Wat is het ?

De algemene vergadering van de mede-eigenaars is het beslissingscentrum van de vereniging van mede-eigenaars. Op de vergadering kunnen de mede-eigenaars zich uiten en, via hun stemmen, alle nuttige beslissingen nemen over alle kwesties van algemeen belang. Het is dus noodzakelijk en in het belang van elke mede-eigenaar, om eraan deel te nemen:

De algemene vergadering is soeverein, dit wil zeggen dat de beslissingen die op de algemene vergadering worden genomen, de overhand hebben. Ze kunnen echter niet afwijken van de wet, noch van de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom).

Bijeenroeping

De bijeenroeping voor de AV en het verloop van de vergadering worden vastgelegd door het reglement van inwendige orde. Het burgerlijk wetboek voorziet een minimum van na te leven regels:

• ten minste 3 weken voor de periode tijdens dewelke de AV moet plaatsvinden, kan elke mede-eigenaar de syndicus ter kennis brengen van de bijzondere punten die hij op de agenda wil zien staan. De AV zal enkel over deze punten mogen beraadslagen;
• de syndicus moet de bijeenroeping doen bij een ter post aangetekende brief tenminste 15 dagen (behalve in geval van nood) voor de datum van de vergadering. De bijeenroeping wordt gestuurd naar het recentste adres dat door elke mede-
  eigenaar werd doorgegeven aan de syndicus; elke mede-eigenaar is dus verplicht om de syndicus op de hoogte te stellen van elke adreswijziging of wijziging in de aard van de zakelijke rechten;
• de syndicus vermeldt in zijn bijeenroeping de plaats, de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda en de voorlopige begroting.

Aanwezigheidslijst en volmachten

Elke mede-eigenaar heeft het recht om de algemene vergadering bij te wonen en te stemmen, en heeft een aantal stemmen ter beschikking (uitgedrukt in aandelen) die overeenkomen met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen

Een mede-eigenaar mag zich op de vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber van zijn keuze, al dan niet mede-eigenaar, maar opgelet:

• de naam van de lasthebber moet vermeld worden in de volmacht;
• de lasthebber mag niet de syndicus zijn noch enig ander persoon die gemachtigd is of door de vereniging van mede-eigenaars wordt tewerkgesteld;
• hij mag enkel deelnemen aan de stemming met maximum hetzelfde aantal stemmen dan de som van de stemmen van de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars;
• de lasthebber mag niet meer dan 3 volmachten aanvaarden, behalve als het totaal van de stemmen waarover hij beschikt (als mede-eigenaar en als mandataris) lager ligt dan 10% van het totaal aantal stemmen van de volledige mede-eigendom.

Een aanwezigheidslijst die de naam van elke mede-eigenaar en hun respectievelijke aandelen vermeldt, wordt ondertekend door de aanwezige mede-eigenaars en door de eventuele lasthebbers van de afwezige mede-eigenaars.

Met deze aanwezigheidslijst kunnen bij elke stemming de stemmen geteld worden, en kan worden nagegaan of de vereiste meerderheid bereikt is.

Aanwezigheidsquorum

Om rechtsgeldig te kunnen vergaderen, moeten er bepaalde quorums bereikt worden. Er zijn twee aanwezigheidsquorums mogelijk:

1. Meer dan 50% van de mede-eigenaars zijn aanwezig of worden vertegenwoordigd EN ze vertegenwoordigen tenminste 50% van de duizendsten.

1

2

1

2

2. Minder dan 50% van de mede-eigenaars zijn aanwezig of worden vertegenwoordigd, MAAR ze vertegenwoordigen meer dan 75% van de duizendsten.

1

2

1

2

Indien aan het begin van een AV geen van beide quorums bereikt wordt, zal een tweede algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van 15 dagen. Deze tweede vergadering zal rechtsgeldig kunnen beraadslagen, en dit ongeacht het aantal aanwezige mede-eigenaars of de vertegenwoordigde aandelen.

Aanstelling van de voorzitter, secretaris en stemopnemers

De algemene vergadering begint met het kiezen van een voorzitter, die een mede-eigenaar moet zijn en niet de syndicus, alsook de secretaris en, indien mogelijk, twee stemopnemers.

Meestal fungeert de syndicus als secretaris.

De voorzitter leidt de debatten, roept op tot de stemming en zorgt dat de agenda gevolgd wordt.

De secretaris en/of de stemopnemers zien toe op het goede verloop van de vergadering en tellen de uitgebrachte stemmen.

De stemmen

Alle beslissingen worden op de vergadering genomen volgens verschillende bij wet vastgelegde meerderheidsregels.

• Een onthouding wordt niet beschouwd als een uitgebrachte stem. De onthoudingen worden dus niet berekend in het totaal van de stemmen. Voorbeeld: een stemming met 4 stemmen voor, 3 stemmen tegen en 3 onthoudingen, wordt beschouwd als een stemming met een absolute meerderheid van 4 op 7 (en niet van 4 op 10).
• De mede-eigenaar die over meer stemmen beschikt dan alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars zal beperkt worden in zijn stemrecht: zijn duizendsten worden beperkt tot de som van de stemmen van de andere aanwezige mede-eigenaars. Daarentegen zal hij altijd over de helft van de stemmen beschikken, waardoor elke beslissing die een absolute meerderheid vereist (50% van de stemmen plus één) kan geblokkeerd worden, zodanig dat geen enkele beslissing kan genomen worden zonder zijn goedkeuring.

1

2

Volstrekte meerderheid (50 % + 1)

• goedkeuring van de rekeningen
• aanvaarding van het budget
• benoeming en ontslag van de syndicus
• benoeming en ontslag van de raad van mede-eigendom
• benoeming en ontslag van de commissaris van de rekeningen
• goedkeuring van de contracten voor onderhoud en energielevering
• aanwerving en ontslag van het personeel van de mede-eigendom
• goedkeuring van alle wettelijk verplicht gestelde werkzaamheden (zoals de conformiteit van elektrische installaties)
• goedkeuring van alle werkzaamheden met betrekking tot bewarende maatregelen
• wijziging van het reglement van inwendige orde met uitzondering van het drempelbedrag van de mededinging
• oprichting van een interne raad van mede-eigendom voor mede-eigendommen van minder dan 20 kavels

De beslissingen die de rechten van de mede-eigenaars kunnen aantasten of de financiële lasten kunnen verhogen, vereisen een ander type meerderheid. Ze worden bij wet bepaald (art. 3.88, §1er, 1° van het Burgerlijk Wetboek). Deze wet is verplicht, zelfs
indien het reglement van mede-eigendom striktere regels heeft voorzien. Het betreft gekwalificeerde meerderheden.

Meerderheid van twee derden:

• uitvoering van werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen, uitgezonderd die waarover de syndicus kan beslissen
• vastlegging van het bedrag van de opdrachten waarvoor mededinging verplicht is
• uitvoering van werkzaamheden in bepaalde privatieve delen door de VME, mits bijzondere motivering
• mandaat voor handelingen die uitdrukkelijk door de raad van mede-eigendom worden vermeld met een maximumduur van één jaar
• wijziging van de statuten wat het genot, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen betreft

Sinds 1 januari 2019 moet rekening worden gehouden met het aandeel van de tussenkomst in de kosten om het stemgewicht van elke mede-eigenaar te bepalen. Het is het principe “Wie betaalt, stemt” (art. 3.87, §6).

Als een mede-eigenaar bijvoorbeeld een kavel heeft die 30/100 vertegenwoordigt in de gemeenschappelijke delen, maar slechts één vijfde van de kosten voor de restauratie van het trappenhuis voor zijn rekening neemt, zal hij een bevoegdheid van 1/5 hebben bij een stemming over het schilderen van de gemeenschappelijke delen.

Meerderheid van vier vijfden (80 % van “ja”):

• wijziging van de statuten over andere kwesties dan het genot, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen
• wijziging van de bestemming (residentieel, commercieel…) van de mede-eigendom of een deel ervan
• afbraak of volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn
• heropbouw of herstelling van het gebouw in geval van gedeeltelijkevernietiging
• aankoop van onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden
• verkoop van gemeenschappelijke onroerende goederen

Eenparigheid (100 % van “ja”)

• wijziging van de verdeling van de aandelen tussen de mede-eigenaars, tenzij deze wijziging het gevolg is van werkzaamheden, de vereniging of verdeling van 2 kavels, van daden van beschikking of de oprichting van deelverenigingen. In dat geval wordt ze met dezelfde meerderheid aangenomen als het beginselbesluit toute décision prise par écrit en dehors d’une réunion de l’AG
• elke beslissing die schriftelijk genomen wordt buiten een vergadering van de AV

Het verslag

De wet (art. 3.87, §10) stelt de syndicus aan als opsteller van het verslag. Hij moet dit opstellen tijdens de zitting en er de beslissingen in opnemen die worden genomen, met vermelding van de meerderheden en de identiteit van degenen die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

Na afloop van de vergadering en na lezing wordt dit verslag ondertekend door de voorzitter, de secretaris, de eventuele stemopnemers en alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Daarna wordt het geregistreerd in een register
en bewaard op de zetel van de vereniging.

De syndicus moet dit verslag naar alle mede-eigenaars sturen binnen 30 dagen na de datum van de AV en vervolgens door de eigenaars naar de huurders.

Betwisting

De mede-eigenaars die een beroep willen instellen tegen een beslissing van de AV, moeten dit doen binnen 4 maanden na de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden. De beslissingen die vatbaar zijn voor vernietiging:

• de beslissingen waar er vergissingen waren met betrekking tot de inhoud of de vorm;
• de bedrieglijke beslissingen, dat wil zeggen dat er een manipulatie was om de beslissing te nemen;
• de onrechtmatige beslissingen: er is onrechtmatigheid wanneer de beslissing werd genomen met schending van het algemeen belang of wanneer er een wanverhouding bestaat tussen de nagestreefde voordelen en de veroorzaakte nadelen. Er is niet noodzakelijk een aantasting van het algemeen belang wanneer een beslissing nadelen heeft voor bepaalde mede-eigenaars.