maximaal 30% bedragen en niet meer dan 40% van het budget uitmaken.

Zodra u een aannemer hebt gekozen, kunt u altijd om een aanvullende offerte, wijzigingen of verduidelijkingen vragen. Bevestig mondelinge opmerkingen en besluiten die de offerte wijzigen of verduidelijken, altijd schriftelijk of per e-mail.

De uiteindelijke keuze: Neem altijd de tijd om na te denken en te vergelijken. Onderteken niet zomaar een bestek omdat de aannemer een goede indruk op u maakt of omdat hij u zogenaamd zeer voordelige voorwaarden biedt.

De inhoud van een “goede” offerte

Idealiter moet de offerte volgende elementen bevatten:

• de gegevens van de aannemer: naam, adres, ondernemingsnummer (= btw-nummer). Ter herinnering, met deze gegevens kunt u nagaan of deze onderneming in de Kruispuntbank van Ondernemingen is ingeschreven en of ze de toegangen tot het beroep heeft;
• uw naam en adres, en het adres van de werf als dit verschillend is;
• de gedetailleerde beschrijving van de uit te voeren werken. Deze preciseert:
  • de uitgevoerde taken,
  • de hoeveelheden, de referenties van de geplaatste materialen of de referenties van de werktekening of van het lastenboek overhandigd aan de aannemer.
• de gedetailleerde kosten van de verschillende werkposten;
• de spreiding van de betalingen (percentage voorzien bij de bestelling aan het begin van de werken, eventueel gedurende de werken, aan het einde van de werken, bij de oplevering);
• eventuele varianten;
• een vermelding van de duur van de werken en van de tijd die nodig is om het materiaal te bestellen;
• de geldigheidsduur van de offerte;
• de procedure voor een oplevering van de werken (zie hieronder);
• de datum en handtekening van de aannemer, en die van u als u besluit een bestelling te plaatsen.

De aannemingsovereenkomst

De aannemingsovereenkomst is een aanvullende overeenkomst op de offerte die u met de aannemer ondertekent. Ze bevat clausules in verband met de voortgang van de werkzaamheden die u beter beschermen dan een gewone offerte. Deze bevat onder andere:

• de voorwaarden voor supplementen in geval van bijkomende werken of wijzigingen in de oorspronkelijk geplande werkzaamheden;
• de gedetailleerde planning van de werkzaamheden;
• de berekeningswijze voor de schadevergoeding in geval van vertragingen door toedoen van de aannemer;
• de schadevergoeding die door beide partijen moet worden betaald in geval van ongerechtvaardigde contractbreuk.

Het is sterk aan te raden een aannemingsovereenkomst te ondertekenen wanneer een woning geheel of gedeeltelijk wordt gerenoveerd. Zelden wordt een dergelijke overeenkomst ondertekend wanneer de offerte betrekking heeft op één enkel werk (bv. vervanging van de verwarmingsketel).

Votre chantier démarre, à quoi faut-il penser ?

Souscrire une assurance Tous Risque Chantier

Votre entrepreneur est assuré pour les dégâts de construction ainsi que les dommages aux tiers via une assurance Tous Risques Chantier (TRC). Il vous est recommandé de couvrir également votre part de responsabilité via ce type d’assurance. Parlez-en à votre courtier !

Vis-à-vis de la Commune

Avertir la Commune du démarrage des travaux par lettre recommandé envoyée au Collège des Bourgmestre et Echevins ainsi qu’au Fonctionnaire Délégué. Il existe des modèles types téléchargeables.

Pour télécharger des modèles types d’avertissements de démarrage des travaux, rendez-vous sur www.urbanisme.irisnet.be

Demander les autorisations nécessaires pour occuper une partie de voie publique pour tout ce qui concerne les échafaudages, palissades, conteneurs, lift et emplacement de véhicules. Vous pouvez gérer vous-même ces démarches en concertation avec votre entrepreneur ou les faire inclure dans le devis.

Vis-à-vis de l’entrepreneur

Préciser le planning : l’entrepreneur doit vous fournir un planning détaillé des différentes interventions prévues. Cela vous permet de suivre le bon déroulement de votre chantier et de prévenir les éventuels retards.

Choix définitif des matériaux : certaines options seront validées. Il vous sera peut-être demandé de choisir certains matériaux de finitions (carrelage, plancher, etc.). Vous devez valider ces choix en temps voulu pour que l’entrepreneur puisse exécuter les travaux selon le planning. Attention aux délais de commande !

Payer les factures : en général une facture d’acompte aura été payée à la signature du devis et une première tranche devra être payée en début de chantier. Ces modalités sont toujours prévues contractuellement dans le devis ou le contrat d’entreprise.

Sur chantier

Effectuer les états des lieux : Il est vivement conseillé avant le début des travaux de procéder à l’état des lieux de votre bien, des bâtiments voisins, voire du trottoir et de la voirie (et surtout si vous touchez à la structure du bâtiment). Ces documents serviront de base légale si vous devez faire intervenir votre assurance. Sans état des lieux vos voisins seront considérés de bonne foi s’ils déclarent un dégât dû aux travaux.

La protection des ouvrages : exigez la protection complète des ouvrages qui pourraient être abimés pendant les travaux : panneaux sur vitrage, protection des sols et des escaliers en bois… Vérifiez ce point avec l’entrepreneur au début des travaux.

Affichage de l’avis de délivrance du PU : et ce au moins 8 jours avant le début des travaux. Il existe des modèles types téléchargeables.

Coordination Sécurité-santé : vérification de l’application correcte du plan de sécurité santé lors de l’installation de chantier par la personne responsable. L’application correcte est consignée dans le journal de bord et validée lors de la première réunion de chantier.

Comment suivre votre chantier ?

Les visites de chantier

Afin de s’assurer du bon déroulement des travaux, il est conseillé de visiter régulièrement votre chantier. Cela vous permet de visualiser l’avancement des travaux, d’évaluer le respect du planning et la qualité des travaux. Lorsque vos travaux sont suivis par un architecte, une réunion réunissant tous les acteurs de votre chantier est organisée chaque semaine.

Les procès-verbaux (PV)

Après chaque réunion de chantier, votre architecte rédige un procès-verbal de réunion de chantier (PV). Ce document consigne tous les éléments discutés en réunion, rappelle les postes à réaliser et les délais, et mentionne tous défauts d’exécution. Le PV approuvé par l’ensemble des intervenants a une valeur juridique et sert de base pour régler tout litige.

Les états d’avancement

En cas de chantier conséquent, votre entrepreneur réalise un « état d’avancement » mensuel, que l’architecte valide ou non. Ce document permet d’établir les paiements par tranches en fonction du travail réellement exécuté.

Le contrôle des factures

Pour tout paiement, l’entrepreneur a l’obligation d’émettre une facture mentionnant le devis, les diverses coordonnées, le numéro d’entreprise et un numéro de facture, une date, les postes concernés et le montant TVAC.

Quelle que soit l’ampleur des travaux, ceux-ci sont toujours payés par tranches, ou mensuellement suivant les états d’avancement. Ces tranches sont convenues de manière contractuelle dans le devis ou le contrat d’entreprise.

Avant de payer, vérifiez ou faites vérifier par votre architecte si l’ouvrage a été exécuté correctement. De manière générale, hormis la facture d’acompte, le pourcentage de montant à payer doit être en relation avec l’avancement des travaux !

N’acceptez jamais de payer la majeure partie des travaux avant que ceux-ci aient réellement démarrés. De même, ne payez jamais l’intégralité du montant avant la fin des travaux.

Vérifiez l’adéquation entre les montants demandés et l’état d’avancement des travaux !

Paiement liquide : le montant maximum autorisé en Belgique est de 3.000 €. Demandez toujours un reçu !

Comment se déroule la réception des travaux ?

En fin de chantier, une réunion de réception des travaux est planifiée avec l’entrepreneur et l’architecte, le cas échéant. Cette réunion fait l’état des lieux et valide (ou pas) l’ouvrage exécuté.

Pour des travaux de petite importance, il est courant de procéder à une réception unique.

Pour les chantiers plus importants, on procédera en deux phases :

• la réception provisoire (RP) statuant sur les vices apparents et validant provisoirement l’ouvrage exécuté ; si elle est validée, on peut alors libérer 2,5% de la retenue.
• la réception définitive (RD) un an plus tard. Durant cette période, vous pourrez constater d’éventuels vices cachés.

Qui ne dit mot consent ! Si vous ne procédez pas à la réception des travaux et que vous payez le solde sans faire aucune remarque à l’entrepreneur, la réception est dite tacite.

Quelles sont les garanties qui couvrent vos travaux ?

Les garanties contractuelles doivent être prévues dans le devis. Elles correspondent généralement à la garantie du fabricant et couvre exclusivement la défectuosité du matériau et des équipements.

Certains travaux sont couverts par la « responsabilité décennale » (articles 1792 et 2270 du code civil) : la responsabilité de l’entrepreneur est engagée, même si elle n’est pas prévue dans le devis, en cas de réalisations défectueuses qui portent atteinte à
la solidité ou à la stabilité de la construction. C’est le cas notamment de tous travaux d’étanchéité et de structure du bâtiment.