Les questions les plus fréquentes

Tubage collectif dans une cheminée

Ce second exemple illustre le remplacement des chaudières atmosphériques individuelles par des appareils à condensation individuels, raccordés à un tubage collectif dans la cheminée collective.

L’évacuation du gaz de combustion et l’amenée d’air sont collectives. Dans certain cas, l’installateur va privilégier un tubage concentrique. Celui-ci combine l’alimentation en air et l’évacuation des gaz de combustion.

Cette technique a l’avantage non négligeable de prendre moins de place que la première.

▬ Flèches rouges du schéma : Évacuation collective des gaz de combustion

▬ Flèches vertes du schéma: Amenée d’air collective

Est-ce que les chaudières atmosphériques sont encore autorisées ?

Concrètement à partir du 1er janvier 2019, les chaudières et les chauffe-eaux au gaz de type B1 (atmosphériques) ne peuvent plus être installés, sauf sur des cheminées collectives existantes si aucune autre solution technique n’a pu être adoptée.

Cependant, si votre chaudière existante fonctionne de manière sûre et respecte les normes et exigences prévues par la réglementation chauffage PEB et la règlementation gaz (cela comprend une ouverture permanente vers l’extérieur), elle ne doit pas obligatoirement être remplacée.

Ce qui est privatif, et ce qui est commun

L’acte de base de votre copropriété définit les parties communes et privatives. Dès que des travaux touchent aux parties communes, l’accord de l’ACP est nécessaire selon les règles de majorité fixées par la loi.

• Les cheminées et les gaines relèvent en général des parties communes de la copropriété, c’est pourquoi le remplacement d’une ou plusieurs chaudières individuelles raccordées à une cheminée collective ne peut être réalisé qu’avec l’accord de de l’association des copropriétaires (ACP) de l’immeuble, selon les règles de majorité fixées par la loi.
• Les unités de chaudières individuelles sont quant à elles privatives.
• Le tubage individuel est privatif, mais s’il passe dans une partie commune (par exemple : cheminée collective) il faudra que le copropriétaire concerné obtienne l’accord de l’ACP pour l’installation de son tubage individuel et ce selon les règles de majorité fixées par la loi.
• Le tubage collectif est soit commun à la copropriété, soit à certains copropriétaires.

Les obligations des copropriétaires et du syndic

Il est obligatoire de dresser une liste des chaudières et chauffe-eaux connectés à une cheminée collective et de mettre à jour la date de celle-ci à chaque changement. Cette liste reprend les informations techniques détaillées de chaque appareil. Dans une copropriété, c’est au syndic de tenir la liste à jour, chaque copropriétaire est, quant à lui, tenu de transmettre toutes les informations nécessaires en temps voulu au syndic.

Chaudière atmosphérique

La chaudière atmosphérique (voir Figure 1 p.2) prend l’air nécessaire à la combustion dans le local dans lequel elle est installée et évacue les gaz de combustion via un conduit ou une cheminée directement vers l’extérieur. Elle est nettement moins performante que les appareils à condensation. De plus, elle est la première cause d’intoxication au CO en Belgique.

Chaudière étanche

La chaudière étanche prend l’air directement à l’extérieur ce qui nécessite une amenée d’air et une évacuation des gaz de combustion distincte. Aujourd’hui la plupart des chaudières étanches sur le marché sont à condensation (qui utilise l’énergie de la vapeur d’eau contenue dans les gaz de combustion) elles sont plus sûres et plus performantes que les chaudières atmosphériques. Les chaudières à condensation ont également besoin d’une évacuation pour leurs condensats (vers l’égout).

Isoler la toiture

Une toiture représente en moyenne 35 % des pertes d’énergie dans le bâtiment (parce que la chaleur monte). Une isolation efficace de la totalité de la toiture augmente le confort non seulement des logements mais également des parties communes, tout en réduisant les factures énergétiques de tous. Isoler la toiture est donc l’investissement commun prioritaire.

Isoler la toiture plate

Pour les toitures plates, l’isolation par l’extérieur est la méthode la plus sûre. En rénovation, un isolant rigide est placé au-dessus de la membrane d’étanchéité existante si elle est en bon état. Une nouvelle membrane d’étanchéité à la pluie est placée au-dessus des panneaux d’isolation.

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Points d’attention

• ATTENTION : l’isolation d’une toiture plate par l’intérieur est déconseillée !
  Autrefois régulièrement mis en œuvre, ce système est pourtant à proscrire. Cette technique augmente le risque de condensation dans la toiture, ce qui entraine une détérioration de l’isolant et de la structure. Si une isolation est déjà existante, il est nécessaire de vérifier son état.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer la coupole de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas, l’isolation d’une toiture plate nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

En savoir plus sur l’isolation de la toiture plate ?

Pour plus d’information sur l’isolation d’une toiture plate, les types d’isolants et les primes, consultez notre page « Toiture plate – Rénovation et isolation ».

Isolation

Conseils

Toiture plate – rénovation et isolation

Isoler la toiture inclinée

Il existe plusieurs méthodes pour isoler une toiture inclinée :

• Par l’intérieur
• Par l’extérieur (système sarking)

En savoir plus sur l’isolation de la toiture inclinée ?

Afin de définir la méthode la plus adaptée à votre situation, consultez notre page « Toiture inclinée – Rénovation et isolation ». Vous y trouverez de l’information sur les différentes méthodes, les types d’isolants et d’autres infos utiles à l’isolation d’une toiture inclinée.

Isolation

Conseils

Toiture inclinée – Rénovation et isolation

Points d’attention

• Si vous n’avez pas de sous toiture en bon état (couche étanche à l’eau disposée entre la structure et la couverture de tuiles ou autres), il sera nécessaire de déposer la couverture de votre toiture.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer les fenêtres de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas (plus couramment pour la méthode sarking), l’isolation d’une toiture inclinée nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION

Isoler la façade arrière et/ou latérale par l’extérieur

Les murs sont responsables de près de 25 % des pertes de chaleur dans le bâtiment.
Les isoler permet d’augmenter la sensation de confort et de faire des économies d’énergie.

L’isolation des façades par l’extérieur est la technique d’isolation à privilégier. En effet, elle permet d’assurer la continuité de l’isolant, limitant ainsi les ponts thermiques et les risques de condensation. Elle permet également de conserver l’inertie thermique des murs, de protéger la structure portante de l’influence du climat et de ne pas réduire la surface intérieure existante.

En savoir plus l’isolation de la façade ?

Différentes méthodes de mise en œuvre sont possibles selon la complexité de la façade et selon la finition
extérieure souhaitée. Consultez notre brochure « Isoler les façades par l’extérieur – Principes et techniques » afin de définir la méthode qui est la plus adaptée à votre situation.

Isolation

Conseils

Isoler les façades par l’extérieur – principes et techniques

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Points d’attention

• Si vous isolez un mur mitoyen par l’extérieur (sur la propriété voisine), il vous faudra impérativement l’accord écrit du voisin pour réaliser ces travaux.
• Dans certains cas, l’isolation de la façade par l’extérieur nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation extérieure de façade doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la prime RENOLUTION.
• Si les châssis doivent être remplacés, il est préférable de réaliser les travaux en même temps que l’isolation de la façade. De cette façon, les raccords pourront être effectués plus aisément et la fenêtre pourra être placée dans la continuité de l’isolant (figure 1).
• Si les châssis existants sont conservés, il est important de veiller à l’isolation des retours des fenêtres afin d’éviter les ponts thermiques (figures 2 et 3).

Isoler le plafond des caves et/ou garages

La perte d’énergie par le sol représente +/- 15 % des déperditions globales de l’immeuble.
Ces travaux ne sont généralement pas trop coûteux et améliorent le confort au rez-de-chaussée ainsi que la performance énergétique de l’enveloppe.

Les travaux consistent à placer un isolant sous le plafond des caves et/ou garages.

Une finition peut être ajoutée selon la nécessité de protection contre l’incendie ou pour assurer une étanchéité à l’air.

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Points d’attention

• ATTENTION : en isolant le plafond, la température des caves et/ou garages va diminuer. Il sera d’autant plus important de bien ventiler les caves/garages, de préférence de manière transversale (courant d’air), pour éliminer l’excédent d’humidité.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation du plafond des caves doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

En savoir plus sur l’isolation du plafond des caves ?

Quels sont les avantages ? Comment isoler ? Quel isolant choisir ? A quoi faire attention ?  Consultez notre brochure « Isoler le plafond des caves – principes et techniques » pour en savoir plus :

Isolation

Brochures

Plafond caves

Remarques générales

• Lors du phasage des différents travaux, des raccords en attente devraient être prévus pour assurer la continuité des isolants et éviter tout risque de pont thermique.
• Lorsqu’on isole, l’enveloppe devient plus étanche à l’air. Il est donc indispensable d’avoir une réflexion sur la ventilation individuelle ou collective, afin de garantir un air sain et éviter tout problème de condensation. Pour plus d’informations, consultez notre brochure « Ventilation d’une habitation en rénovation ».
• Pour plus d’informations sur les primes RENOLUTION, nous vous invitons à consulter notre fiche info « Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés – Points d’attention et procédure d’introduction »

1. Résolution des problèmes de sécurité et de salubrité de l’immeuble (ex : mise en conformité électricité gaz, infiltration, risque de chute, …).
2. Amélioration énergétique de l’immeuble :

Que faire d’autre pour économiser de l’énergie ?

En parallèle, informez-vous sur les gestes quotidiens et petites interventions que vous pouvez facilement mettre en œuvre individuellement pour réduire votre facture d’énergie. Pour plus d’informations, consultez la fiche info d’écoconso « 35 gestes pour économiser l’énergie » :

Au quotidien

Fiches info

35 gestes pour économiser l’énergie

Avoir une copropriété en ordre

1. Vérifier l’enregistrement de l’ACP au Bureau Sécurité Juridique du SPF finance. Vérification sur le site de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
2. Désigner le syndic et le commissaire au compte à voter à la majorité absolue (50 % + 1) lors d’une AG
3. Enregistrer le syndic à la BCE
4. Avoir un fonds de réserve et un fonds de roulement au nom de la copropriété

Pour en savoir plus sur l’enregistrement de l’ACP et du syndic, consultez notre page :

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Réaliser des travaux sur les parties communes

Avant l’AG

• Identifier les travaux à réaliser (par le syndic en s’appuyant sur l’avis d’experts)
• Budgétiser les travaux (demande de plusieurs devis)
• Mettre les travaux à l’ordre du jour (au moins 3 semaines avant l’AG)
• Convoquer une AG (au moins 15 jours avant la date de l’AG) et mettre les travaux et leur financement à l’ordre du jour

Lors de l’AG

• Atteindre le quorum de présence lors de l’AG
• Désigner un président et un secrétaire de séance pour l’AG
• Délibérer des points à l’ordre du jour et voter selon la majorité requise : quels travaux – choix de l’entrepreneur – choix de l’architecte (si nécessaire) – le financement
• Acter les décisions dans le procès-verbal (PV) de l’AG et le faire signer par tous les copropriétaires présents.

Et après ?

• Introduire une demande de permis d’urbanisme si les travaux votés l’imposent
• Faire éventuellement un appel de fonds pour les travaux
• Exécuter les travaux
• Demander les Primes RENOLUTION

Pour en savoir plus sur les points d’attention et la procédure d’introduction des primes pour les copropriétés, consultez notre page « Primes RENOLUTION pour les copropriétés » :

Aides financières

Fiches info

Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50 % + 1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100 % des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Dès qu’on touche à une partie commune, il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

En savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles ?

Pour en savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles, les acteurs de l’association des copropriétaires (ACP), les assemblées générales, les comptes en copropriétés, consultez notre page « Copropriété : gestion et organisation ».

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

Répartition des coûts

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.
Généralement, toute l’enveloppe de l’immeuble relève des parties communes, ainsi que les cheminées et les balcons. Les châssis, par contre, sont souvent privatifs.

Avantages pour tous et équité énergétique

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage (voir schémas ci-dessous).

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Planification des travaux

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur les parties communes du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds sont à prévoir en fonction dès que possible.

Les travaux prévus dans l’immédiat ne sont pas toujours les plus bénéfiques pour tous les lots privatifs, c’est pourquoi il est important que le planning à long terme prévoie une amélioration globale de l’immeuble.
Cela permet d’éviter tout sentiment d’inégalité au sein de la copropriété.

Il est intéressant d’investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble, afin de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Sur le site de Sibelga

Rendez-vous sur le site greenmeter.sibelga.be et connectez-vous

Sur le site de Brugel

Après quelques jours rendez-vous sur le site de Brugel : extranet.brugel.brussels

Description de l’image

Pour le syndic : assurance obligatoire

Depuis le 01/09/2010, la loi impose à tout syndic (bénévole et professionnel) de couvrir sa responsabilité concernant l’exercice de sa mission en souscrivant une assurance responsabilité civile (RC syndic).

Si le syndic est non professionnel et donc bénévole, les frais de cette assurance sont assumés par l’ACP.

Si le syndic est professionnel, il doit également être inscrit auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). À ce titre, il est soumis à la déontologie de l’Institut et est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle.

Plus d’infos

• Sur les biens et modifications de la propriété : ejustice.just.fgov.be
• Sur la loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion : ejustice.just.fgov.be

Pour la copropriété : assurances vivement conseillées

La loi n’aborde pas la question des assurances à souscrire par la copropriété. Or les conséquences dommageables de certains sinistres tant au niveau des bâtiments que de la responsabilité de l’association des copropriétaires peuvent être très importantes. Il est dès lors vivement recommandé de souscrire certaines polices :

• la police dite « globale » ou « habitation », également appelée assurance incendie ;
• l’assurance couvrant la responsabilité du personnel salarié, du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.

Plus d’infos : justice.belgium.be et snpc-nems.be

Rôle d’un syndic

Le rôle d’un syndic est de représenter l’ACP et de centraliser la communication au sein de l’ACP.

La désignation d’un syndic (professionnel ou non) est rendue obligatoire par l’art. 3.89 du Code civil, et ce pour toute copropriété (comprenant au moins 2 copropriétaires de lots distincts).

Depuis le 1er avril 2017, le mandat du syndic doit obligatoirement être inscrit à la BCE via le guichet d’entreprises agréés de son choix. Cette obligation émane de l’Arrêté Royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d’inscription du syndic à la BCE. Elle ne s’applique pas aux copropriété dont l’acte de base mentionne une dérogation à cet article.

Étape 1 : Désigner un syndic au sein de l’ACP lors d’une assemblé générale (AG)

Si l’ACP n’a pas encore désigné de syndic, il y a lieu de prévoir une assemblée générale (AG) de copropriété afin d’en désigner un.

Dans les petites copropriétés, il s’agit souvent d’un des copropriétaires se portant volontaire pour une période déterminée et renouvelable.

Vote

La candidature peut être acceptée si elle est obtenue suite à un vote à la majorité des voix.

• Condition pour effectuer un vote : quorum des présences en AG de minimum 51% des copropriétaires dont les quotités représentent ensemble minimum 51% des millièmes.
• Condition de validation d’une décision par un vote : minimum 51% des voix des représentants présents en faveur de la décision.

Acte de désignation

À l’issue de l’AG, il y a lieu de notifier l’acte de désignation dans un procès-verbal (PV) reprenant le détail des décisions prises :

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• la date de la désignation du syndic ;
• les personnes présentes et le quorum, le nombre et le résultat du vote ;
• le nom du nouveau syndic, son prénom et ses coordonnées ;
• le numéro de registre national du syndic (si personne physique) ;
• la date du début de mission du nouveau syndic ;
• le lieu où peuvent être consultés le règlement d’ordre intérieur et le registre contenant les décisions de l’AG ;
• le choix du guichet d’entreprises pour l’enregistrement du mandat (optionnel).

Étape 2 : Enregistrer le mandat du nouveau syndic

L’inscription du mandat du nouveau syndic doit se faire auprès d’un des guichets d’entreprises agrées de votre choix.

Plus d’infos : economie-emploi.brussels

Cette démarche doit se faire au plus tôt, en fonction de la date de la désignation du nouveau syndic (en AG). La procédure coute actuellement 109€ et prend environ 2 semaines. Elle doit être renouvelée lors du changement de syndic. En fonction du guichet d’entreprises choisi, les démarches peuvent se faire par email, en ligne ou au guichet physique.

Que doit mentionner la demande d’enregistrement ?

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• le nom et les coordonnées complètes du nouveau syndic ;
• le numéro de registre national du syndic (personne physique) ;
• Le PV d’AG mentionnant la nomination du syndic.

L’enregistrement de l’ACP à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) est rendu obligatoire par l’art. 3.86
du Code civil, livre 3, « Les biens ». Cela signifie que l’ACP est reconnue comme entité juridique, elle bénéficie alors d’un numéro d’entreprise.

Cette obligation de l’enregistrement de l’ACP ne s’applique pas aux copropriétés dont l’acte de base mentionne une dérogation à la loi de la copropriété.

Bien que la plupart des ACP sont aujourd’hui enregistrées automatiquement par le notaire lors de la vente du premier lot, il est récurrent que ceci ne soit pas encore le cas pour des ACP plus anciennes. Dans ce cas, l’enregistrement doit être demandé au Bureau Sécurité Juridique.

Votre copropriété est déjà enregistrée

Vous pouvez faire cette vérification sur le site de la BCE, grâce à l’onglet Public Search.
Vous pouvez retrouver facilement l’ACP et son numéro d’entreprise associé grâce à l’adresse de l’immeuble.

Plus d’infos : kbopub.economie.fgov.be

Votre copropriété n’est pas encore enregistrée

L’enregistrement de l’ACP peut être réalisée de 3 manières différentes :

• soit par le notaire ayant établi l’acte de base (service payant) ;
• soit via un guichet d’entreprises de votre choix qui enregistre l’ACP ainsi que le syndic (service payant. Voir plus bas) ;
• soit par le (futur) syndic qui peut réaliser lui-même l’enregistrement auprès du Bureau Sécurité Juridique (procédure gratuite).

Démarches d’enregistrement du statut juridique de l’ACP

Le (futur) syndic peut contacter le Bureau Sécurité Juridique du SPF finance en communiquant les informations concernant la copropriété. Cette procédure est gratuite et prend de 2 à 4 semaines. Elle se fait actuellement par mail, auprès du service compétent en fonction de la commune où réside la copropriété (voir plus bas). Il vous sera demandé de présenter les documents listés ci-dessous.

Un scan de l’acte de base précisant les informations suivantes :

• le nom et l’adresse de la copropriété (par exemple : ACP Nomdelimmeuble ou ACP Nomdelarueno) ;
• le nom et l’adresse du notaire ayant établi l’acte de base ;
• la date de création de la copropriété ;
• la description du bien ;

Un scan du règlement de copropriété (optionnel).
Un scan conforme des plans liés à l’acte de base (optionnel).
L’éventuel PV d’AG constitutionnelle (mise en place de la copropriété) – non obligatoire mais recommandé selon la demande.

Pour recevoir des informations générales, le futur syndic peut envoyer un mail (voir « Contacts » ci-dessous) ou appeler le Call Center du Service Public Fédéral (SPF) Finances au 02 572 57 57.

Contacts du bureau Sécurité Juridique du SPF finance

Contactez le bureau compétent en fonction de la commune où réside la copropriété :

Bureau Bruxelles 1 : rzsj.bureau.bruxelles1@minfin.fed.be
1000 Bruxelles (sauf zone du canal*), 1040 Etterbeek, 1210 Saint-Josse-tenNoode

Bureau Bruxelles 2 : rzsj.bureau.bruxelles2@minfin.fed.be
1070 Anderlecht, 1190 Forest, 1060 Saint-Gilles, 1170 Watermael-Boitsfort, 1180 Uccle

Bureau Bruxelles 3 : rzsj.bureau.bruxelles3@minfin.fed.be
1020 Laeken(*), 01030 Schaerbeek, 1081 Koekelberg, 1082 Berchem-Sainte-Agathe, 1083 Ganshoren, 1090 Jette, 1120 Neder-Over-Heembeek, 1130 Haren (*), 1140 Evere

Bureau Bruxelles 4 : rzsj.bureau.bruxelles5@minfin.fed.be
1050 Ixelles, 1080 Molenbeek-St-Jean, 1150 Woluwe-Saint-Pierre, 1160 Auderghem, 1200 Woluwe-Saint-Lambert

(*) Vérifiez le bureau Sécurité juridique duquel votre bien dépend, selon le nom de la rue, via l’application Annucomp sur le site du SPF Finances dans l’onglet « enregistrement des actes » : eservices.minfin.fgov.be

Une quarantaine de primes sont disponibles pour les travaux de rénovation et les travaux économiseurs d’énergie. Découvrez un résumé de toutes les primes, crédits et subventions disponibles dans notre Synthèse des Primes.

Aides financières

Fiches info

Synthèse des primes 2024 – Synthèse des incitants financiers à l’achat et à la rénovation de logements en Région de Bruxelles-Capitale

Pour des travaux qui concernent les parties communes (à vérifier dans votre acte de base), les copropriétés forcées doivent introduire une seule demande par le biais de l’ACP (Association des Copropriétaires) représentée le cas échéant, par le syndic. Dans ce cas, toutes les factures doivent être au nom de la copropriété.

Attention : Certains postes sont uniquement accessibles aux copropriétés si le bâtiment est affecté au logement à concurrence de minimum 80 %. Consultez notre fiche info Primes RENOLUTION en copropriétés – Points d’attention et procédure d’introduction

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Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés

Les copropriétés forcées se trouvent automatiquement dans la Catégorie II. Le montant de la prime peut couvrir au maximum 90% du montant facturé des travaux éligibles et est plafonné à 200 000 € pour les travaux aux parties communes.

Si vous êtes un ou une copropriétaire occupant éligible à la Catégorie III, vous avez la possibilité d’introduire une demande de prime additionnelle (plafonnée à 750 € par copropriétaire) à la prime octroyée à votre copropriété.

Primes RENOLUTION

Le 1^er janvier 2022, les anciennes primes Énergie, à la Rénovation de l’habitat et à l’Embellissement des façades ont fusionné pour devenir le nouveau dispositif de Primes RENOLUTION.

Consultez les Primes RENOLUTION

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage.

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur l’enveloppe du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds se feront en fonction dès que possible. 

Investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble permettra de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Une copropriété est un modèle économique auquel chaque copropriétaire participe volontairement et se doit de respecter un certain nombre d’engagements. Un des engagements est d’exécuter les travaux nécessaires pour conserver le bon état des parties communes. De plus, des travaux à l’enveloppe de l’immeuble sont souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des différents logements.

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.

Qui prend les décisions concernant les travaux

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50%+1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100% des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Parties communes

Dès qu’on touche à une partie commune il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

Une copropriété forcée se crée lorsqu’il y a au moins deux copropriétaires d’au moins deux lots différents dans un même immeuble. Cela signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuel, mais sont également propriétaires en indivision des parties communes.

Ce qui réglemente la copropriété

• Le Code Civil
• Les statuts de la copropriété (l’acte de base et le règlement de copropriété)
• Le règlement d’ordre intérieur (obligatoire)

1. L’association des copropriétaires (ACP) est l’ensemble des copropriétaires. 
2. Le syndic (est obligatoire, qu’il soit professionnel ou non). Il représente l’ACP et gère l’immeuble en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.
3. Le commissaire aux comptes (obligatoire) : Il vérifie les comptes présentés par le syndic.
4. Le conseil de copropriété (obligatoire à partir de 20 lots).

L’enregistrement de l’ACP et du syndic à la BCE est obligatoire. Pour la marche à suivre, consultez notre fiche info La copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Assemblée générale

La loi prévoit une assemblée générale ordinaire au minimum par an. Elle permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes, sur toutes les questions d’intérêt commun. Il est donc indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. 

Les comptes

Chaque copropriété aura au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP.