Déterminer le statut d’un mur séparatif, c’est-à-dire déterminer s’il est mitoyen ou privatif, est important puisque des droits et des obligations différents en découlent.

Murs soumis à l’ancien Code civil (sauf exception, les murs d’avant le 1^er septembre 2021)

En principe, le statut d’un mur est déterminé par les titres (jugement, titre de propriété, acte authentique, etc.). Dans les faits ces titres sont souvent absents ou peuvent se contredire.

Pour y pallier l’ancien Code civil prévoyait deux (et deux seules) présomptions légales de mitoyenneté et des marques de non-mitoyenneté inscrites à l’article 653.

Deux présomptions de mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 653) :

• Tout mur de séparation existant entre deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge;
• Tout mur de séparation existant entre des cours et jardins est présumé mitoyen.

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Il n’y a donc pas de présomption de mitoyenneté d’un mur séparant un bâtiment et un jardin (ou une cour). Dans ce cas, le mur est privatif du bâtiment qu’il soutient. Les titres (écrits authentiques ou privés) peuvent toutefois déroger à cette règle en établissant la propriété exclusive de l’un des voisins.

Marques de non-mitoyenneté

Selon l’ancien Code civil (art. 654) :

Si la partie supérieure du mur est droite d’un côté et inclinée de l’autre et/ou s’il n’y a de chaperon, de filet ou de corbeaux de pierre que d’un côté, le mur est alors privatif.

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Murs soumis au nouveau Code civil (sauf exception, les murs d’après le 1^er septembre 2021)

Le nouveau Code civil ne prévoit plus qu’une présomption de mitoyenneté, mais étend les marques de non-mitoyenneté. Elles sont décrites à l’art. 3.105.

Une présomption de mitoyenneté

Selon le nouveau Code civil (art. 3.105) :

Tout mur (et plus généralement toute clôture) réalisé en limite séparative ou à cheval
sur la ligne séparative est présumé mitoyen.

Cette présomption peut être renversée par un titre (jugement, titre de propriété, acte authentique).

Elle peut aussi être renversée s’il y a prescription acquisitive, c’est-à-dire si le mur (ou la clôture) a été utilisé comme s’il était privatif de façon continue et non équivoque.

S’il n’est pas établi que le mur (ou la clôture) se trouve à cheval sur la ligne séparative, la présomption de mitoyenneté peut aussi être contredite par une marque de non-mitoyenneté.

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Marques de non-mitoyenneté

Selon le nouveau Code civil :

• Un mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel son sommet est incliné ou du côté duquel il existe des éléments architecturaux attestant de son caractère privatif ;
• Un fossé est présumé appartenir au propriétaire du fonds du côté duquel se trouve le rejet de terre ;
• Une clôture est présumée appartenir au propriétaire du fonds clos lorsqu’un seul des fonds est entièrement clôturé.

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^{Sommet du mur incliné : le mur est présumé privatif du propriétaire B}

Il est toutefois permis de démontrer par un acte juridique que malgré ces marques, il y a bien une mitoyenneté.

Remarques d’application pour l’ancien et le nouveau Code civil :

• Un mur édifié en retrait de la limite séparative est privatif.
• Sauf prescription acquisitive ou titre contraire, un mur de soutènement sur lequel le voisin n’a aucune emprise et dont il ne fait aucune utilisation est présumé privatif au propriétaire du fonds dont il soutient les terres.