De meest gestelde vragen

Iedereen heeft het recht om werken uit te voeren aan zijn privatieve muren en afsluitingen, met inachtneming van de geldende stedenbouwkundige verordeningen. Dergelijke werken mogen echter de buren niet schaden en in sommige gevallen moeten ze hiervan op de hoogte worden gebracht.

Wilt u meer weten over het isoleren van een scheidingsmuur van buitenaf, raadpleeg dan ons infoblad:

Stedenbouw

Fiches info

Isolatie van een gemene muur langs de buitenzijde – Overeenkomst erfdienstbaarheid van grensoverschrijding

De buur kan echter geen bezwaar maken tegen beplantingen die niet hoger zijn dan de afsluiting tussen de percelen.

Er kan steeds van de algemene regel worden afgeweken door middel van een schriftelijke overeenkomst tussen buren.

Er zijn verschillende situaties mogelijk:

• Twee buren kunnen overeenkomen om op gezamenlijke kosten een gemene afsluiting op te richten (eventueel in de vorm van een muur). Dit staat bekend als vrijwillige constructie.
• Als er geen bestaande afsluiting is tussen twee percelen waarvan minstens één is bebouwd, kan elk van de partijen zijn buur opleggen om een afsluiting te bouwen om de twee percelen van elkaar te scheiden, tegen gedeelde kosten. Dit staat bekend als gedwongen constructie (art. 3.106 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en 663 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Hoogte en materialen van een gemene afsluiting

• Nieuw Burgerlijk Wetboek: noch de hoogte noch de materialen van de afsluiting zijn gedefinieerd, maar deze kunnen wel in gemeentelijke of gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen zijn vastgelegd.
• Het oude Burgerlijk Wetboek schreef een muur voor van minstens 2,6 m hoog in steden met minder dan 50.000 inwoners en minstens 3,2 m hoog in andere steden.

• Indien één van de twee buren wenst dat de afscheidende afsluiting kan dienen als ondersteuning voor een bouwwerk (bijvoorbeeld uitbreiding, veranda, luifel), kan hij opleggen aan zijn nabuur dat een gemene muur wordt opgetrokken met «een normale stevigheid, breedte en hoogte in functie van de bestemming van de goederen”.
  
  Indien de aangezochte nabuur aantoont dat hij geen enkel nut heeft bij een dergelijke muur en er geen gebruik van zal maken, wordt de muur op uitsluitende kosten van de verzoeker opgericht en is deze privatief aan deze laatste. In dat geval kan de muur wel schrijlings over de perceelsgrens worden opgericht en de naburige eigendom overschrijden, zonder dat enige vergoeding verschuldigd is voor het ingenomen gedeelte van het perceel.
  
  Dit is een uitzondering op het eigendomsrecht (art. 3.50), aangezien het in het algemeen niet mogelijk is om een constructie op te richten op de eigendom van een buur zonder zijn toestemming.

Geluidstransmissie door de gemene muur

De akoestische norm NBN S01-400-1 bepaalt de minimale prestaties van geluidsisolatie tussen twee woningen. Een gemene muur is meestal niet dik genoeg om de transmissie van luchtgeluiden van de ene naar de andere kant te voorkomen.

Als de trap van de buur verankerd is in de gemene muur, zal deze bovendien het geluid van voetstappen verspreiden.

In de gebruikelijke Brusselse typologieën is het onmogelijk om de norm na te leven als de nieuwe constructie in de gemene muur verankerd is. Om aan de norm te voldoen, moet een nieuwe muur worden opgetrokken zonder verankering in de bestaande muur. Tussen de twee muren wordt soepel isolatiemateriaal geplaatst.

Wat te doen in geval van onenigheid of conflict met de buur?

De eerste stap kan bestaan uit bemiddeling met een bemiddelaar of een poging tot verzoening bij de vrederechter. Bij deze gelegenheid zetten de partijen hun respectieve standpunten uiteen aan de rechter, die probeert deze met elkaar te verzoenen. Indien een akkoord wordt bereikt, wordt dit geakteerd in een “proces- verbaal van verzoening” (verzoeningsverslag), dat geldt als een vonnis en door een deurwaarder kan worden uitgevoerd.

Zo niet, dan moet u overwegen om een echte gerechtelijke procedure te starten, aan het einde waarvan de rechter het geschil tussen de partijen zal beslechten. Vaak acht de rechter het dan nuttig om een plaatsbezoek te organiseren, zodat hij de kern van het probleem concreet kan onderzoeken.

Naast de rechten die voortvloeien uit de mandeligheid zijn er ook plichten.

Lasten der gemeenheid

Elke naburige mede-eigenaar is gehouden om zowel financiële als materiële verplichtingen die betrekking hebben op de gemene muur na te leven. Dit zijn de zogenaamde “lasten der gemeenheid”.

Beide eigenaars verdelen onder elkaar de gewone lasten en de herstellings- en wederopbouwkosten, ongeacht of zij te wijten zijn aan veroudering van de muur of aan het toeval. Indien de herstellingswerken echter vereist zijn door handelingen van één van de buren, komen deze uitsluitend te zijner laste (art. 3.112 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, voorheen art. 655 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Degene die niet meer wil delen in de kosten voor de gemene muur kan afstand doen van de eigendom ervan, tenzij hij deze muur blijft gebruiken of als er herstellingen aan de muur nodig zijn als gevolg van zijn handelingen.
Dit stelt hem vrij van de kosten van grove herstellingen en wederopbouwingen (in het verleden of in de toekomst) en van toekomstige lasten, maar niet van lasten uit het verleden die nog niet betaald zijn (onderhoud, instandhouding). Dit staat bekend als de “afstand” en wordt bepaald in art. 3.112, lid 2 van het nieuwe Burgerlijk wetboek (voorheen art. 656 van het oude Burgerlijk Wetboek).

De akte van afstand van mandeligheid wordt verleden voor een notaris om tegenwerpelijk aan derden te zijn. De buur kan hem, als hij dat wenst, de afstand weigeren en in plaats daarvan eisen dat de muur op gezamenlijke kosten wordt afgebroken.

In geval van beschadiging

Toute intervention dégradant le mur mitoyen entraînera la responsabilité de l’auteur, qui devra répondre des conséquences de son acte et réparer le mur mitoyen à ses frais.

En cas de faute, la partie ayant subi le dommage aura droit à une réparation intégrale de son dommage pour autant que le lien entre la faute et le dommage soit établi.

En exécutant des travaux, le copropriétaire peut avoir causé à son voisin un trouble qui rompt l’équilibre existant entre les deux propriétés voisines, sans pour autant avoir commis de faute. Par exemple, le placement d’installations techniques sur le mur mitoyen sans précautions contre les vibrations peut engendrer un problème de bruits de voisinage, ou l’évacuation de fumées de combustion peut créer des odeurs. Dans ce cas, un juge saisi pourra condamner l’auteur du trouble au paiement d’une compensation, voire interdire ce trouble ou ordonner des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal (art. 3.101 du nouveau Code civil).

De regel is dat de rechten voor beide mede-eigenaars van de gemene muur dezelfde zijn, met dien verstande dat ieder de muur langs de kant van zijn eigendom kan gebruiken.

De gemene muur (of afsluiting) wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars (art. 3.104 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en 577-2 van het oude Burgerlijk Wetboek). De buren mogen gebruik maken van de muur, op de muur iets laten steunen, de muur doorboren en zelfs verhogen, maar binnen welomlijnde grenzen.

Genotsrecht

Privatieve muur

Als de muur privatief is, moet de persoon die geen eigenaar is toestemming vragen aan zijn buur om op deze muur in te grijpen, zelfs als hij alleen aan zijn kant ingrijpt.

Of de muur nu gemeen of privatief is, u moet ervoor zorgen dat de werken geen schade toebrengen aan het naburige eigendom. Zo kan het schilderen van een scheidingsmuur schade veroorzaken aan een gebouw als de verf niet waterdampdoorlatend is.

Recht om een werk te doen steunen en de muur te doorboren

De mede-eigenaar van een gemene muur mag tegen deze muur aanbouwen en daarin alle werken of beplantingen aanbrengen tot de helft van de dikte ervan, op voorwaarde dat hij het akkoord van zijn buur heeft gekregen over de uitvoeringsmodaliteiten (art. 3.111 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek).

Het is niet ongewoon om gevallen tegen te komen waarbij balken in bijna de volledige dikte van de muur worden geplaatst, omdat dit was toegestaan onder het oude Burgerlijk Wetboek, dat toestond dat balken of ribben in de gemene muur werden geplaatst over bijna de volledige dikte, op 5,4 cm na (art. 657 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Opgelet: Wijzigingen mogen de stabiliteit van de muur niet in gevaar brengen. Dit kan het geval zijn als beide buren hun rechten op dezelfde manier gebruiken.

Akoestiek

Indien de uitsparingen en gleuven oppervlakkig zijn (zoals bijvoorbeeld de installatie van een afvoergoot), is de toestemming van de buur theoretisch niet vereist.

Het is niettemin belangrijk om in het achterhoofd te houden dat elke sleuf in de gemene muur de geluidsisolatie tussen beide eigendommen verzwakt, en bijgevolg een bron van conflict kan worden.

Om te vermijden dat geluiden van technische installaties van de ene woning naar de andere worden overgedragen, wordt het inbrengen van leidingen en buizen en andere afvoerkanalen in de gemene muur ten sterkste afgeraden.

Technische installaties en leidingen mogen alleen met trillingwerende bevestigingsstukken aan de gemene muur worden bevestigd.

^{Trillingwerende moffen voor de bevestiging van leidingen.}

Nadat de muur is opgetrokken, zal deze deels gemeen en deels privatief zijn, wat betekent dat:

• het onderhoud van het gemene deel gebeurt op kosten van beide buren;
• het onderhoud van het verhoogde (privatieve) deel gebeurt op kosten van beide buren;
• een schoorsteen op of in de nabijheid van de gemene muur wordt verhoogd op kosten van diegene die de muur verhoogt. Het is raadzaam om vooraf een overeenkomst op te stellen waarin staat wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten van de schoorsteenverhoging.

Als de reeds bestaande muur een normale stevigheid heeft, maar niet in staat is om de verhoging te dragen, dan moet hij die de muur wil optrekken, hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de meerdere dikte moet van de grond van zijn kant worden afgenomen.

Vensters en muuropeningen maken

Openingen in een gemene muur

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 675) was het maken van openingen in een gemene muur niet toegestaan zonder toestemming van de buur. Deze notie van toestemming verdwijnt uit het nieuwe Burgerlijk Wetboek, Boek 3, dat deze openingen (vensters, deuren, balkons) eenvoudigweg verbiedt in artikel 3.132. Krachtens artikel 3.1 kunnen de partijen echter altijd in onderling overleg besluiten om van deze bepalingen af te wijken.

Positie van de openingen ten opzichte van de gemene grens

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek (art. 3.132) vereist dat deze constructies op ten minste 1,90 m van de naburige eigendom worden geplaatst. De afstand wordt gemeten “met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens”.

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 678 en 679) werd een onderscheid gemaakt tussen rechtstreekse en schuine uitzichten en was een minimale afstand van 1,90 m vereist voor rechtstreekse uitzichten en 0,60 m voor schuine zichten.

De afstand werd gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen (art. 680).

Er zijn drie manieren om een bestaande privatieve scheidingsmuur gemeen te maken:

Gedwongen verkoop van mandeligheid

(art. 3.107 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en art. 661 van het oude Burgerlijk Wetboek)

Als een buur tegen een privatieve scheidingsmuur wil aanbouwen, kan hij zijn buur die eigenaar is van de muur dwingen te verkopen door hem de helft van de waarde van de muur en de grond die hij wil gebruiken, te betalen (art. 3.109).

De terugkoopprijs wordt vastgesteld in onderling overleg tussen de buren of, bij gebrek aan overeenstemming, door de vrederechter. Het Borderel van Muurovername gepubliceerd door de Koninklijke Maatschappij van Landmeters-Experten van Onroerende Goederen kan gebruikt worden als referentie om de terugkoopprijs vast te stellen, maar meestal wordt er een landmeter ingeschakeld.

Nieuwbouw of uitbreiding

Bij nieuwbouw of uitbreiding is het om akoestische redenen niet aan te raden om gebruik te maken van deze mogelijkheid om de gemene muur terug te kopen en tegen de bestaande muur aan te bouwen. Het is aan te raden om een tweede muur op afstand te bouwen.

Door op zijn eigen land te bouwen, creëert de bouwer een muur die hem privatief toebehoort en hoeft hij zijn buur niet om toestemming te vragen.

Gedwongen aankoop van mandeligheid

(art. 3.108 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek)

Als een buur een privatieve muur inneemt (door er bijvoorbeeld tegen te bouwen), bepaalt het nieuwe Burgerlijk Wetboek nu dat de oorspronkelijke eigenaar van de muur de buur kan dwingen om de mandeligheid ervan aan te kopen door de helft van de waarde van de grond en de muur te betalen.

Volgens de jurisprudentie bestond deze situatie al voordat het nieuwe Burgerlijk Wetboek van kracht werd, door de toepassing van het “tegenovergestelde” artikel 611 van het oude Burgerlijk Wetboek.

NB: als de buur tegen een privatieve muur bouwt, is het aanbrengen van isolatie tussen de oude en de nieuwe muur, of van een slab bovenaan deze twee muren om te voorkomen dat regenwater wegstroomt, niet voldoende om te oordelen dat de bouwer zich de privatieve muur heeft toegeëigend en te eisen dat hij de mandeligheid terugkoopt.

Verkrijging door verjaring of usucapio

(art. 3.26 en 3.27 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek)

De buur kan de mandeligheid van privatieve muur verwerven door verjaring, zonder betaling van een vergoeding, wanneer hij de muur gebruikt als ware hij gemeen sedert een periode van 10 jaar als hij te goeder trouw is, en van 30 jaar als hij te kwader trouw is.

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 2262 e.v.) betekende dit een periode van meer dan 30 jaar. Voor een muur waarvan het gebruik is begonnen vóór 1 september 2021, zijn de termijnen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek nog steeds van toepassing, vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (volgens art. 37 §2 mag de totale termijn echter niet langer
zijn dan de termijn die onder het oude Burgerlijk Wetboek van toepassing zou zijn geweest).

Het bepalen van het statuut van een scheidingsmuur, d.w.z. of deze gemeen of privatief is, is belangrijk omdat dit verschillende rechten en plichten met zich meebrengt.

Muren die onder het oude Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, muren gebouwd vóór 1 september 2021)

In principe wordt het statuut van een muur bepaald door de titels (vonnis, eigendomstitel, authentieke akte, enz.). In de praktijk ontbreken deze titels vaak of kunnen ze elkaar tegenspreken.

Om dit te compenseren voorzag het oude Burgerlijk Wetboek in twee (en slechts twee) wettelijke vermoedens van mandeligheid en tekenen van niet-mandeligheid, zoals uiteengezet in artikel 653.

Twee vermoedens van mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 653):

• Elke bestaande scheidingsmuur tussen twee gebouwen wordt vermoed gemeen te zijn tot aan het minst verheven dak;
• Elke bestaande scheidingsmuur tussen binnenplaatsen en tuinen wordt vermoed gemeen te zijn.

1

2

3

4

5

6

Er is dus geen vermoeden van gemeenheid bij een muur die een gebouw en een tuin (of een binnenplaats) van elkaar scheidt. In dit geval behoort de muur privatief toe aan het gebouw dat hij ondersteunt. Titels (authentieke of private geschriften) kunnen echter afwijken van deze regel door het exclusieve eigendom van een van de buren vast te stellen.

Tekenen van niet-mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 654):

Als het bovenste deel van de muur aan de ene kant opstaande is en aan de andere kant schuin afloopt en/of als er zich slechts aan één zijde een kap, stenen lijsten of karbelen bevinden, is de muur privatief.

Muren die onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, de muren van na 1 september 2021)

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek voorziet alleen nog in een vermoeden van gemeenheid, maar breidt de tekenen van niet-gemeenheid uit. Ze worden beschreven in art. 3.105.

Het is echter wel mogelijk om door een rechtshandeling aan te tonen dat er, ondanks deze tekenen, sprake is van mandeligheid.

Er zijn 45 premies beschikbaar voor renovatie- en besparingswerkzaamheden. Ontdek een overzicht van alle beschikbare premies, kredieten en subsidies in onze Samenvatting van de Premies.

RENOLUTION-premies

Sinds 1 januari 2022 zijn de Energiepremies en de premies voor de renovatie van het woonmilieu en de verfraaiing van gevels samengevoegd tot één systeem: de RENOLUTION-premies.

Bekijk de RENOLUTION-premies