De meest gestelde vragen

Er is geen specifieke premie voor het installeren van een terras op een plat dak, maar er zijn wel premies voor het isoleren van het platte dak en het opnieuw aanbrengen van de waterdichting voordat het terras wordt geïnstalleerd.

Er zijn 45 premies beschikbaar voor renovatie- en besparingswerkzaamheden. Ontdek een overzicht van alle beschikbare premies, kredieten en subsidies in onze Samenvatting van de Premies.

RENOLUTION-premies

Sinds 1 januari 2022 zijn de Energiepremies en de premies voor de renovatie van het woonmilieu en de verfraaiing van gevels samengevoegd tot één systeem: de RENOLUTION-premies.

Bekijk de RENOLUTION-premies

De veiligheidsnorm van de borstweringen

De norm NBN B 03–004 “Borstweringen van gebouwen” bevat de veiligheidsvoorschriften betreffende de hoogte van de borstweringen en de afstand tussen de stangen.

Ze “wordt toegepast”3 als de valhoogte hoger dan 1m is en stipuleert dat:

Het materiaal kiezen

De vloerbedekking van een terras moet de membraandichting beschermen tegen schokken en doorboringen (stappen, meubilair, plantenbakken…). Er zijn verschillende mogelijkheden:

Planken of houten vloertegels

U kiest best een houtsoort die tegelijk hard en van een hoge dichtheid is, en die voldoende bestand is tegen schimmels en insecten, dat wil zeggen een houtsoort met een hoge duurzaamheid, want een terras is blootgesteld aan weer en wind en aan slijtage (getrappel, meubilair).

Duurzaamheid van hout

De duurzaamheid van hout is zijn natuurlijke weerstand tegen aantasting door schimmels en insecten. Hout wordt in vijf “duurzaamheidsklassen” ingedeeld : klasse 1 (zeer duurzaam), klasse 2 (duurzaam), klasse 3 (matig duurzaam), klasse 4 (weinig duurzaam) en tot slot klasse 5 (niet duurzaam).

Houtsoorten met een natuurlijke hoge duurzaamheid (houtklasse 1 en 2) kunnen zonder aanvullende behandeling gebruikt worden.

Onder deze houtsoorten zijn een groot aantal welbekende exotische boomsoorten en enkele inheemse boomsoorten, zoals de robinia in klasse 1 en de tamme kastanjelaar in klasse 2.

Hoewel minder aanbevolen, kan het hout uit klasse 3 ook gebruikt worden op voorwaarde dat het geen rechtstreeks contact heeft met de vloer. Onder de inheemse boomsoorten vindt men in klasse 3 de eik en de lork.

Het hout van klasse 4 of 5 moet verplicht een professionele verduurzaming ondergaan, proces dat bijkomende duurzaamheid wil geven aan een houtsoort die van nature niet duurzaam genoeg is voor de situatie waarin het wordt toegepast. Voor terrashout wordt procédé A4.1 gebruikt, dit procédé wordt uitgevoerd na het uitzagen in een industriële installatie.

Geef aandacht aan de ecobalans van uw terras:

• kies hout van inheemse boomsoorten, hun afkomst wordt meestal beter gecontroleerd en de impact op het transport is kleiner;
• geef de voorkeur aan houtsoorten met een hoge natuurlijke duurzaamheid. Ze hebben geen verduurzaming nodig, wat hun mogelijkheid tot recycleren zou veranderen;
• vermijd vernissen of beitsen die een negatieve impact op het milieu hebben; als een oppervlakte-afwerking echt nodig is, geef dan de voorkeur aan natuurlijke producten met een ecolabel;
• informeer u over de oorsprong van het hout, kies voor FSC (Forest Stewardship Council) of PEFC (Programme for the Endorsement of Forest Certification Schemes)-gelabeld hout, deze organismen controleren of het geleverde hout afkomstig is van duurzaam beheerde bossen.

Van nature grauw

Hout dat is blootgesteld aan zonnestraling en weer en wind wordt van nature grauw, dit heeft geen invloed op zijn levensduur. Enkel het herhaaldelijk toepassen van een anti-UV gecoate oppervlakte-afwerking kan dit esthetisch minpunt voorkomen.

Betontegels, natuursteen, zandsteen

Er bestaat een brede waaier aan tegels. Hun dikte wordt bepaald door het type van materiaal en het formaat, volg de aanbevelingen van de fabrikant op. Ga na of uw dakstructuur de bijkomende belasting als gevolg van deze zware materialen aankan.

Net als voor hout hebben stenen van lokale afkomst een betere ecobalans.

Duurzaam renoveren

De renovatie van woningen, zelfs al zijn ze bescheiden, vormt vaak een stapelplaats van bouwmaterialen en hulpbronnen: vloeren, deuren, radiatoren, tegelvloeren, balken, bakstenen…

Door valorisatie, hergebruik of recyclage krijgen deze materialen en elementen een nieuw leven, wordt verspilling voorkomen en kan op de productie van nieuwe grondstoffen bespaard worden. Dit is het principe van de circulaire economie!

Raadpleeg onze brochure “Renoveren: herstellen, hergebruiken en recycleren” voor meer informatie en/of vraag inlichtingen bij onze adviseurs!

De houten planken worden met clips of schroeven vastgemaakt op de terrasbalken, die op hun beurt op deze contactblokjes liggen. De rol van contactblok kan ook vervuld worden door houten draagbalken, volgens de traditionele techniek.

Net als voor de planken moet het hout dat voor deze structuur gebruikt wordt, voldoende bestand zijn tegen insecten en schimmels. Men zal dus een houtsoort van duurzaamheidsklasse 1 of 2 gebruiken.

Pas op

Controleer of het schroefwerk steeds in roestvrij staal is.

Het onderhoud

Zoals voor elk plat dak is het aanbevolen een dakterras tweemaal per jaar te reinigen: na de herfst worden de dode bladeren verwijderd en de waterafvoer gereinigd, en na de winter controleert men de waterafvoer, de afvoerbuizen…

De terrasbedekking vergt weinig onderhoud; het volstaat deze te bespuiten met water en te borstelen om het vuil te verwijderen dat gladheid kan veroorzaken. Het gebruik van een hogedrukreiniger is geschikt voor bedekkingen in beton of steen (behalve tegenaanwijzing van de fabrikant), maar is niet aangeraden voor hout, want een te krachtige straal kan de houtvezels aantasten en de materie beschadigen. Het is niet nodig om detergenten te gebruiken, temeer daar deze vaak te agressief en schadelijk voor het milieu zijn.

De stabiliteit controleren

De dichting en waterafvoer controleren

De aanleg van een terras moet gebeuren op een lekdichte ondergrond in perfecte staat. Controleer dus eerst of het bestaande dichtingsmembraan geen blazen, barsten, scheuren of andere verouderingsverschijnselen vertoont. U moet ook controleren of er geen vochtsporen zijn op het plafond van het lagere niveau.

Kleine veranderingen van het membraan kunnen goedkoop hersteld worden, maar als u het volledige membraan moet vernieuwen, doe dan beroep op een specialist.

Aandachtspunten

• Denk eraan het dak te isoleren, dit is het moment!
• Controleer of de waterafvoer goed is. Een helling van 2% is aanbevolen.
  De onderkant van het terras zal immers niet meer toegankelijk zijn wanneer de bedekking geplaatst is.
• Vergeet niet de toegang tot de afvoerkolken vrij te laten om de filterzeven te kunnen reinigen. Zorg voor afschroefbare planken of demonteerbare vloerstenen

De toegang controleren

Om toegang te hebben tot het terras moet u misschien een drempel aanpassen of een venster tot een glazen deur omvormen.

De details van de terrasdrempel moeten goed bestudeerd worden. Het is aanbevolen om een opstandhoogte van minstens 15 cm te voorzien tussen de onderkant van de drempel en de waterdichte laag van het plat dak, om eventuele waterinfiltraties te voorkomen.

Is er een bouwvergunning nodig om toegang te creëren?

Een steunmuur afbreken vereist geen stedenbouwkundige vergunning op voorwaarde dat de werken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Als het venster echter verbreed wordt, wordt de gebouwstructuur gewijzigd en dan moet een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning met architect ingediend worden.

Aanbevolen: opstand van de waterdichting van 15cm

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Af te raden: geen opstand van de waterdichting

1

2

3

4

5

6

7

Mede-eigendom

In een gebouw in mede-eigendom worden de daken (ongeacht of dit het hoofddak is of het dak van de bijvolumes) als “gemene delen” beschouwd, tenzij anders vermeld in de basisakte.

Een dak als terras gebruiken impliceert dus het akkoord van de mede-eigendom, die een “erfdienstbaarheid van gebruik” moet toekennen en dit in de basisakte registreren.

De werken in verband met de waterdichtheid van het plat dak blijven voor rekening van alle mede-eigenaars, maar de kosten voor de inrichting tot terras en de eventuele modaliteiten (stedenbouwkundige vergunning bijvoorbeeld) zijn ten laste van de eigenaar die er gebruik zal van maken.

In sommige gevallen kan het dak afgekocht worden van de mede-eigendom: dit is een meer complexe situatie die duidelijke overeenkomsten vereist
om de verantwoordelijkheden vast te leggen en te garanderen dat het onderhoud en de herstellingen worden uitgevoerd.

Pour plus d’informations, consultez notre page « Copropriété – Gestion et organisation ».

Mede-eigendommen

Adviezen

Mede-eigendom: beheer en organisatie

De stedenbouwkundige vergunning

Voor het aanleggen van een terras op een plat dak is een stedenbouwkundige vergunning vereist. Deze vergunning laat toe de integratie van het project in zijn omgeving te controleren, alsook zijn impact op de buurt en zijn conformiteit met de geldende reglementering.

In de meeste gevallen is voor dit soort projecten een stedenbouwkundige vergunning met een architect nodig. Neem contact op met de dienst stedenbouw van uw gemeente om te weten te komen welke voorwaarden van toepassing zijn.

Vergunning indienen

Om uw aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning in te dienen, hebt u de plannen van de bestaande situatie nodig. U kan deze bekomen bij de dienst archieven van de dienst stedenbouw van uw gemeente.

Het Burgerlijk Wetboek

Artikel 3.132 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek bepaalt de afstand die moet worden aangehouden tussen een terras en de gemene grens.

Let op

Een terras mag alleen worden aangelegd indien er een rechte afstand van minstens 1,90 m is tussen het terras en de perceelsgrens met het naburige eigendom.

De stedenbouwkundige verordeningen

Vergeet niet te controleren of er geen andere eisen worden opgelegd door een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP), zoals bijvoorbeeld een zoneverordening of een gemeentelijke verordening.

Let op

De GSV (Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening) gaat niet rechtstreeks over terrassen maar reglementeert de platte daken. Ze schrijft voor dat de nieuwe platte daken van meer dan 100m2 ofwel als terras ofwel als groendak ingericht moeten worden. (Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening) gaat niet rechtstreeks over terrassen maar reglementeert de platte daken. Ze schrijft voor dat de nieuwe platte daken van meer dan 100m2 ofwel als terras ofwel als groendak ingericht moeten worden.

Mandeligheid

Voor het aanleggen van een terras kan het nodig zijn de scheidingsmuur te verhogen (zoals in mogelijkheid 1).

De aangrenzende eigenaar kan (en dat is zijn recht, overeenkomstig artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek) op zijn beurt de eigendom van deze verhoging verwerven mits betaling van de helft van de onkosten. Het verhoogde gedeelte wordt dan gemeenschappelijk. Voor deze afkoop is geen notariële akte nodig maar het is wenselijk om de overeenkomst tussen de partijen te laten registreren.

Betreft het geen gemene muur maar een muur die eigendom is van uw buur, dan zal u de mandeligheid moeten afkopen (dus de helft van de waarde van de bestaande muur) voordat u deze op uw kosten kan verhogen.

Voor meer info, lees onze pagina “De gemeenheid – Juridische begrippen en praktische raadgevingen”.

Stedenbouw

Adviezen

Gemeenheid – Juridische begrippen en praktisch advies

Iedereen heeft het recht om werken uit te voeren aan zijn privatieve muren en afsluitingen, met inachtneming van de geldende stedenbouwkundige verordeningen. Dergelijke werken mogen echter de buren niet schaden en in sommige gevallen moeten ze hiervan op de hoogte worden gebracht.

Wilt u meer weten over het isoleren van een scheidingsmuur van buitenaf, raadpleeg dan ons infoblad:

Isolatie

Fiches info

Isolatie van een gemene muur langs de buitenzijde – Overeenkomst erfdienstbaarheid van grensoverschrijding

De buur kan echter geen bezwaar maken tegen beplantingen die niet hoger zijn dan de afsluiting tussen de percelen.

Er kan steeds van de algemene regel worden afgeweken door middel van een schriftelijke overeenkomst tussen buren.

Er zijn verschillende situaties mogelijk:

• Twee buren kunnen overeenkomen om op gezamenlijke kosten een gemene afsluiting op te richten (eventueel in de vorm van een muur). Dit staat bekend als vrijwillige constructie.
• Als er geen bestaande afsluiting is tussen twee percelen waarvan minstens één is bebouwd, kan elk van de partijen zijn buur opleggen om een afsluiting te bouwen om de twee percelen van elkaar te scheiden, tegen gedeelde kosten. Dit staat bekend als gedwongen constructie (art. 3.106 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en 663 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Hoogte en materialen van een gemene afsluiting

• Nieuw Burgerlijk Wetboek: noch de hoogte noch de materialen van de afsluiting zijn gedefinieerd, maar deze kunnen wel in gemeentelijke of gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen zijn vastgelegd.
• Het oude Burgerlijk Wetboek schreef een muur voor van minstens 2,6 m hoog in steden met minder dan 50.000 inwoners en minstens 3,2 m hoog in andere steden.

• Indien één van de twee buren wenst dat de afscheidende afsluiting kan dienen als ondersteuning voor een bouwwerk (bijvoorbeeld uitbreiding, veranda, luifel), kan hij opleggen aan zijn nabuur dat een gemene muur wordt opgetrokken met «een normale stevigheid, breedte en hoogte in functie van de bestemming van de goederen”.
  
  Indien de aangezochte nabuur aantoont dat hij geen enkel nut heeft bij een dergelijke muur en er geen gebruik van zal maken, wordt de muur op uitsluitende kosten van de verzoeker opgericht en is deze privatief aan deze laatste. In dat geval kan de muur wel schrijlings over de perceelsgrens worden opgericht en de naburige eigendom overschrijden, zonder dat enige vergoeding verschuldigd is voor het ingenomen gedeelte van het perceel.
  
  Dit is een uitzondering op het eigendomsrecht (art. 3.50), aangezien het in het algemeen niet mogelijk is om een constructie op te richten op de eigendom van een buur zonder zijn toestemming.

Geluidstransmissie door de gemene muur

De akoestische norm NBN S01-400-1 bepaalt de minimale prestaties van geluidsisolatie tussen twee woningen. Een gemene muur is meestal niet dik genoeg om de transmissie van luchtgeluiden van de ene naar de andere kant te voorkomen.

Als de trap van de buur verankerd is in de gemene muur, zal deze bovendien het geluid van voetstappen verspreiden.

In de gebruikelijke Brusselse typologieën is het onmogelijk om de norm na te leven als de nieuwe constructie in de gemene muur verankerd is. Om aan de norm te voldoen, moet een nieuwe muur worden opgetrokken zonder verankering in de bestaande muur. Tussen de twee muren wordt soepel isolatiemateriaal geplaatst.

Wat te doen in geval van onenigheid of conflict met de buur?

De eerste stap kan bestaan uit bemiddeling met een bemiddelaar of een poging tot verzoening bij de vrederechter. Bij deze gelegenheid zetten de partijen hun respectieve standpunten uiteen aan de rechter, die probeert deze met elkaar te verzoenen. Indien een akkoord wordt bereikt, wordt dit geakteerd in een “proces- verbaal van verzoening” (verzoeningsverslag), dat geldt als een vonnis en door een deurwaarder kan worden uitgevoerd.

Zo niet, dan moet u overwegen om een echte gerechtelijke procedure te starten, aan het einde waarvan de rechter het geschil tussen de partijen zal beslechten. Vaak acht de rechter het dan nuttig om een plaatsbezoek te organiseren, zodat hij de kern van het probleem concreet kan onderzoeken.

Naast de rechten die voortvloeien uit de mandeligheid zijn er ook plichten.

Lasten der gemeenheid

Elke naburige mede-eigenaar is gehouden om zowel financiële als materiële verplichtingen die betrekking hebben op de gemene muur na te leven. Dit zijn de zogenaamde “lasten der gemeenheid”.

Beide eigenaars verdelen onder elkaar de gewone lasten en de herstellings- en wederopbouwkosten, ongeacht of zij te wijten zijn aan veroudering van de muur of aan het toeval. Indien de herstellingswerken echter vereist zijn door handelingen van één van de buren, komen deze uitsluitend te zijner laste (art. 3.112 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, voorheen art. 655 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Degene die niet meer wil delen in de kosten voor de gemene muur kan afstand doen van de eigendom ervan, tenzij hij deze muur blijft gebruiken of als er herstellingen aan de muur nodig zijn als gevolg van zijn handelingen. Dit stelt hem vrij van de kosten van grove herstellingen en wederopbouwingen (in het verleden of in de toekomst) en van toekomstige lasten, maar niet van lasten uit het verleden die nog niet betaald zijn (onderhoud, instandhouding). Dit staat bekend als de “afstand” en wordt bepaald in art. 3.112, lid 2 van het nieuwe Burgerlijk wetboek (voorheen art. 656 van het oude Burgerlijk Wetboek).

De akte van afstand van mandeligheid wordt verleden voor een notaris om tegenwerpelijk aan derden te zijn. De buur kan hem, als hij dat wenst, de afstand weigeren en in plaats daarvan eisen dat de muur op gezamenlijke kosten wordt afgebroken.

In geval van beschadiging

Elke ingreep die de gemene muur beschadigt zal de aansprakelijkheid van de dader met zich meebrengen, die zich zal moeten verantwoorden voor de gevolgen van zijn daad en de gemene muur op eigen kosten zal moeten herstellen.

In geval van een fout zal de schadelijdende persoon recht hebben op een integrale schadevergoeding voor zover het oorzakelijk verband tussen de fout en de schade vaststaat.

Door werken uit te voeren, kan een mede-eigenaar bij zijn buur overlast hebben veroorzaakt die het bestaande evenwicht tussen de twee naburige eigendommen verstoort, zonder dat hij een fout heeft begaan. Zo kan het plaatsen van technische installaties op de gemene muur zonder voorzorgsmaatregelen te nemen tegen trillingen, leiden tot een probleem van buurtlawaai, of kan de afvoer van
verbrandingsgassen geuren veroorzaken. In dat geval kan een gevatte rechter de dader van de overlast veroordelen tot betaling van een compensatie, of zelfs deze overlast verbieden of maatregelen treffen om de overlast tot een normaal niveau te herleiden (art. 3.101 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek).

De regel is dat de rechten voor beide mede-eigenaars van de gemene muur dezelfde zijn, met dien verstande dat ieder de muur langs de kant van zijn eigendom kan gebruiken.

De gemene muur (of afsluiting) wordt vermoed voor de helft in mede-eigendom toe te behoren aan elk van beide eigenaars (art. 3.104 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en 577-2 van het oude Burgerlijk Wetboek). De buren mogen gebruik maken van de muur, op de muur iets laten steunen, de muur doorboren en zelfs verhogen, maar binnen welomlijnde grenzen.

Genotsrecht

Privatieve muur

Als de muur privatief is, moet de persoon die geen eigenaar is toestemming vragen aan zijn buur om op deze muur in te grijpen, zelfs als hij alleen aan zijn kant ingrijpt.

Of de muur nu gemeen of privatief is, u moet ervoor zorgen dat de werken geen schade toebrengen aan het naburige eigendom. Zo kan het schilderen van een scheidingsmuur schade veroorzaken aan een gebouw als de verf niet waterdampdoorlatend is.

Recht om een werk te doen steunen en de muur te doorboren

De mede-eigenaar van een gemene muur mag tegen deze muur aanbouwen en daarin alle werken of beplantingen aanbrengen tot de helft van de dikte ervan, op voorwaarde dat hij het akkoord van zijn buur heeft gekregen over de uitvoeringsmodaliteiten (art. 3.111 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek).

Het is niet ongewoon om gevallen tegen te komen waarbij balken in bijna de volledige dikte van de muur worden geplaatst, omdat dit was toegestaan onder het oude Burgerlijk Wetboek, dat toestond dat balken of ribben in de gemene muur werden geplaatst over bijna de volledige dikte, op 5,4 cm na (art. 657 van het oude Burgerlijk Wetboek).

Opgelet: Wijzigingen mogen de stabiliteit van de muur niet in gevaar brengen. Dit kan het geval zijn als beide buren hun rechten op dezelfde manier gebruiken.

Akoestiek

Indien de uitsparingen en gleuven oppervlakkig zijn (zoals bijvoorbeeld de installatie van een afvoergoot), is de toestemming van de buur theoretisch niet vereist. Het is niettemin belangrijk om in het achterhoofd te houden dat elke sleuf in de gemene muur de geluidsisolatie tussen beide eigendommen verzwakt, en bijgevolg een bron van conflict kan worden.

Om te vermijden dat geluiden van technische installaties van de ene woning naar de andere worden overgedragen, wordt het inbrengen van leidingen en buizen en andere afvoerkanalen in de gemene muur ten sterkste afgeraden. Technische installaties en leidingen mogen alleen met trillingwerende bevestigingsstukken aan de gemene muur worden bevestigd.

Nadat de muur is opgetrokken, zal deze deels gemeen en deels privatief zijn, wat betekent dat:

• het onderhoud van het gemene deel gebeurt op kosten van beide buren;
• het onderhoud van het verhoogde (privatieve) deel gebeurt op kosten van beide buren;
• een schoorsteen op of in de nabijheid van de gemene muur wordt verhoogd op kosten van diegene die de muur verhoogt. Het is raadzaam om vooraf een overeenkomst op te stellen waarin staat wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten van de schoorsteenverhoging.

Als de reeds bestaande muur een normale stevigheid heeft, maar niet in staat is om de verhoging te dragen, dan moet hij die de muur wil optrekken, hem op zijn kosten geheel opnieuw doen opbouwen en de meerdere dikte moet van de grond van zijn kant worden afgenomen.

Vensters en muuropeningen maken

Openingen in een gemene muur

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 675) was het maken van openingen in een gemene muur niet toegestaan zonder toestemming van de buur. Deze notie van toestemming verdwijnt uit het nieuwe Burgerlijk Wetboek, Boek 3, dat deze openingen (vensters, deuren, balkons) eenvoudigweg verbiedt in artikel 3.132. Krachtens artikel 3.1 kunnen de partijen echter altijd in onderling overleg besluiten om van deze bepalingen af te wijken.

Positie van de openingen ten opzichte van de gemene grens

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek (art. 3.132) vereist dat deze constructies op ten minste 1,90 m van de naburige eigendom worden geplaatst. De afstand wordt gemeten “met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens”.

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 678 en 679) werd een onderscheid gemaakt tussen rechtstreekse en schuine uitzichten en was een minimale afstand van 1,90 m vereist voor rechtstreekse uitzichten en 0,60 m voor schuine zichten.

De afstand werd gerekend van het buitenvlak van de muur waarin de opening gemaakt wordt, en, indien er balkons of andere soortgelijke vooruitspringende werken zijn, van hun buitenrand tot aan de scheidslijn van beide eigendommen (art. 680).

Er zijn drie manieren om een bestaande privatieve scheidingsmuur gemeen te maken:

Gedwongen verkoop van mandeligheid

(art. 3.107 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en art. 661 van het oude Burgerlijk Wetboek)

Als een buur tegen een privatieve scheidingsmuur wil aanbouwen, kan hij zijn buur die eigenaar is van de muur dwingen te verkopen door hem de helft van de waarde van de muur en de grond die hij wil gebruiken, te betalen (art. 3.109).

De terugkoopprijs wordt vastgesteld in onderling overleg tussen de buren of, bij gebrek aan overeenstemming, door de vrederechter. Het Borderel van Muurovername gepubliceerd door de Koninklijke Maatschappij van Landmeters-Experten van Onroerende Goederen kan gebruikt worden als referentie om de terugkoopprijs vast te stellen, maar meestal wordt er een landmeter ingeschakeld.

Nieuwbouw of uitbreiding

Bij nieuwbouw of uitbreiding is het om akoestische redenen niet aan te raden om gebruik te maken van deze mogelijkheid om de gemene muur terug te kopen en tegen de bestaande muur aan te bouwen. Het is aan te raden om een tweede muur op afstand te bouwen.

Door op zijn eigen land te bouwen, creëert de bouwer een muur die hem privatief toebehoort en hoeft hij zijn buur niet om toestemming te vragen.

Gedwongen aankoop van mandeligheid

(art. 3.108 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek)

Als een buur een privatieve muur inneemt (door er bijvoorbeeld tegen te bouwen), bepaalt het nieuwe Burgerlijk Wetboek nu dat de oorspronkelijke eigenaar van de muur de buur kan dwingen om de mandeligheid ervan aan te kopen door de helft van de waarde van de grond en de muur te betalen.

Volgens de jurisprudentie bestond deze situatie al voordat het nieuwe Burgerlijk Wetboek van kracht werd, door de toepassing van het “tegenovergestelde” artikel 611 van het oude Burgerlijk Wetboek.

NB: als de buur tegen een privatieve muur bouwt, is het aanbrengen van isolatie tussen de oude en de nieuwe muur, of van een slab bovenaan deze twee muren om te voorkomen dat regenwater wegstroomt, niet voldoende om te oordelen dat de bouwer zich de privatieve muur heeft toegeëigend en te eisen dat hij de mandeligheid terugkoopt.

Verkrijging door verjaring of usucapio

(art. 3.26 en 3.27 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek)

De buur kan de mandeligheid van privatieve muur verwerven door verjaring, zonder betaling van een vergoeding, wanneer hij de muur gebruikt als ware hij gemeen sedert een periode van 10 jaar als hij te goeder trouw is, en van 30 jaar als hij te kwader trouw is.

Onder het oude Burgerlijk Wetboek (art. 2262 e.v.) betekende dit een periode van meer dan 30 jaar. Voor een muur waarvan het gebruik is begonnen vóór 1 september 2021, zijn de termijnen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek nog steeds van toepassing, vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (volgens art. 37 §2 mag de totale termijn echter niet langer zijn dan de termijn die onder het oude Burgerlijk Wetboek van toepassing zou zijn geweest).

Het bepalen van het statuut van een scheidingsmuur, d.w.z. of deze gemeen of privatief is, is belangrijk omdat dit verschillende rechten en plichten met zich meebrengt.

Muren die onder het oude Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, muren gebouwd vóór 1 september 2021)

In principe wordt het statuut van een muur bepaald door de titels (vonnis, eigendomstitel, authentieke akte, enz.). In de praktijk ontbreken deze titels vaak of kunnen ze elkaar tegenspreken.

Om dit te compenseren voorzag het oude Burgerlijk Wetboek in twee (en slechts twee) wettelijke vermoedens van mandeligheid en tekenen van niet-mandeligheid, zoals uiteengezet in artikel 653.

Twee vermoedens van mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 653):

• Elke bestaande scheidingsmuur tussen twee gebouwen wordt vermoed gemeen te zijn tot aan het minst verheven dak;
• Elke bestaande scheidingsmuur tussen binnenplaatsen en tuinen wordt vermoed gemeen te zijn.

1

2

3

4

5

6

Er is dus geen vermoeden van gemeenheid bij een muur die een gebouw en een tuin (of een binnenplaats) van elkaar scheidt. In dit geval behoort de muur privatief toe aan het gebouw dat hij ondersteunt. Titels (authentieke of private geschriften) kunnen echter afwijken van deze regel door het exclusieve eigendom van een van de buren vast te stellen.

Tekenen van niet-mandeligheid

Volgens het oude Burgerlijk Wetboek (art. 654):

Als het bovenste deel van de muur aan de ene kant opstaande is en aan de andere kant schuin afloopt en/of als er zich slechts aan één zijde een kap, stenen lijsten of karbelen bevinden, is de muur privatief.

Muren die onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek vallen (behoudens uitzondering, de muren van na 1 september 2021)

Het nieuwe Burgerlijk Wetboek voorziet alleen nog in een vermoeden van gemeenheid, maar breidt de tekenen van niet-gemeenheid uit. Ze worden beschreven in art. 3.105.

Het is echter wel mogelijk om door een rechtshandeling aan te tonen dat er, ondanks deze tekenen, sprake is van mandeligheid.

Er zijn 45 premies beschikbaar voor renovatie- en besparingswerkzaamheden. Ontdek een overzicht van alle beschikbare premies, kredieten en subsidies in onze Samenvatting van de Premies.

RENOLUTION-premies

Sinds 1 januari 2022 zijn de Energiepremies en de premies voor de renovatie van het woonmilieu en de verfraaiing van gevels samengevoegd tot één systeem: de RENOLUTION-premies.

Bekijk de RENOLUTION-premies

Het koninklijk besluit van 7 juli 1994 gewijzigd en vervolledigd door verschillende latere besluiten, stelt de “Basisnormen” vast inzake de preventie van brand. De DBDMH refereert eraan wanneer het een voorafgaand advies geeft over de plannen.

De eisen hebben voornamelijk betrekking op:

• de toegangswegen en de mogelijkheden tot evacuatie;
• de compartimentering (aard van de scheiding van de verschillende appartementen onderling en met de gemeenschappelijke ruimten); de rookookafvoer van de vluchtweg en brandblussystemen;
• de veiligheidsverlichting en de alarmsystemen.

De eisen variëren afhankelijk van de hoogte van het gebouw (hoogte tussen de vloer van het laatste bewoonde niveau en de straat). 

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• de hoge gebouwen: hoogte van meer dan 25 m; 
• de middelhoge gebouwen: hoogte tussen 10 m en 25 m;
• de lage gebouwen met een hoogte van minder dan 10 m.

In het algemeen voldoen de bestaande muren die in baksteen gemetseld zijn aan deze eis, op voorwaarde dat er geen openingen in zijn gemaakt. De bestaande muren tussen de kamers en het trappenhuis kunnen dus bewaard blijven.

Deuren van de compartimenten

Elke toegang tot een compartiment moet voorzien zijn van een branddeur met een EI₁ 30-waarde voor de ingangsdeuren van appartementen en soms EI₁ 60 voor de deuren van de risicolokalen.

Een branddeur moet correct geplaatst worden:

• er mag geen ruimte zijn tussen de vleugel en het kozijn, noch onder de deur;
• er moet een brandwerende afdichting tussen het deurkozijn en de muren voorzien zijn.

Plafonds/vloeren van de compartimenten

Voor middelhoge gebouwen moeten de horizontale scheidingen tussen appartementen of met de gemene delen in het algemeen een REI 60 (brandweerstand van 60 minuten) hebben. Door een verlaagd plafond te plaatsen dat bestaat uit gipsplaten, en mits naleving van bepaalde uitvoeringsvoorwaarden en van de voorschriften van de fabrikant, kan aan deze eis voldaan worden.

Als u het bestaande plafond wilt behouden (aanwezigheid van lijstwerk…) kan een oplossing van bovenaf overwogen worden, ter hoogte van de vloer van de bovenverdieping.

Brandwerende doorvoeringen door wanden

De leidingen die door de wanden van de compartimenten lopen moeten waarborgen dat de brandweerstandswaarden van deze wanden behouden blijven.

De rookafvoer en de blusmiddelen

De veiligheidsverlichting en de alarmsystemen

• De vluchtweg van de gemeenschappelijke circulatieruimtes moet worden aangeduid door een veiligheidsverlichting die gevoed wordt door een autonome bron.
• Alle te huur gestelde woningen moeten voorzien zijn van rookmelders, in overeenstemming met de norm EN14604.

Voor de verdeling van een eengezinswoning moet een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd worden.

Behalve in speciale gevallen is het de taak van de gemeente om vooraf advies aan te vragen bij de Dienst Preventie van de DBDMH op basis van de voor de stedenbouwkundige vergunning ingediende documenten. In de aanvraag dienen zich te bevinden:

• het aanvraagformulier tot brandpreventie;
• de beschrijvende fiche van de brandpreventiemaatregelen.

Meer informatie op de website van brandweer.brussels

Er zijn 45 premies beschikbaar voor renovatie- en besparingswerkzaamheden.Ontdek een overzicht van alle beschikbare premies, kredieten en subsidies in onze Samenvatting van de Premies.

RENOLUTION-premies

Sinds 1 januari 2022 zijn de Energiepremies en de premies voor de renovatie van het woonmilieu en de verfraaiing van gevels samengevoegd tot één systeem.

Raadpleeg de RENOLUTION-premies

Doe een beroep op professionelen

Alleen werkzaamheden uitgevoerd door een aannemer worden gesubsidieerd.

Controleer of het bedrijf waarop u een beroep doet ingeschreven is bij de KBO – Kruispuntbank van Ondernemingen – en aan de Belgische btw onderworpen is en of het toegang tot het beroep heeft voor de werken waarvoor deze toegang vereist is.