Wanneer een scheidingsmuur van buitenaf geïsoleerd wordt, komt de dikte van de isolatie en de afwerking ervan over het eigendom van de buur heen: er is grensoverschrijding.
U hebt de toestemming van uw buur nodig om zijn eigendom te betreden. Het eerste wat u moet doen, is hem het project uitleggen en tot een akkoord komen!

De buur kan de grensoverschrijding aanvaarden of er bezwaar tegen maken, aangezien de wet geen recht op grensoverschrijding voor isolatie voorziet, noch middelen om de buur te dwingen deze te aanvaarden. Als er echter geen aanzienlijke inname of potentiële schade voor de buur is, heeft deze laatste geen reden om te weigeren. In het geval van een conflict zal een vrederechter waarschijnlijk akkoord gaan en de grensoverschrijding toestaan, mogelijk tegen een vergoeding.

In geval van toestemming

Het verdient de voorkeur om de toestemming te formaliseren in een overeenkomst van erfdienstbaarheid van grensoverschrijding. Hiermee wordt een contract opgesteld tussen de twee naburige eigenaars, dat toestaat dat de isolatie het naburige eigendom overschrijdt en waarin de voorwaarden worden uiteengezet.

Download* onze standaardmodel van een overeenkomst van grensoverschrijding :

Isolatie

Fiches info

Isolatie van een gemene muur langs de buitenzijde – Overeenkomst erfdienstbaarheid van grensoverschrijding

* Automatisch downloaden; kijk in de map ‘Downloads’ op uw computer

Opmerking: Homegrade staat niet garant en is niet verantwoordelijk voor de inhoud of de uitvoering van deze overeenkomst.

De overeenkomst kan eenvoudigweg worden opgesteld en ondertekend door de naburige eigenaars, het gaat dan om een onderhandse overeenkomst.
De overeenkomst kan dan worden geregistreerd om er een vaste datum aan te geven (een officiële registratie van de datum waarop de overeenkomst is opgesteld).

Registratie van de overeenkomst in de praktijk

De registratie vindt plaats bij het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.
Vind het bevoegde kantoor (afhankelijk van uw gemeente) op: eservices.minfin.fgov.be

Stuur de overeenkomst per e-mail met als onderwerp: Onderhandse overeenkomst om te worden geregistreerd
U zal een betalingsuitnodiging ontvangen.
De registratie van een akte kost € 57: financiën.belgië.be
Zodra de betaling is verricht, wordt het document geregistreerd en naar u teruggestuurd.

Opgelet, de registratie maakt de erfdienstbaarheid van overschrijding niet tegenstelbaar aan derden. Bij doorverkoop is de nieuwe koper bijvoorbeeld niet gebonden aan de overeenkomst. Om bindend te zijn, moet de overeenkomst worden erkend voor een notaris of rechtstreeks door deze laatste worden opgesteld. In dit geval zal ze de vorm aannemen van een authentieke akte, die de notaris zal overschrijven.
De overschrijving verleent ook een vaste datum aan de overeenkomst en maakt deze tegenstelbaar aan derden.

Kosten: maximaal € 240 overschrijvingskosten, ongeveer € 50 schrijfkosten + notariskosten (ongeveer € 300, variabel afhankelijk van het werk).

Goed om te weten

• Als u zich, om notariskosten te vermijden, beperkt tot het opstellen van een onderhandse overeenkomst, kan het nuttig zijn een verbintenis van de partijen te voorzien om in elke toekomstige verkoopakte of andere eigendomsoverdracht een clausule op te nemen waarin het bestaan van de erfdienstbaarheid van grensoverschrijding expliciet wordt vermeld (zie modelovereenkomst).
• Er kan een beroep worden gedaan op de diensten van een landmeter-expert voor sommige of alle betrokken stappen, zoals het opstellen van de overeenkomst, het registreren ervan, het notarieel bekrachtigen ervan of het schatten van de vergoeding.

Als er geen toestemming is

Er zijn verschillende opties:

• Niet langs de buitenzijde isoleren en dus niet isoleren, isoleren langs de binnenzijde of gedeeltelijk isoleren. Opgelet, het is niet altijd mogelijk om langs de binnenzijde te isoleren. Er is een analyse van de bestaande situatie nodig om de risico’s in te schatten en er moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan om schade aan het gebouw te voorkomen;
• Een overeenkomst proberen te bereiken met de gemeentelijke bemiddelaar (zie Bemiddeling; gratis dienst) of een erkende bemiddelaar (www.cfm-fbc.be; betalende dienst);
• Als laatste redmiddel kunt u de vrederechter vatten (www.tribunaux-rechtbanken.be). Als de weigering als onrechtmatig wordt beschouwd (bv.: kleinschalige grensoverschrijding, geen schade voor de buurman), kan de rechter eisen dat de buur toestemming geeft voor de isolatie in ruil voor een redelijke compensatie. De beslissing van de rechter zal worden overgeschreven, waardoor deze een vaste datum en een inhoud krijgt die tegenstelbaar is aan derden.

Overzicht van de verschillende soorten overeenkomsten en hun juridische waarde