Isolatie van een gemene muur langs de buitenzijde – te volgen stappen en te nemen voorzorgsmaatregelen

Welke stedenbouwkundige regelgeving moet nageleefd worden bij het isoleren van een gemene muur in Brussel?

Voor de isolatie van de «gemene» muur is geen stedenbouwkundige vergunning nodig als het project in overeenstemming is met artikel 21/1 van het besluit van «geringe omvang», waarin de vrijstellingen van vergunningen en procedures worden gedefinieerd.

Het besluit bepaalt:

“Voor zover ze niet afwijken van een bestemmingsplan, van een stedenbouwkundige verordening of van een verkavelingsvergunning, worden de volgende handelingen en werken vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning op voorwaarde dat ze geen stabiliteitswerken inhouden:
3° de plaatsing van isolatie en een afwerkingsbekleding, evenals van de noodzakelijke verbindingsstukken op een gemene muur of een gevel die niet zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, voor zover de handelingen en werken geen betrekking hebben op een goed dat zich op minder dan 20 m van een beschermd goed bevindt.” (zie het volledige besluit: urbanisme.irisnet.be)

Dit artikel is voor verschillende interpretaties vatbaar. Bovendien is het niet eenvoudig om te bepalen of het project tot afwijkingen zal leiden. Voordat u begint met isolatiewerkzaamheden langs de buitenzijde, is het essentieel om de dienst stedenbouw van de gemeente waarin de woning zich bevindt, te raadplegen.

Als een stedenbouwkundige vergunning zonder architect nodig is, kan Homegrade u helpen het dossier samen te stellen. Raadpleeg voor meer informatie onze infofiche :

Stedenbouw

Fiches info

De stedenbouwkundige vergunning zonder achitect – Algemene informatie en nuttige links om uw dossier voor te bereiden (niet-beschermde gebouwen)

Andachtpunten

• Het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning doet niets af aan de verplichting om de rechten van buren te respecteren (zie hierna).
• In het geval van een beschermd gebouw of een gebouw dat zich op minder dan 20 meter van een beschermd goed bevindt, moet automatisch een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd worden.

Hoe vraagt u de toestemming van de naburige eigenaar om een gemene muur via de buitenzijde te isoleren?

Wanneer een scheidingsmuur van buitenaf geïsoleerd wordt, komt de dikte van de isolatie en de afwerking ervan over het eigendom van de buur heen: er is grensoverschrijding.
U hebt de toestemming van uw buur nodig om zijn eigendom te betreden. Het eerste wat u moet doen, is hem het project uitleggen en tot een akkoord komen!

De buur kan de grensoverschrijding aanvaarden of er bezwaar tegen maken, aangezien de wet geen recht op grensoverschrijding voor isolatie voorziet, noch middelen om de buur te dwingen deze te aanvaarden. Als er echter geen aanzienlijke inname of potentiële schade voor de buur is, heeft deze laatste geen reden om te weigeren. In het geval van een conflict zal een vrederechter waarschijnlijk akkoord gaan en de grensoverschrijding toestaan, mogelijk tegen een vergoeding.

In geval van toestemming

Het verdient de voorkeur om de toestemming te formaliseren in een overeenkomst van erfdienstbaarheid van grensoverschrijding. Hiermee wordt een contract opgesteld tussen de twee naburige eigenaars, dat toestaat dat de isolatie het naburige eigendom overschrijdt en waarin de voorwaarden worden uiteengezet.

Download* onze standaardmodel van een overeenkomst van grensoverschrijding :

Isolatie

Fiches info

Isolatie van een gemene muur langs de buitenzijde – Overeenkomst erfdienstbaarheid van grensoverschrijding

* Automatisch downloaden; kijk in de map ‘Downloads’ op uw computer

Opmerking: Homegrade staat niet garant en is niet verantwoordelijk voor de inhoud of de uitvoering van deze overeenkomst.

De overeenkomst kan eenvoudigweg worden opgesteld en ondertekend door de naburige eigenaars, het gaat dan om een onderhandse overeenkomst.
De overeenkomst kan dan worden geregistreerd om er een vaste datum aan te geven (een officiële registratie van de datum waarop de overeenkomst is opgesteld).

Registratie van de overeenkomst in de praktijk

De registratie vindt plaats bij het bevoegde Kantoor Rechtszekerheid.
Vind het bevoegde kantoor (afhankelijk van uw gemeente) op: eservices.minfin.fgov.be

Stuur de overeenkomst per e-mail met als onderwerp: Onderhandse overeenkomst om te worden geregistreerd
U zal een betalingsuitnodiging ontvangen.
De registratie van een akte kost € 57: financiën.belgië.be
Zodra de betaling is verricht, wordt het document geregistreerd en naar u teruggestuurd.

Opgelet, de registratie maakt de erfdienstbaarheid van overschrijding niet tegenstelbaar aan derden. Bij doorverkoop is de nieuwe koper bijvoorbeeld niet gebonden aan de overeenkomst. Om bindend te zijn, moet de overeenkomst worden erkend voor een notaris of rechtstreeks door deze laatste worden opgesteld. In dit geval zal ze de vorm aannemen van een authentieke akte, die de notaris zal overschrijven.
De overschrijving verleent ook een vaste datum aan de overeenkomst en maakt deze tegenstelbaar aan derden.

Kosten: maximaal € 240 overschrijvingskosten, ongeveer € 50 schrijfkosten + notariskosten (ongeveer € 300, variabel afhankelijk van het werk).

Goed om te weten

• Als u zich, om notariskosten te vermijden, beperkt tot het opstellen van een onderhandse overeenkomst, kan het nuttig zijn een verbintenis van de partijen te voorzien om in elke toekomstige verkoopakte of andere eigendomsoverdracht een clausule op te nemen waarin het bestaan van de erfdienstbaarheid van grensoverschrijding expliciet wordt vermeld (zie modelovereenkomst).
• Er kan een beroep worden gedaan op de diensten van een landmeter-expert voor sommige of alle betrokken stappen, zoals het opstellen van de overeenkomst, het registreren ervan, het notarieel bekrachtigen ervan of het schatten van de vergoeding.

Als er geen toestemming is

Er zijn verschillende opties:

• Niet langs de buitenzijde isoleren en dus niet isoleren, isoleren langs de binnenzijde of gedeeltelijk isoleren. Opgelet, het is niet altijd mogelijk om langs de binnenzijde te isoleren. Er is een analyse van de bestaande situatie nodig om de risico’s in te schatten en er moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan om schade aan het gebouw te voorkomen;
• Een overeenkomst proberen te bereiken met de gemeentelijke bemiddelaar (zie Bemiddeling; gratis dienst) of een erkende bemiddelaar (www.cfm-fbc.be; betalende dienst);
• Als laatste redmiddel kunt u de vrederechter vatten (www.tribunaux-rechtbanken.be). Als de weigering als onrechtmatig wordt beschouwd (bv.: kleinschalige grensoverschrijding, geen schade voor de buurman), kan de rechter eisen dat de buur toestemming geeft voor de isolatie in ruil voor een redelijke compensatie. De beslissing van de rechter zal worden overgeschreven, waardoor deze een vaste datum en een inhoud krijgt die tegenstelbaar is aan derden.

Overzicht van de verschillende soorten overeenkomsten en hun juridische waarde

Welk type isolatie en welke afwerking moet u kiezen om een gemene muur via de buitenzijde te isoleren in Brussel?

De keuze van isolatie en de afwerking ervan hangt af van een aantal criteria: eisen voor thermische prestatie, uiterlijk, milieu-impact, kosten…

Welke techniek moet ik kiezen?

De keuze van het isolatiemateriaal is gekoppeld aan de afwerkingstechniek: meestal bepleistering of gevelbekleding.

Bepleistering op isolatie

Bepleistering op isolatie (ook bekend als ETICS) is de meest gebruikte techniek omdat deze het minst duur is. Het ziet eruit als een uniform oppervlak, vaak lichtgekleurd om het licht te reflecteren.

Een complex met technische goedkeuring (ATG) verdient de voorkeur om ervoor te zorgen dat de verschillende lagen compatibel zijn. Geëxpandeerd polystyreen met grafiet (EPS) is het meest gebruikte isolatiemateriaal, met variaties zoals houtvezel.

Deze techniek kan niet worden gedemonteerd enmaterialen kunnen niet worden hergebruikt. Als de isolatie moet worden verwijderd, zoals bijvoorbeeld het geval kan zijn als het naburige gebouw wordt verhoogd, moet deze worden verwijderd en kan deze niet worden hergebruikt of gerecycled. De isolatie zal uiteindelijk op een stortplaats terechtkomen.

Gevelbekleding op isolatie

Gevelbekleding op isolatie wordt vaak gemaakt van kunstleisteen en flexibele of halfstijve isolatie.

Deze duurdere techniek heeft het voordeel dat alle materialen mechanisch worden bevestigd (schroeven, spijkers, nietjes, enz.) in plaats van gelijmd, waardoor ze gedemonteerd kunnen worden voor hergebruik of recycling. Dit type van toepassing biedt een ruimere keuze aan milieuvriendelijke isolatie.

Raadpleeg onze pagina “Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken” voor een overzicht van de verschillende mogelijkheden.

Isolatie

Adviezen

Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken

Hoe dik moet de isolatie zijn?

De dikte van de isolatie die nodig is, hangt af van de mogelijkheden tot overschrijding, het vereiste isolatieniveau en het gekozen type isolatiemateriaal.

Het isolatieniveau van een materiaal wordt bepaald door de warmteweerstand (R-waarde), die afhangt van de dikte en de warmtegeleidingscoëfficiënt (“λ“).
Hoe hoger de R-waarde, hoe beter de isolatie.

Om in aanmerking te komen voor premies moet de R-waarde minstens 3,50 m²K/W zijn.
Bij wijze van indicatie komt dit overeen met een isolatielaag van 10 tot 20 cm, afhankelijk van het type isolatie.
Zie RENOLUTION-premies (F1_isolatie, F2_bekleding of F3_bepleistering)
Meer info op renolution.brussels

Thermisch isolatie en EPB-certificaat

De regelgeving EPB-werken legt geen thermische eisen op voor de isolatie van scheidingsmuren tijdens
renovatie. Het isoleren van de muur helpt echter om warmteverlies te beperken, en met de aanwezigheid ervan zal
rekening worden gehouden bij het opstellen van een toekomstig EPB-certificaat.

Het EPB-certificaat beveelt een U-waarde van 0,24 W/m²K aan voor alle muren, ongeacht hun wettelijke status. Dit komt overeen met een baksteenmetselwerk van 30 cm dik en isolatie met een R-waarde van 3,5 m²K/W).

Is het mogelijk om de isolatie van een tussenmuur met biodiversiteit te combineren?

Een muur van buitenaf isoleren kan helaas een negatief effect hebben op de biodiversiteit.
Door isolatiewerken verdwijnen holtes die nuttig zijn voor het nestelen van vele soorten vogels, vleermuizen en insecten, die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest al sterk achteruitgaan. De huismuspopulatie is bijvoorbeeld in dertig jaar met 95% afgenomen.

Om de biodiversiteit niet te schaden, moet eerst worden nagegaan of de te isoleren muur een habitat biedt voor vogels of vleermuizen. Kijk naar de scheuren, holtes en dakranden en u zult versteld staan van het leven dat zich in de muur bevindt.

Als de muur onderdak biedt aan dieren, moet er een voorziening worden aangebracht zodat ze kunnen blijven, zoals voorgeschreven in de Milieu-inspectie.

Als die er niet zijn, wees dan proactief en controleer of de muur geschikt is voor nestkastjes.
Er zijn eenvoudige en goedkope oplossingen, vooral als er aan het begin van het project over wordt nagedacht!

De brochure “Levende habitat samenleven met de fauna in en rond de gebouwen” uitgegeven door het MaisonEcoHuis van Sint-Gillis, geeft informatie over de holenbroeders die de gebouwen van Brussel bewonen en over mogelijke verbeteringen.