Quand on isole un mur séparatif par l’extérieur, l’épaisseur de l’isolant et de sa finition dépassent sur la propriété du voisin : il y a empiètement.
Il est nécessaire d’obtenir l’accord du voisin pour pouvoir empiéter sur sa propriété. La première chose à faire est donc de lui exposer le projet et de trouver un accord !

Le voisin peut accepter ou s’opposer à cet empiètement car la loi ne prévoit ni de droit d’empiètement pour isolation, ni de moyens de contraindre son voisin à l’accepter.
Cependant, s’il n’y a pas d’emprise considérable ou pas de préjudice potentiel pour le voisin, celui-ci n’a pas de raison de refuser. En cas de conflit, il y a des chances qu’un juge de paix abonde dans ce sens et accorde l’empiètement moyennant éventuellement une indemnisation.

En cas d’accord

Il est préférable de formaliser l’accord dans une convention de servitude d’empiètement. Celle-ci établit un contrat entre les deux propriétaires voisins, qui autorise l’empiètement de l’isolation sur la propriété voisine et en fixe les modalités.

Téléchargez* notre modèle type de convention d’empiètement :

Isolation

Fiches info

Isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur – Convention de servitude d’empiètement

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Remarque : Homegrade n’est pas garant ni responsable du contenu ou de la bonne exécution de cette convention.

La convention peut être simplement rédigée et signée par les propriétaires voisins, il s’agit alors d’une convention sous seing privée.
On peut ensuite procéder à son enregistrement afin de lui conférer une date certaine (une datation officielle de l’établissement de la convention).

L’enregistrement de la convention en pratique

L’enregistrement se fait auprès du Bureau de Sécurité Juridique compétent.
Trouvez le bureau compétent (en fonction de votre commune) sur : eservices.minfin.fgov.be

Envoyez l’accord par e-mail en y mettant pour objet : Accord sous-seing privé (ASSP) à enregistrer
Vous recevrez une invitation à payer.
L’enregistrement d’un acte coûte 57 € : finances.belgium.be
Lorsque le paiement sera effectué, la pièce sera enregistrée et vous sera renvoyée.

Attention, l’enregistrement ne rend pas la servitude d’empiètement opposable aux tiers. En cas de revente, par exemple, le nouvel acquéreur n’est pas lié à la convention. Pour qu’elle le soit, la convention devra faire l’objet d’une reconnaissance devant notaire ou être directement établie par celui-ci. Dans ce cas, elle acquerra la forme d’un acte authentique que celui-ci transcrira.
La transcription confère aussi date certaine à la convention et la rend opposable aux tiers.

Coûts : 240 € maximum de frais de transcription, environ 50 € de frais d’écriture + les frais de notaire (environ 300 €, variables en fonction du travail).

Bon à savoir

• Si, pour éviter les frais de notaire on se limite à établir une convention sous seing privé, il peut être utile d’y prévoir un engagement des parties à faire inclure dans tout futur acte de vente ou autre transfert de propriété, une clause mentionnant explicitement l’existence de la servitude d’empiètement (voir modèle de convention).
• Il est possible de faire appel aux services d’un géomètre-expert pour une partie ou l’ensemble des démarches, telles que l’établissement de la convention, l’enregistrement, la reconnaissance devant notaire, l’estimation d’une compensation.

En cas d’absence d’accord

Différentes voies sont possibles :

• Renoncer à l’isolation par l’extérieur et donc ne pas isoler, isoler par l’intérieur ou isoler partiellement.
  Attention, isoler par l’intérieur n’est pas toujours possible. Une analyse de la situation existante est nécessaire pour évaluer les risques et certaines conditions sont requises pour ne pas engendrer de dommages au bâtiment ;
• Tenter de trouver un arrangement chez le médiateur communal (voir Médiation ; service gratuit) ou un médiateur agréé (www.cfm-fbc.be ; service payant);
• En dernier recours, saisir le juge de paix (www.tribunaux-rechtbanken.be). Si le refus est considéré comme abusif (ex : empiètement de faible ampleur, absence de préjudice pour le voisin), le juge pourra imposer au voisin d’autoriser l’isolation moyennant une indemnisation raisonnable. La décision du juge sera transcrite, ce qui lui confère une date certaine et un contenu opposable aux tiers.

Récapitulatif des différents types de conventions et leur valeur juridique