Onze publicaties 
Heeft u last van burenlawaai? Of klagen uw buren over geluidsoverlast vanuit uw woning?
Deze fiche informeert u over de mogelijke stappen die u kunt ondernemen (gratis, tegen betaling of formeel) en de bijzonderheden in mede-eigendommen.
Hoe los je een conflict over buurtlawaai gratis op?
Geef altijd de voorkeur aan dialoog, eventueel met de hulp van een lokale bemiddelaar.
Een goed compromis is beter dan een lange en dure rechtszaak en kan goede burenrelaties in stand houden. Het is voordeliger om het geld dat u bespaart op gerechtskosten te investeren in de akoestische verbetering van uw woning.
Indien u hinder ondervindt…
Rechtstreekse dialoog: Bespreek het probleem op een rustige manier met uw buur. Misschien is hij er zich niet van bewust.
Conflictbemiddeling: Als de dialooog moeizaam verloopt, neem dan contact op met de gemeentelijke bemiddelingsdiensten (lijst op RuisInfo ).
De bemiddelaar helpt onpartijdig en vertrouwelijk om de communicatie te herstellen en, met de hulp van Homegrade, gedrags- of technische oplossingen te vinden.
Eenvoudige oplossingen
Bespreek eenvoudige oplossingen die uw ongemak kunnen verminderen zonder grote investeringen.
Technische oplossingen
Misschien heeft uw buur ook last van lawaai vanuit uw woning? U kunt samen overwegen om de akoestische isolatie tussen uw woningen te verbeteren.
Homegrade kan u helpen bij het vinden van de meest interessante oplossing (eenvoudig of technisch) voor beide partijen.
… indien u hinder veroorzaakt!
Ga in op de dialoog en de bemiddeling ! U heeft er niets bij te verliezen!Bemiddeling heeft als doel om tot een overeenkomst te komen die voor alle partijen aanvaardbaar is, zonder enige verplichting.
Eenvoudige oplossingen
Enkele eenvoudige ingrepen kunnen de hinder verminderen: pas de werkingstijden van de wasmachine aan, draag vilten pantoffels, geef uw jonge kinderen een speelmat of uw tieners een koptelefoon, of nodig uw buren uit wanneer u een feestje geeft!
Technische oplossingen
Als u een professional bent, dan heeft de Facilitator Duurzame Gebouwen een bureau voor akoestiek dat u gratis kan adviseren.
Indien u een particulier bent, kan Homegrade gratis advies geven over eenvoudige en technische oplossingen.
Homegrade, een neutraal advies voor beide partijen
Ongeacht uw standpunt ten aanzien van de hierboven voorgestelde opties, analyseert Homegrade de situatie (soorten geluiden, type gebouw, enz.) en stelt het onpartijdig oplossingen voor.
Dankzij onderzoek dat is uitgevoerd in samenwerking met partners zoals Buildwise en Construcity, kan Homegrade voordelige en snelle “lowtech”-methoden voorstellen die door akoestici niet altijd worden overwogen.
Houd er rekening mee dat als de zaak voor de rechter komt, lowtech-oplossingen waarschijnlijk niet meer voldoende zullen zijn omdat ze, ondanks hun bewezen doeltreffendheid, niet noodzakelijk aan de normen voldoen.
Homegrade komt alleen ter plaatse op verzoek van een bemiddelaar. Meestal kan de situatie telefonisch of per e-mail worden geanalyseerd, eventueel met behulp van plannen of foto’s.
Akoestische regelgeving in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Bemiddeling, verzoening, arbitrage: hoe los je een conflict door lawaai op zonder rechtbank?
Wat zijn de behandelingstermijnen?
Voor het oplossen van conflicten worden andere oplossingen dan de rechtbank ontwikkeld. Hun voordelen:
- Ze kunnen de logheid, traagheid en mogelijke kosten van een rechtszaak vermijden. De procedures zijn eenvoudig en, tenzij anders vermeld, informeel. De kosten zijn gematigd en vaak vooraf bekend.
- Ze bieden de mogelijkheid om in een vertrouwelijke omgeving te overleggen (behalve bij arbitrage) en tot een akkoord te komen dat, indien nodig, door een rechter kan worden bekrachtigd.
- In verschillende mate nemen de betrokkenen deel aan de oplossing, met de tussenkomst van een of meer neutrale, betaalde personen die ze samen hebben gekozen, meer bepaald om hun kennis op een specifiek gebied, zoals de akoestiek van gebouwen. Elke buur betaalt de helft van de kosten, totdat een akkoord wordt bereikt dat deze verdeling kan wijzigen.
Beter een goed compromis dan een rechtszaak
Het is beter om professionals te betalen die u kunnen helpen een goed compromis te bereiken, dan om gerechtskosten te betalen die kunnen leiden tot een vonnis waar niemand tevreden mee is.
De keuze van de methode hangt af van de aard van het conflict, de behoefte aan specifieke expertise, de tijdsdruk en financiële overwegingen.
Onderhandelen: eenvoud en autonomie
De betrokken personen kunnen vrij onderhandelen, alleen of, optioneel, met hun advocaten of een gezamenlijk gekozen externe hulpverlener, die geen speciale opleiding nodig heeft. Er kan worden onderhandeld wanneer men wil (voor, tijdens of zelfs na een gerechtelijke procedure) en over wat men wil. De overeenkomst wordt op schrift gesteld. Bij niet-naleving door een van de partijen, kan de andere partij de rechter inschakelen om de overeenkomst te doen naleven.
Verzoening: actieve hulp
De bemiddelaar, die vaak wordt gekozen vanwege zijn expertise op een bepaald gebied, speelt hier een actieve rol: hij luistert naar iedereen en stelt oplossingen voor die de betrokkenen vrijwillig kunnen aanvaarden. Als ze op enig moment in het geschil tot overeenstemming komen, leggen ze dit schriftelijk vast. Als een van de partijen zich niet aan de overeenkomst houdt, kan de andere partij de rechter inschakelen om de overeenkomst te doen naleven. Dit is snel en goedkoop en als het niet lukt, blijven andere stappen mogelijk.
Raadpleeg voor meer informatie FOD Economie – verzoening
Civiele en commerciële bemiddeling: facilitering
Het doel en de werking zijn dezelfde als bij gratis bemiddeling en onderhandeling, behalve dat de personen die de bemiddeling uitvoeren juristen, architecten, ingenieurs enz. zijn, die indien nodig worden bijgestaan door een akoesticus. De bemiddelaar moedigt de partijen aan om hun eigen oplossing te vinden, zonder iets op te leggen. Als de bemiddelaar erkend is, kan de overeenkomst in een vonnis worden bekrachtigd. Als er geen overeenstemming wordt bereikt, blijven de besprekingen vertrouwelijk. Raadpleeg voor meer informatie de Federale Bemiddelingscommissie en FOD Economie – bemiddeling . Conflicool biedt een gratis telefonische analyse van het conflict aan, waarna indien nodig wordt doorverwezen naar een bemiddelaar.
Arbitrage: beslissing door een arbiter of een college van arbiters
Arbitrage maakt het mogelijk om sneller dan bij een formele rechtbank een bindende beslissing van deskundigen te verkrijgen. Het arbitragehof, dat door de partijen wordt gekozen en betaald, doet uitspraak na bestudering van de dossiers. Zodra de arbitrale uitspraak door een rechter uitvoerbaar is verklaard, kan deze met dwang worden toegepast (uitgevoerd door de deurwaarder). In tegenstelling tot verzoening en bemiddeling is de procedure niet vertrouwelijk. De arbiter velt een uitspraak die bindend is voor de partijen. Er is geen beroep mogelijk. Arbiters kunnen worden gekozen op basis van hun expertise op een bepaald gebied. Raadpleeg voor meer informatie FOD Economie – arbitrage .
Collaboratief recht: collaboratieve onderhandeling van advocaten buiten de rechtbank
De partijen onderhandelen formeel met hun advocaten (die voor dit proces zijn opgeleid en zijn gekozen vanwege hun expertise op het gebied van goederen- en of/bouwrecht) die hen bijstaan totdat de overeenkomst is gesloten. De partijen verbinden zich ertoe geen beroep te doen op de rechtbank, behalve om de bereikte overeenkomsten te laten bekrachtigen.
Raadpleeg voor meer informatie FOD Economie – collaboratieve onderhandeling
Welke formele stappen bij een conflict door lawaai, en waarom ze vermijden?
Geef altijd de voorkeur aan dialoog, gratis bemiddeling of andere alternatieve vormen van conflictoplossing. Een goed compromis is beter dan een lange en dure rechtszaak en kan goede burenrelaties in stand houden.
Indien u hinder ondervindt…
Het Brusselse portaal RuisInfo legt uit wat het wettelijke kader is om een klacht in te dienen tegen een buur (woning of andere). De inspectie van Brussel Leefmilieu behandelt de klachten en meet bij de klager de overschrijdingen van het geluidsniveau ten opzichte van het achtergrondgeluid. Om effectief te zijn moet de klacht betrekking hebben op een voorspelbare en meetbare geluidsbron, zoals een danszaal of een afzuigkap in een restaurant. Geluiden van abnormaal gedrag zijn toevallig en de wetgeving maakt het hoogstens mogelijk om een eenmalige vaststelling te doen.
De wetgeving houdt geen rekening met:
- Laagfrequent geluid (onder 100 Hz), behalve als de buur een instellling is die versterkt geluid uitzendt,
- De akoestische kwaliteit van de gemeenschappelijke wand. Als het geluid wordt doorgegeven ondanks normaal gedrag van de buur (rustig gesprek, niezen, enz.), ligt het aan het gebouw en kan Homegrade u helpen een technische oplossing te vinden.
De procedure is gratis, maar de buur is niet verplicht om hierop in te gaan. Er is geen garantie dat u tot een vergelijk komt, maar u hebt in ieder geval de voldoening dat u uw probleem aan de rechter hebt voorgelegd. Ofwel slaagt de rechter erin de partijen te verzoenen en stelt hij een akkoordvonnis op, ofwel stelt hij een proces-verbaal van niet-verzoening op.
Als de verzoeningspoging mislukt, kunt u uw buur voor de vrederechter dagen. De rechter kan een expert aanstellen. Deze procedure, die is vastgelegd door het Gerechtelijk Wetboek, is vrij tijdrovend en duur. De kwaliteit van de expertise hangt af van een derde partij die u niet zelf hebt gekozen en waarvan u de deskundigheid niet kent. Bijstand van een advocaat is niet verplicht maar wordt wel sterk aangeraden.
… indien u hinder veroorzaakt!
Als de mogelijke veroorzaker van het lawaai een particulier is, stuurt de Inspectie hem eerst een informatiebrief. Veel gevallen worden opgelost door een eenvoudig telefoongesprek met de medewerkers van Leefmilieu Brussel, bijvoorbeeld door de instellingen van een technische installatie aan te passen. De Brusselse norm is streng en heeft wettelijke waarde. De Inspectie treedt op totdat aan de norm wordt voldaan of totdat de klager zijn klacht intrekt. Probeer te voorkomen dat het zover komt!
Wees pro-actief: als u van plan bent om apparaten te installeren die veel lawaai maken of kunnen maken, laat u dan al bij de keuze van het materiaal helpen.
En als u van plan bent om bij u thuis werkzaamheden uit te voeren, kijk dan of u tegelijkertijd rekening kunt houden met de akoestische isolatie. Homegrade staat ter beschikking van particulieren en de Facilitator Duurzame Gebouwen is er voor de professionals.
Het is in uw belang om op de uitnodiging van uw buur in te gaan. Tijdens deze gratis samenkomst kunt uw standpunten voorleggen aan de vrederechter zonder dat u verplicht bent om de voorgestelde oplossingen te aanvaarden.
Als u voor de vrederechter wordt gedagvaard, hangt uw lot, net als dat van de buur, af van de kwaliteit van uw dossier en de bekwaamheid van de professionals die u bijstaan.
De rechtbank: als laatste redmiddel
De uitkomst van een gerechtelijke procedure is nooit zeker, dus vermijd dat het zover komt!
Conflict door lawaai in een mede-eigendom: wat verandert er?
Verantwoordelijkheden binnen een mede-eigendom
Raadpleeg voor meer informatie onze brochure “Mede-eigendom – beheer en organisatie” , beschikbaar op onze website.
Mede-eigendom: beheer en organisatie
De regels die zijn opgenomen in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom worden geacht door iedereen te worden gekend, ook door de huurders. De gedragsregels vloeien voort uit het Reglement van Interne Orde (RIO) en de beslissingen van de AV (algemene vergadering) die de verhuurder aan zijn huurder moet meedelen.
Om de rust binnen een mede-eigendom te garanderen, is het raadzaam om in het RIO clausules op te nemen zoals:
- Verplichting voor de bewoners om de rust in het gebouw te bewaren (gezinnen, huurders, bezoekers).
- Eis om apparaten (huishoudelijke of professionele) op trillingsdempende steunen te plaatsen.
Samenleven: verdraagzaamheid en respect voor de regels
De keuze voor samenleven vereist een grote verdraagzaamheid, maar ook naleving van de regels.
Overlast in een privatief gedeelte
Als het geluid slechts één of meerdere mede-eigenaars hindert, blijven de beschreven stappen geldig.
Als de geluidsoverlast afkomstig is van gemeenschappelijke elementen, zoals een stookruimte of een lift, kan een mede-eigenaar die de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) niet heeft kunnen overtuigen van de noodzaak om het probleem op te lossen, een klacht indienen tegen de mede-eigendom via RuisInfo .
Homegrade adviseert de mede-eigenaars
Les copropriétaires peuvent consulter les conseillers en acoustique de Homegrade pour chercher une solution technique et ses spécialistes en copropriété pour des questions plus administratives.
Overlast in de gemeenschappelijke delen
Als de geluidsoverlast afkomstig is van gemeenschappelijke elementen, belast de VME de syndicus met het vinden van een technische oplossing.
Gratis advies voor de syndicus
De syndicus kan gratis advies vragen aan de Facilitator Duurzame Gebouwen, waar ook een bureau van akoestici is gevestigd.
Als de geluidsoverlast afkomstig is van een privatief gedeelte maar ook de gemeenschappelijke gedeelten treft, wordt de voorkeur gegeven aan een dialoog via de syndicus, eventueel met de hulp van een gratis bemiddelaar.
Als dit niet lukt, wordt het probleem op de agenda van de algemene vergadering geplaatst. Geluidsoverlast kan grote gevolgen hebben voor de gezondheid van de bewoners, maar ook voor de waarde van de omliggende eigendommen en de mogelijkheid om ze te verkopen of te verhuren. De ernst van de overlast kan een onmiddellijke interventie van de syndicus vereisen zonder AV.
Als de overlastgever ondanks de waarschuwingen van de syndicus volhardt en nadat alle andere manieren om het conflict op te lossen zijn uitgeput, kan de VME een klacht indienen via RuisInfo en/of naar de rechter stappen. De geluidsmetingen die worden uitgevoerd door Leefmilieu Brussel (gratis via RuisInfo) of door een (betaalde) akoesticus vergemakkelijken de taak van de rechter door de geluidsoverlast te objectiveren.
Liever werken dan een rechtszaak
Het is in ieders belang om de uitgaven te besteden aan akoestische verbeteringswerken in plaats van aan advocaten- en procedurekosten.
Als een huurder lawaai maakt
- De syndicus waarschuwt (indien nodig meerdere keren) de eigenaar, die de waarschuwingen doorgeeft aan zijn huurder. De syndicus wordt niet verondersteld de huurder zelf te waarschuwen, maar als hij daartoe de mogelijkheid heeft, is het uiteraard efficiënter om rechtstreeks contact met hem op te nemen. Aangezien de verhuurder verantwoordelijk blijft voor het gedrag van zijn huurder, is het verstandig om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen inzake de naleving van de statuten en het RIO.
- Als de waarschuwingen worden genegeerd, wordt het probleem op de agenda van de AV geplaatst en zorgt de verhuurder ervoor dat zijn huurder zich aan de beslissingen van de AV houdt.
- Als de overlastgever volhardt en de verhuurder machteloos blijft, kan de VME naar de rechter stappen en zelfs de uitzetting van de huurder eisen.
Homegrade: hoe wij u kunnen helpen
Homegrade begeleidt u bij het aanpakken van geluidsoverlast in uw woning, ongeacht of deze afkomstig is van buren, de buitenomgeving of technische installaties. We helpen u de geluidsbron te identificeren, de impact ervan te begrijpen en passende oplossingen te bedenken.
Onze diensten:
- Advies over technische geluidsisolatieoplossingen die aan uw situatie zijn aangepast (materialen, plaatsingstechnieken, gerichte ingrepen).
- Gedetailleerde informatie over de geldende regelgeving en normen inzake geluid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
- Hulp bij het samenstellen van dossiers voor RENOLUTION-premies voor akoestische isolatiewerkzaamheden.
- Technische analyse en advies over offertes van bedrijven voor akoestische werkzaamheden.
- Advies inzake bemiddeling met de bevoegde gemeentelijke diensten, meer bepaald in geval van terugkerende geluidsoverlast.
- Begeleiding bij de opvolging van de akoestische werkzaamheden in samenwerking met Construcity en een akoesticus, onder bepaalde voorwaarden (toegankelijkheid van de betrokken woningen, akkoord van de aannemers, afwezigheid van conflicten).
Wat we niet aanbieden:
- Directe tussenkomst bij conflicten tussen buren of tussen klanten en aannemers.
- Uitvoering van specifieke geluidsmetingen op vraag.
- Volledig ontwerp van akoestische projecten.
Hiervoor kunt u een beroep doen op andere bevoegde diensten. Bekijk ze hieronder.
Publications et liens utiles
Liens utiles
- Netwerk van openbare diensten voor interpersoonlijke conflicten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
- RuisInfo
- Alternatieve vormen van geschillenoplossing (ADR): www.gerechtsdeurwaarders.be
- Kamer van verzoening, arbitrage en bemiddeling inzake onroerend goed: www.ccai.be
- Zoeken naar een bemiddelaar (u vindt er architecten of ingenieurs per regio): Federale Bemiddelingscommissie
- Erkende studiebureaus voor akoestiek in de andere gewesten maar erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: environnement.wallonie.be en www. vlaanderen.be : tabblad Milieudeskundige geluid & trillingen
- Gespecialiseerde juridische bijstand voor onroerend goed: Juridische permanentie van het NEMS
- Algemene juridische bijstand: Telebalie en Juridische eerstelijnsbijstand van de Balie Brussel
- Pagina’s over lawaai van Leefmilieu Brussel: Geluid en lawaai, Beperken van buurtlawaai, Welke wetgeving voor Brussel?
REdactIE
Sophie Mersch
