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L’ (ACP)
C’est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. L’ACP administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Elle se réunit en assemblée générale (AG) au moins une fois par an.
Cette association existe et bénéficie de la personnalité juridique dès que les deux conditions suivantes sont réunies :
- à la vente du premier lot, dès qu’il existe au moins deux copropriétaires de lots distincts ;
- quand les statuts de l’immeuble (acte de base et le règlement de copropriété) sont transcrits au Bureau Sécurité Juridique.
Le syndic
Le syndic conseille, assiste et informe les copropriétaires et gère l’immeuble en leur nom en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.
Toute copropriété doit désigner un syndic. Celui-ci peut être ou non (copropriétaire assumant la fonction de syndic) ; rémunéré ou non.
La durée maximale de son mandat est de 3 ans renouvelable par une décision de l’AG.
Son contrat doit être écrit. Il est responsable, devant l’ACP, de la bonne exécution de la mission qui lui est confiée. Il est tenu de souscrire une assurance pour cela.
Le mandat de syndic de l’ACP doit obligatoirement être inscrit dans la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). L’enregistrement et la modification des données du syndic se fait directement auprès d’un guichet d’entreprise agréé.
Pour en savoir plus, consultez notre fiche info :
La Copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances
Le Code civil détermine les missions minimales du syndic. Le règlement de copropriété peut lui conférer plus de missions mais pas moins. Celles-ci s’articulent autour de 5 axes :
1. L’organisation des assemblées générales
2. La gestion administrative
Le syndic est en charge de la conservation et de la mise à disposition des documents de la copropriété, de la souscription des assurances, de la coordination des statuts à la suite de changements législatifs, etc.
3. La gestion technique
Sauf si le règlement de copropriété le prévoit expressément, la mission de gestion technique du syndic est limitée. Le syndic doit s’occuper :
- des incidents en urgence (fuites, pannes de chauffage…) ;
- des éléments décidés en assemblée ;
- des démarches nécessaires pour que le bâtiment respecte la législation comme par exemple la mise en conformité des ascenseurs, des chaudières, etc.
Depuis le 1er janvier 2019, il appartient au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’AG les travaux extraordinaires prévisibles pour les années à venir , ainsi que de prévoir un budget prévisionnel pour ceux -ci (art 3.89 -16°).
4. La gestion financière
Le syndic gère les fonds et établit les comptes et les budgets prévisionnels. Il doit être en mesure de présenter l’état des finances et de retracer toutes les opérations effectuées dans le cadre de la gestion de la copropriété. Il est également chargé d’établir les décomptes individuels et de réclamer les charges impayées.
5. La gestion des contentieux de la copropriété
Le syndic représente l’ACP en justice.
Le conseil de copropriété
Le conseil de copropriété est composé de titulaires de droit réel (élus par l’ACP) disposant du droit de vote à l’AG, tel un propriétaire ou un usufruitier. Il a pour mission de contrôler si les missions du syndic sont bien exécutées, n’a aucun pouvoir de décision et doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’ACP.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’AG prise à une majorité de deux tiers des voix, sous réserve des compétences légales du syndic, de l’AG et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l’AG ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Son organisation et son fonctionnement sont fixés par le règlement d’ordre intérieur.
Le conseil de copropriété est obligatoire pour les copropriétés composées de plus de 20 lots. Cette fonction peut être rémunérée avec l’aval de l’assemblée générale.
Le commissaire aux comptes
Sa désignation est obligatoire. Son rôle est de vérifier les comptes présentés par le syndic.
Ses obligations et compétences sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur.
Le commissaire aux comptes est désigné annuellement par l’ACP et peut être un professionnel ou non (en général c’est un copropriétaire).
