Les questions les plus fréquentes

Les dépenses pour conserver et entretenir la propriété ainsi que les autres charges communes sont payées par chacun des copropriétaires, en proportion des millièmes de chacun ou de la clé de répartition particulière des charges.

Quel type de comptabilité est utilisée ?

Pour les petites copropriétes, la comptabilité peut être simplifiée. Pour les plus grandes copropriétés, la loi impose un plan comptable établi par arrêté royal. Elle doit permettre d’établir avec précision l’état des finances de l’ACP à une date prévue et doit pouvoir déterminer l’actif et le passif du bilan comptable :

Actif

• ce dont la copropriété dispose sur ses comptes bancaires à la date du bilan ;
• le montant total des sommes encore à recevoir sur le compte de l’association, en ce compris les charges dues par les copropriétaires.

Passif

• le total des sommes appelées par le syndic ;
• les sommes dues aux fournisseurs ;
• la valeur comptable du fonds de roulement et de réserve (montant voté par l’AG).

Qui tient les comptes ?

Le syndic tient les comptes, le commissaire aux comptes les vérifie.

La loi (art. 3.89, §5, 3°) stipule que le syndic est chargé d’administrer les fonds de l’ACP.

Comment s’organise la gestion des fonds ?

Chaque copropriété aura différents fonds, au minimum un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ces fonds doivent être intégralement placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP.

En cas de vente d’un appartement, le copropriétaire qui vend récupère sa quote-part de fonds de roulement au prorata du nombre de jours où il n’a pas bénéficié de l’utilisation des parties communes. Le décompte est établi par le syndic. Sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’ACP.

À partir du 1er janvier 2019, il est obligatoire de constituer un fonds de réserve d’une valeur de minimum 5 % du dernier budget annuel portant sur les charges courantes. Il est possible de déroger à cette obligation moyennant un quorum de 4/5 des voix.

C’est quoi ?

L’assemblée générale (AG) des copropriétaires est le centre de décision de l’ACP. Elle permet aux copropriétaires de s’exprimer et de prendre toute décision utile, par leurs votes, sur toutes les questions d’intérêt commun. Il est donc indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire d’y participer. Il en existe de deux types :

L’assemblée générale est souveraine, c’est-à-dire que les décisions prises en assemblée générale prévalent. Elles ne peuvent toutefois pas déroger à la loi, ni aux statuts de l’immeuble (acte de base et règlement de copropriété).

Convocation

La convocation à l’AG et le déroulement de l’assemblée sont fixés par le règlement d’ordre intérieur. Le Code civil prévoit un minimum de règles à respecter :

• au moins 3 semaines avant la période au cours de laquelle l’AG doit avoir lieu, chaque copropriétaire peut aviser le syndic des points particuliers qu’il souhaite voir inscrits à l’ordre du jour. L’AG ne pourra délibérer que sur ces points ;
• la convocation doit être faite par le syndic par courrier recommandé à la poste 15 jours au moins (sauf urgence) avant la date de l’assemblée. Celle-ci est adressée à la dernière adresse notifiée par chaque copropriétaire au syndic ; chaque copropriétaire a donc l’obligation d’avertir le syndic de tout changement d’adresse ou de modification dans la nature des droits réels ;
• le syndic indique dans sa convocation l’endroit, le jour et l’heure où aura lieu l’assemblée ainsi que l’ordre du jour et le budget provisionnel.

Feuille de présence et procurations

Chaque copropriétaire a le droit d’assister et de voter à l’assemblée générale et dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part (ses millièmes) dans les parties communes.

Un copropriétaire peut se faire représenter à l’assemblée par un mandataire de son choix, copropriétaire ou non, mais attention :

• le mandataire doit être désigné nommément dans la procuration ;
• le mandataire ne peut être le syndic ni être une autre personne mandatée ou employée par l’ACP ;
• il ne peut prendre part au vote qu’avec au maximum le même nombre de voix que la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés ;
• le mandataire ne peut accepter plus de 3 procurations, sauf si le total des voix dont il dispose (en tant que copropriétaire et en tant que mandataire) est inférieur à 10 % du total des voix de l’ensemble de la copropriété.

Une liste de présence indiquant le nom de chaque copropriétaire et leurs quotes- parts respectives est signée par les copropriétaires présents et par les éventuels mandataires des copropriétaires absents.

Cette feuille de présence permet de comptabiliser les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont bien réunies.

Quorum de présence

Afin que l’assemblée puisse délibérer valablement, certains quorums doivent être atteints. Il y a deux quorums de présence possible :

1. Plus de 50 % des copropriétaires sont présents ou représentés ET ils représentent au moins 50 % des millièmes.

2. Moins de 50 % des copropriétaires sont présents ou représentés, MAIS ils représentent plus de 75 % des millièmes.

Si au début d’une AG, aucun de ces deux quorums n’est atteint, une seconde assemblée générale sera réunie après un délai de 15 jours. Cette seconde assemblée pourra délibérer valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou les quotes-parts représentées.

Désignation du président, du secrétaire et des scrutateurs

L’assemblée générale commence par élire un président, lequel doit être un copropriétaire et ne peut pas être le syndic, ainsi que le secrétaire et, si possible, deux scrutateurs.

Généralement le syndic occupera la fonction de secrétaire.

Le président dirige les débats, appelle au vote et veille au respect de l’ordre du jour.

Le secrétaire et/ou les scrutateurs vérifient le bon déroulement de l’assemblée générale et comptabilisent les votes émis.

Les votes

Toutes les décisions sont prises par l’assemblée générale selon les différentes règles de majorité précisées par la loi.

• Une abstention n’est pas considérée comme une voix émise. Les abstentions ne sont donc pas calculées dans le total des voix. Exemple : un vote avec 4 votes pour, 3 votes contre et 3 abstentions sera considéré comme un vote à la majorité absolue de 4 sur 7 (et non pas de 4 sur 10).
• Le copropriétaire qui dispose de plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés sera limité dans son droit de vote : ses millièmes seront réduits à la somme des voix des autres copropriétaires présents. Par contre, il disposera toujours de la moitié des voix, ce qui permet de bloquer toute prise de décision qui nécessite une majorité absolue (50 % de voix plus une), de sorte qu’aucune décision ne puisse être prise sans son adhésion.

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Majorité absolue (50 % + 1)

• approbation des comptes
• adoption du budget
• nomination et décharge du syndic
• nomination et décharge du conseil de copropriété
• nomination et décharge du commissaire aux comptes
• approbation des contrats d’entretien, maintenance et fourniture d’énergie
• engagement ou licenciement du personnel de la copropriété
• approbation de tout travail rendu obligatoire par la loi (comme la mise en conformité des installations électriques)
• approbation de tout travail portant sur des actes conservatoires
• modification du règlement d’ordre intérieur à l’exception du montant de seuil de mise en concurrence
• création d’un conseil de copropriété intérieur pour les copropriétés inférieures 20 lots

Les décisions qui risquent de porter atteinte aux droits des copropriétaires ou d’augmenter fortement les charges financières nécessitent un autre type de majorité. Elles sont définies par la loi (art. 3.88, §1er, 1° du Code civil). Cette loi s’impose même si le règlement de copropriété a prévu des règles plus strictes. Il s’agit de majorités qualifiées.

Majorité qualifiée des deux tiers

• exécution de travaux aux parties communes sauf ceux qui peuvent être décidés par le syndic
• définition des montants des marchés pour lesquels une mise en concurrence est obligatoire
• exécution de travaux dans certaines parties privatives par l’ACP, moyennant une motivation spéciale
• mandat au conseil de copropriété portant sur des actes expressément déterminés et d’une durée maximale d’un an
• toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes

Depuis le 1^er janvier 2019, il convient de tenir compte de la quote-part d’intervention (définie au préalable entre copropriétaires) dans les frais afin de déterminer le pouvoir votal de chaque copropriétaire. C’est le principe du « Qui paie, vote » (art. 3.87, §6).

Par exemple, si un copropriétaire dispose d’un lot représentant 30/100 dans les parties communes mais qu’il n’intervient qu’à concurrence d’un cinquième dans les frais de remise en état de la cage d’escalier, il disposera d’un pouvoir d’1/5 lors d’un vote portant sur la peinture des parties communes.

Majorité qualifiée des quatre cinquièmes (minimum 80 % de « oui »)

• modification aux statuts qui concerne d’autres matières que la jouissance, l’usage ou l’administration de parties communes
• modification de la destination (résidentielle, commerciale…) de la copropriété ou d’une partie de celle-ci
• démolition ou reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de salubrité, de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales
• achat de biens immobiliers destinés à devenir communs
• vente de biens immobiliers communs
• division d’un lot ou réunion partielle ou totale de deux lots ou plusieurs lots

Unanimité (100 % de « oui »)

• modification de la répartition des quotes-parts entre les copropriétaires, sauf si cette modification est la conséquence de travaux, de la réunion ou de la division de 2 lots, d’actes de disposition ou de la création d’associations partielles. Dans ce cas, elle est adoptée à la même majorité que la décision de principe.
• toute décision prise par écrit en dehors d’une réunion de l’AG

Le procès-verbal

La loi (art. 3.87, §10) désigne le syndic comme rédacteur du procès-verbal. Celui-ci est tenu de le rédiger en séance et d’y consigner toutes les décisions qui ont été prises avec mention des majorités et identification des opposants et des abstentionnistes.

À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président, le secrétaire, les éventuels scrutateurs et tous les copropriétaires présents ou représentés. Il est ensuite enregistré dans un registre et conservé au siège de l’association.

Le syndic doit diffuser ce PV à tous les copropriétaires dans un délai de 30 jours à compter de la date de l’AG et ensuite par les propriétaires aux locataires.

Contestation

Les copropriétaires qui désirent intenter un recours contre une décision de l’AG devront le faire dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu. Les décisions susceptibles d’être annulées sont :

• les décisions où il y a eu des erreurs sur le fond ou sur la forme ;
• les décisions frauduleuses, c’est-à-dire qu’il y a eu manipulation pour que la décision soit prise ;
• les décisions abusives : il y a abus quand la décision a été prise en violation de l’intérêt commun ou lorsqu’il y a une disproportion entre les avantages recherchés et les inconvénients causés. Il n’y a pas nécessairement atteinte à l’intérêt commun quand une décision pose des inconvénients à certains copropriétaires.

L’association des copropriétaires (ACP)

C’est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. L’ACP administre les parties
communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des
copropriétaires. Elle se réunit en assemblée générale (AG) au moins une fois par an.

Cette association existe et bénéficie de la personnalité juridique dès que les deux
conditions suivantes sont réunies :

• à la vente du premier lot, dès qu’il existe au moins deux copropriétaires de lots distincts ;
• quand les statuts de l’immeuble (acte de base et le règlement de copropriété) sont
  transcrits au Bureau Sécurité Juridique.

Le syndic

Le syndic conseille, assiste et informe les copropriétaires et gère l’immeuble en leur
nom en exécutant ou en faisant exécuter les décisions prises par l’AG.

Toute copropriété doit désigner un syndic. Celui-ci peut être professionnel ou non
(copropriétaire assumant la fonction de syndic) ; rémunéré ou non.

La durée maximale de son mandat est de 3 ans renouvelable par une décision de l’AG.
Son contrat doit être écrit. Il est responsable, devant l’ACP, de la bonne exécution de la
mission qui lui est confiée. Il est tenu de souscrire une assurance pour cela.

Le mandat de syndic de l’ACP doit obligatoirement être inscrit dans la Banque-Carrefour
des Entreprises (BCE). L’enregistrement et la modification des données du syndic se fait
directement auprès d’un guichet d’entreprise agréé.

Pour en savoir plus, consultez notre fiche info :

Copropriétés

Fiches info

La Copropriété – Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Le Code civil détermine les missions minimales du syndic. Le règlement de copropriété
peut lui conférer plus de missions mais pas moins. Celles-ci s’articulent autour de 5 axes :

1. L’organisation des assemblées générales

2. La gestion administrative

Le syndic est en charge de la conservation et de la mise à disposition des documents de la copropriété, de la souscription des assurances, de la coordination des statuts à la suite de changements législatifs, etc.

3. La gestion technique

Sauf si le règlement de copropriété le prévoit expressément, la mission de gestion technique du syndic est limitée. Le syndic doit s’occuper :

• des incidents en urgence (fuites, pannes de chauffage…) ;
• des éléments décidés en assemblée ;
• des démarches nécessaires pour que le bâtiment respecte la législation comme par
  exemple la mise en conformité des ascenseurs, des chaudières, etc.

Depuis le 1^er janvier 2019, il appartient au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’AG les
travaux extraordinaires prévisibles pour les années à venir , ainsi que de prévoir un budget
prévisionnel pour ceux -ci (art 3.89 -16°).

4. La gestion financière

Le syndic gère les fonds et établit les comptes et les budgets prévisionnels. Il doit être en
mesure de présenter l’état des finances et de retracer toutes les opérations effectuées
dans le cadre de la gestion de la copropriété. Il est également chargé d’établir les
décomptes individuels et de réclamer les charges impayées.

5. La gestion des contentieux de la copropriété

Le syndic représente l’ACP en justice.

Le conseil de copropriété

Le conseil de copropriété est composé de titulaires de droit réel (élus par l’ACP)
disposant du droit de vote à l’AG, tel un propriétaire ou un usufruitier. Il a pour
mission de contrôler si les missions du syndic sont bien exécutées, n’a aucun
pouvoir de décision et doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’ACP.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision
de l’AG prise à une majorité de deux tiers des voix, sous réserve des compétences
légales du syndic, de l’AG et du commissaire aux comptes. Une mission ou une
délégation de compétences de l’AG ne peut porter que sur des actes expressément
déterminés et n’est valable que pour une année. Son organisation et son
fonctionnement sont fixés par le règlement d’ordre intérieur.

Le conseil de copropriété est obligatoire pour les copropriétés composées de plus de
20 lots. Cette fonction peut être rémunérée avec l’aval de l’assemblée générale.

Le commissaire aux comptes

Sa désignation est obligatoire. Son rôle est de vérifier les comptes présentés par le syndic.

Ses obligations et compétences sont déterminées par le règlement d’ordre intérieur.

Le commissaire aux comptes est désigné annuellement par l’ACP et peut être un
professionnel ou non (en général c’est un copropriétaire).

Le Code civil

Depuis 1995, la loi confère la personnalité juridique aux associations de copropriétaires (ACP) tout en créant un régime dérogatoire (art. 3.84 et anciennement art. 577-3 à 14) si la nature du bien le justifie. La dérogation doit être mentionnée dans l’acte de base.

Les dispositions légales susmentionnées sont impératives.

Chaque association dispose de statuts qui doivent faire l’objet d’un acte notarié.

Ces deux documents, l’acte de base et le règlement de copropriété :

• constituent les statuts de l’immeuble ;
• sont des actes authentiques, transcrits au Bureau Sécurité Juridique ;
• s’imposent aux copropriétaires, futurs copropriétaires et locataires ;
• doivent faire l’objet d’un acte authentique lors de toute modification.

Le règlement d’ordre intérieur

Le règlement d’ordre intérieur (en application depuis le 1er janvier 2019 et selon
l’article 3.85, §3) est obligatoire et doit contenir au minimum :

• Les règles relatives au mode de convocation aux assemblées générales.
  Par exemple, la période annuelle de 15 jours durant laquelle elles doivent se tenir, la
  modalité de consultation des documents relatifs à l’assemblée générale, etc.
• Le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son
  mandat, les modalités de renouvellement de celui-ci et les modalités à mettre en
  oeuvre à la fin de sa mission.

Il est vivement conseillé de consigner dans le règlement d’ordre intérieur (ROI) les
points suivants :

• Le montant à partir duquel une mise en concurrence doit avoir lieu en vue de la réalisation de travaux.
• L’ensemble des dispositions relatives au « vivre-ensemble », à la tranquillité, à l’harmonie et à l’hygiène, ainsi qu’aux mesures à prendre en cas de déménagement par chaque occupant.

Ce document est actualisé par le syndic en tenant compte des nouvelles dispositions ou adaptations qui seraient prises lors des assemblées générales.

Le règlement d’ordre intérieur ou ses modifications doivent faire l’objet d’une approbation lors d’une assemblée générale valablement convoquée à cet effet (il ne doit pas faire l’objet d’un acte notarié). C’est le syndic qui le rédige et le met à jour. Il s’impose à tous les occupants de l’immeuble à travers un processus de publicité bien défini à l’attention des habitants ne pouvant assister aux assemblées générales.

Tubage collectif dans une cheminée

Ce second exemple illustre le remplacement des chaudières atmosphériques individuelles par des appareils à condensation individuels, raccordés à un tubage collectif dans la cheminée collective.

L’évacuation du gaz de combustion et l’amenée d’air sont collectives. Dans certain cas, l’installateur va privilégier un tubage concentrique. Celui-ci combine l’alimentation en air et l’évacuation des gaz de combustion.

Cette technique a l’avantage non négligeable de prendre moins de place que la première.

▬ Flèches rouges du schéma : Évacuations individuelles des gaz de combustion

▬ Flèches vertes du schéma: Amenée d’air collective

Est-ce que les chaudières atmosphériques sont encore autorisées ?

Concrètement à partir du 1er janvier 2019, les chaudières et les chauffe-eaux au gaz de type B1 (atmosphériques) ne peuvent plus être installés, sauf sur des cheminées collectives existantes si aucune autre solution technique n’a pu être adoptée.

Cependant, si votre chaudière existante fonctionne de manière sûre et respecte les normes et exigences prévues par la réglementation chauffage PEB et la règlementation gaz (cela comprend une ouverture permanente vers l’extérieur), elle ne doit pas obligatoirement être remplacée.

Ce qui est privatif et ce qui est commun

L’acte de base de votre copropriété définit les parties communes et privatives. Dès que des travaux touchent aux parties communes, l’accord de l’ACP est nécessaire selon les règles de majorité fixées par la loi.

• Les cheminées et les gaines relèvent en général des parties communes de la copropriété, c’est pourquoi le remplacement d’une ou plusieurs chaudières individuelles raccordées à une cheminée collective ne peut être réalisé qu’avec l’accord de de l’association des copropriétaires (ACP) de l’immeuble, selon les règles de majorité fixées par la loi.
• Les unités de chaudières individuelles sont quant à elles privatives.
• Le tubage individuel (voir figure 2) est privatif, mais s’il passe dans une partie commune (par exemple : cheminée collective) il faudra que le copropriétaire concerné obtienne l’accord de l’ACP pour l’installation de son tubage individuel et ce selon les règles de majorité fixées par la loi.
• Le tubage collectif (voir figure 3, 4 et figure 5) est soit commun à la copropriété, soit à certains copropriétaires.

Les obligations des copropriétaires et du syndic

Il est obligatoire de dresser une liste des chaudières et chauffe-eaux connectés à une cheminée collective et de mettre à jour la date de celle-ci à chaque changement. Cette liste reprend les informations techniques détaillées de chaque appareil. Dans une copropriété, c’est au syndic de tenir la liste à jour, chaque copropriétaire est, quant à lui, tenu de transmettre toutes les informations nécessaires en temps voulu au syndic.

Chaudière atmosphérique

La chaudière atmosphérique (voir figure 1) prend l’air nécessaire à la combustion dans le local dans lequel elle est installée et évacue les gaz de combustion via un conduit ou une cheminée directement vers l’extérieur. Elle est nettement moins performante que les appareils à condensation. De plus, elle est la première cause d’intoxication au CO en Belgique.

Chaudière étanche

La chaudière étanche prend l’air directement à l’extérieur ce qui nécessite une amenée d’air et une évacuation des gaz de combustion distincte. Aujourd’hui la plupart des chaudières étanches sur le marché sont à condensation (qui utilise l’énergie de la vapeur d’eau contenue dans les gaz de combustion) elles sont plus sûres et plus performantes que les chaudières atmosphériques. Les chaudières à condensation ont également besoin d’une évacuation pour leurs condensats (vers l’égout).

Isoler la toiture

Une toiture représente en moyenne 35 % des pertes d’énergie dans le bâtiment (parce que la chaleur monte). Une isolation efficace de la totalité de la toiture augmente le confort non seulement des logements mais également des parties communes, tout en réduisant les factures énergétiques de tous. Isoler la toiture est donc l’investissement commun prioritaire.

Isoler la toiture plate

Pour les toitures plates, l’isolation par l’extérieur est la méthode la plus sûre. En rénovation, un isolant rigide est placé au-dessus de la membrane d’étanchéité existante si elle est en bon état. Une nouvelle membrane d’étanchéité à la pluie est placée au-dessus des panneaux d’isolation.

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Points d’attention

• ATTENTION : l’isolation d’une toiture plate par l’intérieur est déconseillée !
  Autrefois régulièrement mis en œuvre, ce système est pourtant à proscrire. Cette technique augmente le risque de condensation dans la toiture, ce qui entraine une détérioration de l’isolant et de la structure. Si une isolation est déjà existante, il est nécessaire de vérifier son état.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer la coupole de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas, l’isolation d’une toiture plate nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

En savoir plus sur l’isolation de la toiture plate ?

Pour plus d’information sur l’isolation d’une toiture plate, les types d’isolants et les primes, consultez notre page « Toiture plate – Rénovation et isolation ».

Isolation

Conseils

Toiture plate – rénovation et isolation

Isoler la toiture inclinée

Il existe plusieurs méthodes pour isoler une toiture inclinée :

• Par l’intérieur
• Par l’extérieur (système sarking)

En savoir plus sur l’isolation de la toiture inclinée ?

Afin de définir la méthode la plus adaptée à votre situation, consultez notre page « Toiture inclinée – Rénovation et isolation ». Vous y trouverez de l’information sur les différentes méthodes, les types d’isolants et d’autres infos utiles à l’isolation d’une toiture inclinée.

Isolation

Conseils

Toiture inclinée – Rénovation et isolation

Points d’attention

• Si vous n’avez pas de sous toiture en bon état (couche étanche à l’eau disposée entre la structure et la couverture de tuiles ou autres), il sera nécessaire de déposer la couverture de votre toiture.
• Si nécessaire, profitez de ces travaux pour remplacer les fenêtres de toiture afin d’avoir une isolation de l’enveloppe cohérente.
• Dans certains cas (plus couramment pour la méthode sarking), l’isolation d’une toiture inclinée nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolant de la toiture doit atteindre au minimum un R de 4 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION

Isoler la façade arrière et/ou latérale par l’extérieur

Les murs sont responsables de près de 25 % des pertes de chaleur dans le bâtiment.
Les isoler permet d’augmenter la sensation de confort et de faire des économies d’énergie.

L’isolation des façades par l’extérieur est la technique d’isolation à privilégier. En effet, elle permet d’assurer la continuité de l’isolant, limitant ainsi les ponts thermiques et les risques de condensation. Elle permet également de conserver l’inertie thermique des murs, de protéger la structure portante de l’influence du climat et de ne pas réduire la surface intérieure existante.

En savoir plus l’isolation de la façade ?

Différentes méthodes de mise en œuvre sont possibles selon la complexité de la façade et selon la finition
extérieure souhaitée. Consultez notre brochure « Isoler les façades par l’extérieur – Principes et techniques » afin de définir la méthode qui est la plus adaptée à votre situation.

Isolation

Conseils

Isoler les façades par l’extérieur – principes et techniques

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Points d’attention

• Si vous isolez un mur mitoyen par l’extérieur (sur la propriété voisine), il vous faudra impérativement l’accord écrit du voisin pour réaliser ces travaux.
• Dans certains cas, l’isolation de la façade par l’extérieur nécessite un permis d’urbanisme. Il est donc utile de vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune avant d’entreprendre ces travaux.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation extérieure de façade doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la prime RENOLUTION.
• Si les châssis doivent être remplacés, il est préférable de réaliser les travaux en même temps que l’isolation de la façade. De cette façon, les raccords pourront être effectués plus aisément et la fenêtre pourra être placée dans la continuité de l’isolant (figure 1).
• Si les châssis existants sont conservés, il est important de veiller à l’isolation des retours des fenêtres afin d’éviter les ponts thermiques (figures 2 et 3).

Isoler le plafond des caves et/ou garages

La perte d’énergie par le sol représente +/- 15 % des déperditions globales de l’immeuble.
Ces travaux ne sont généralement pas trop coûteux et améliorent le confort au rez-de-chaussée ainsi que la performance énergétique de l’enveloppe.

Les travaux consistent à placer un isolant sous le plafond des caves et/ou garages.

Une finition peut être ajoutée selon la nécessité de protection contre l’incendie ou pour assurer une étanchéité à l’air.

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Points d’attention

• ATTENTION : en isolant le plafond, la température des caves et/ou garages va diminuer. Il sera d’autant plus important de bien ventiler les caves/garages, de préférence de manière transversale (courant d’air), pour éliminer l’excédent d’humidité.
• Notez que le coefficient de résistance thermique de l’isolation du plafond des caves doit atteindre au minimum un R de 3,5 m²K/W dans le cadre de la Prime RENOLUTION.

En savoir plus sur l’isolation du plafond des caves ?

Quels sont les avantages ? Comment isoler ? Quel isolant choisir ? A quoi faire attention ?  Consultez notre brochure « Isoler le plafond des caves – principes et techniques » pour en savoir plus :

Isolation

Brochures

Plafond caves

Remarques générales

• Lors du phasage des différents travaux, des raccords en attente devraient être prévus pour assurer la continuité des isolants et éviter tout risque de pont thermique.
• Lorsqu’on isole, l’enveloppe devient plus étanche à l’air. Il est donc indispensable d’avoir une réflexion sur la ventilation individuelle ou collective, afin de garantir un air sain et éviter tout problème de condensation. Pour plus d’informations, consultez notre brochure « Ventilation d’une habitation en rénovation ».
• Pour plus d’informations sur les primes RENOLUTION, nous vous invitons à consulter notre fiche info « Les Primes RENOLUTION pour les copropriétés – Points d’attention et procédure d’introduction »

1. Résolution des problèmes de sécurité et de salubrité de l’immeuble (ex : mise en conformité électricité gaz, infiltration, risque de chute, …).
2. Amélioration énergétique de l’immeuble :

Que faire d’autre pour économiser de l’énergie ?

En parallèle, informez-vous sur les gestes quotidiens et petites interventions que vous pouvez facilement mettre en œuvre individuellement pour réduire votre facture d’énergie. Pour plus d’informations, consultez la fiche info d’écoconso « 35 gestes pour économiser l’énergie » :

Au quotidien

Fiches info

35 gestes pour économiser l’énergie

Avoir une copropriété en ordre

1. Vérifier l’enregistrement de l’ACP au Bureau Sécurité Juridique du SPF finance. Vérification sur le site de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)
2. Désigner le syndic et le commissaire au compte à voter à la majorité absolue (50 % + 1) lors d’une AG
3. Enregistrer le syndic à la BCE
4. Avoir un fonds de réserve et un fonds de roulement au nom de la copropriété

Pour en savoir plus sur l’enregistrement de l’ACP et du syndic, consultez notre page :

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : Enregistrement de l’association des copropriétaires, du syndic et souscription aux assurances

Réaliser des travaux sur les parties communes

Avant l’AG

• Identifier les travaux à réaliser (par le syndic en s’appuyant sur l’avis d’experts)
• Budgétiser les travaux (demande de plusieurs devis)
• Mettre les travaux à l’ordre du jour (au moins 3 semaines avant l’AG)
• Convoquer une AG (au moins 15 jours avant la date de l’AG) et mettre les travaux et leur financement à l’ordre du jour

Lors de l’AG

• Atteindre le quorum de présence lors de l’AG
• Désigner un président et un secrétaire de séance pour l’AG
• Délibérer des points à l’ordre du jour et voter selon la majorité requise : quels travaux – choix de l’entrepreneur – choix de l’architecte (si nécessaire) – le financement
• Acter les décisions dans le procès-verbal (PV) de l’AG et le faire signer par tous les copropriétaires présents.

Et après ?

• Introduire une demande de permis d’urbanisme si les travaux votés l’imposent
• Faire éventuellement un appel de fonds pour les travaux
• Exécuter les travaux
• Demander les Primes RENOLUTION

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50 % + 1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100 % des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Dès qu’on touche à une partie commune, il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

En savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles ?

Pour en savoir plus sur les petites copropriétés à Bruxelles, les acteurs de l’association des copropriétaires (ACP), les assemblées générales, les comptes en copropriétés, consultez notre page « Copropriété : gestion et organisation ».

Copropriétés

Conseils

Copropriété à Bruxelles : gestion et organisation

Répartition des coûts

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.
Généralement, toute l’enveloppe de l’immeuble relève des parties communes, ainsi que les cheminées et les balcons. Les châssis, par contre, sont souvent privatifs.

Avantages pour tous et équité énergétique

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage (voir schémas ci-dessous).

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Planification des travaux

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur les parties communes du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds sont à prévoir en fonction dès que possible.

Les travaux prévus dans l’immédiat ne sont pas toujours les plus bénéfiques pour tous les lots privatifs, c’est pourquoi il est important que le planning à long terme prévoie une amélioration globale de l’immeuble.
Cela permet d’éviter tout sentiment d’inégalité au sein de la copropriété.

Il est intéressant d’investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble, afin de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Sur le site de Sibelga

Rendez-vous sur le site greenmeter.sibelga.be et connectez-vous

Sur le site de Brugel

Après quelques jours rendez-vous sur le site de Brugel : extranet.brugel.brussels

Description de l’image

Pour le syndic : assurance obligatoire

Depuis le 01/09/2010, la loi impose à tout syndic (bénévole et professionnel) de couvrir sa responsabilité concernant l’exercice de sa mission en souscrivant une assurance responsabilité civile (RC syndic).

Si le syndic est non professionnel et donc bénévole, les frais de cette assurance sont assumés par l’ACP.

Si le syndic est professionnel, il doit également être inscrit auprès de l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI). À ce titre, il est soumis à la déontologie de l’Institut et est tenu d’assurer sa responsabilité civile professionnelle.

Plus d’infos

• Sur les biens et modifications de la propriété : ejustice.just.fgov.be
• Sur la loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion : ejustice.just.fgov.be

Pour la copropriété : assurances vivement conseillées

La loi n’aborde pas la question des assurances à souscrire par la copropriété. Or les conséquences dommageables de certains sinistres tant au niveau des bâtiments que de la responsabilité de l’association des copropriétaires peuvent être très importantes. Il est dès lors vivement recommandé de souscrire certaines polices :

• la police dite « globale » ou « habitation », également appelée assurance incendie ;
• l’assurance couvrant la responsabilité du personnel salarié, du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes.

Plus d’infos : justice.belgium.be et snpc-nems.be

Rôle d’un syndic

Le rôle d’un syndic est de représenter l’ACP et de centraliser la communication au sein de l’ACP.

La désignation d’un syndic (professionnel ou non) est rendue obligatoire par l’art. 3.89 du Code civil, et ce pour toute copropriété (comprenant au moins 2 copropriétaires de lots distincts).

Depuis le 1er avril 2017, le mandat du syndic doit obligatoirement être inscrit à la BCE via le guichet d’entreprises agréés de son choix. Cette obligation émane de l’Arrêté Royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d’inscription du syndic à la BCE. Elle ne s’applique pas aux copropriété dont l’acte de base mentionne une dérogation à cet article.

Étape 1 : Désigner un syndic au sein de l’ACP lors d’une assemblé générale (AG)

Si l’ACP n’a pas encore désigné de syndic, il y a lieu de prévoir une assemblée générale (AG) de copropriété afin d’en désigner un.

Dans les petites copropriétés, il s’agit souvent d’un des copropriétaires se portant volontaire pour une période déterminée et renouvelable.

Vote

La candidature peut être acceptée si elle est obtenue suite à un vote à la majorité des voix.

• Condition pour effectuer un vote : quorum des présences en AG de minimum 51% des copropriétaires dont les quotités représentent ensemble minimum 51% des millièmes.
• Condition de validation d’une décision par un vote : minimum 51% des voix des représentants présents en faveur de la décision.

Acte de désignation

À l’issue de l’AG, il y a lieu de notifier l’acte de désignation dans un procès-verbal (PV) reprenant le détail des décisions prises :

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• la date de la désignation du syndic ;
• les personnes présentes et le quorum, le nombre et le résultat du vote ;
• le nom du nouveau syndic, son prénom et ses coordonnées ;
• le numéro de registre national du syndic (si personne physique) ;
• la date du début de mission du nouveau syndic ;
• le lieu où peuvent être consultés le règlement d’ordre intérieur et le registre contenant les décisions de l’AG ;
• le choix du guichet d’entreprises pour l’enregistrement du mandat (optionnel).

Étape 2 : Enregistrer le mandat du nouveau syndic

L’inscription du mandat du nouveau syndic doit se faire auprès d’un des guichets d’entreprises agrées de votre choix.

Plus d’infos : economie-emploi.brussels

Cette démarche doit se faire au plus tôt, en fonction de la date de la désignation du nouveau syndic (en AG). La procédure coute actuellement 109€ et prend environ 2 semaines. Elle doit être renouvelée lors du changement de syndic. En fonction du guichet d’entreprises choisi, les démarches peuvent se faire par email, en ligne ou au guichet physique.

Que doit mentionner la demande d’enregistrement ?

• le nom et le numéro d’entreprise de l’association des copropriétaires ;
• le nom et les coordonnées complètes du nouveau syndic ;
• le numéro de registre national du syndic (personne physique) ;
• Le PV d’AG mentionnant la nomination du syndic.

L’enregistrement de l’ACP à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) est rendu obligatoire par l’art. 3.86
du Code civil, livre 3, « Les biens ». Cela signifie que l’ACP est reconnue comme entité juridique, elle bénéficie alors d’un numéro d’entreprise.

Cette obligation de l’enregistrement de l’ACP ne s’applique pas aux copropriétés dont l’acte de base mentionne une dérogation à la loi de la copropriété.

Bien que la plupart des ACP sont aujourd’hui enregistrées automatiquement par le notaire lors de la vente du premier lot, il est récurrent que ceci ne soit pas encore le cas pour des ACP plus anciennes. Dans ce cas, l’enregistrement doit être demandé au Bureau Sécurité Juridique.

Votre copropriété est déjà enregistrée

Vous pouvez faire cette vérification sur le site de la BCE, grâce à l’onglet Public Search.
Vous pouvez retrouver facilement l’ACP et son numéro d’entreprise associé grâce à l’adresse de l’immeuble.

Plus d’infos : kbopub.economie.fgov.be

Votre copropriété n’est pas encore enregistrée

L’enregistrement de l’ACP peut être réalisée de 3 manières différentes :

• soit par le notaire ayant établi l’acte de base (service payant) ;
• soit via un guichet d’entreprises de votre choix qui enregistre l’ACP ainsi que le syndic (service payant. Voir plus bas) ;
• soit par le (futur) syndic qui peut réaliser lui-même l’enregistrement auprès du Bureau Sécurité Juridique (procédure gratuite).

Démarches d’enregistrement du statut juridique de l’ACP

Le (futur) syndic peut contacter le Bureau Sécurité Juridique du SPF finance en communiquant les informations concernant la copropriété. Cette procédure est gratuite et prend de 2 à 4 semaines. Elle se fait actuellement par mail, auprès du service compétent en fonction de la commune où réside la copropriété (voir plus bas). Il vous sera demandé de présenter les documents listés ci-dessous.

Un scan de l’acte de base précisant les informations suivantes :

• le nom et l’adresse de la copropriété (par exemple : ACP Nomdelimmeuble ou ACP Nomdelarueno) ;
• le nom et l’adresse du notaire ayant établi l’acte de base ;
• la date de création de la copropriété ;
• la description du bien ;

Un scan du règlement de copropriété (optionnel).
Un scan conforme des plans liés à l’acte de base (optionnel).
L’éventuel PV d’AG constitutionnelle (mise en place de la copropriété) – non obligatoire mais recommandé selon la demande.

Pour recevoir des informations générales, le futur syndic peut envoyer un mail (voir « Contacts » ci-dessous) ou appeler le Call Center du Service Public Fédéral (SPF) Finances au 02 572 57 57.

Contacts du bureau Sécurité Juridique du SPF finance

Contactez le bureau compétent en fonction de la commune où réside la copropriété :

Bureau Bruxelles 1 : rzsj.bureau.bruxelles1@minfin.fed.be
1000 Bruxelles (sauf zone du canal*), 1040 Etterbeek, 1210 Saint-Josse-tenNoode

Bureau Bruxelles 2 : rzsj.bureau.bruxelles2@minfin.fed.be
1070 Anderlecht, 1190 Forest, 1060 Saint-Gilles, 1170 Watermael-Boitsfort, 1180 Uccle

Bureau Bruxelles 3 : rzsj.bureau.bruxelles3@minfin.fed.be
1020 Laeken(*), 01030 Schaerbeek, 1081 Koekelberg, 1082 Berchem-Sainte-Agathe, 1083 Ganshoren, 1090 Jette, 1120 Neder-Over-Heembeek, 1130 Haren (*), 1140 Evere

Bureau Bruxelles 4 : rzsj.bureau.bruxelles5@minfin.fed.be
1050 Ixelles, 1080 Molenbeek-St-Jean, 1150 Woluwe-Saint-Pierre, 1160 Auderghem, 1200 Woluwe-Saint-Lambert

(*) Vérifiez le bureau Sécurité juridique duquel votre bien dépend, selon le nom de la rue, via l’application Annucomp sur le site du SPF Finances dans l’onglet « enregistrement des actes » : eservices.minfin.fgov.be

Même si certains travaux d’isolation semblent plus profitables à certains copropriétaires, l’amélioration énergétique de l’enveloppe de l’immeuble est en réalité avantageuse pour toute la copropriété. Notamment pour éviter l’effet cheminée dans la cage d’escalier et le passage de la chaleur d’étage en étage.

Ces travaux permettront une équité concernant la performance énergétique des différents logements.

Une analyse générale de l’immeuble permet d’établir un planning et un phasage des travaux sur l’enveloppe du bâtiment pour les 5 à 10 ans à venir. Les appels de fonds se feront en fonction dès que possible. 

Investir le plus tôt possible dans l’amélioration énergétique de l’immeuble permettra de réaliser plus rapidement des économies liées aux consommations d’énergie.

Une copropriété est un modèle économique auquel chaque copropriétaire participe volontairement et se doit de respecter un certain nombre d’engagements. Un des engagements est d’exécuter les travaux nécessaires pour conserver le bon état des parties communes. De plus, des travaux à l’enveloppe de l’immeuble sont souvent nécessaires pour améliorer la performance énergétique des différents logements.

Selon la loi sur la copropriété, le coût des travaux qui portent sur les parties communes doit être supporté par la copropriété et réparti selon les quotités, sauf si mention contraire dans l’acte de base et/ou le règlement de copropriété.

C’est votre acte de base qui détermine les parties communes et privatives.

Qui prend les décisions concernant les travaux

La décision des travaux doit être prise lors d’une assemblée générale (AG).

• Les travaux conservatoires et imposés par la loi (ex : mise en conformité de l’électricité) doivent être votés à la majorité absolue (50%+1 des quotités des copropriétaires présents ou représentés).
• Les autres travaux (ex : travaux d’isolation ou de couverture non urgents) doivent être votés à la majorité des 2/3 des voix.
• Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, le vote se fait à la majorité des 4/5 des voix.
• Les décisions prises en dehors d’une AG doivent se faire à l’unanimité (100% des voix) avec une preuve écrite (par mail par exemple).

Parties communes

Dès qu’on touche à une partie commune il faut obligatoirement l’accord de la copropriété (ex : cheminées, jardin, balcons, façade extérieure, plateforme, terrasse, …) même s’il y a une jouissance exclusive pour un des copropriétaires.

Une copropriété forcée se crée lorsqu’il y a au moins deux copropriétaires d’au moins deux lots différents dans un même immeuble. Cela signifie que les différents propriétaires ne disposent pas uniquement d’un droit de propriété individuel, mais sont également propriétaires en indivision des parties communes.

Qu’est-ce qui réglemente la copropriété ?

Le Code civil

• Avant sa réforme : art. 577-2 à 14 tels que modifiés successivement (loi de 2010, 2018, etc.)
• Après sa réforme qui a intégré ces modifications : articles 3.68 à 3.100

Un tableau de concordance entre les anciennes dispositions du code Civil et les
nouvelles est proposé plus bas.

Les statuts spécifiques à chaque copropriété 

Ces derniers comprennent

• l’acte de base ;
• le règlement de copropriété.

Le règlement d’ordre intérieur

Le Règlement d’Ordre Intérieur (ROI) d’une copropriété est un document obligatoire, rédigé et actualisé par le syndic sans acte notarié, qui régit le fonctionnement des assemblées générales, le mandat du syndic et les règles du vivre-ensemble pour l’ensemble des occupants.

Quels sont les organes de l’association des copropriétaires (ACP) ?

• l’assemblée générale (AG) qui constitue l’organe souverain décisionnel ;
• le syndic (professionnel ou non) qui est obligatoirement présent dans toutes les
  copropriétés soumises aux articles 3.68 à 3.100 ;
• le conseil de copropriété qui est obligatoire si l’immeuble dispose de plus de 20 lots
  principaux, et facultatif dans les immeubles de moins de 20 lots ;
• le commissaire aux comptes qui est obligatoire.

Modifications du Code civil et des statuts, concrètement :

Toutes les copropriétés sont soumises à la loi en vigueur.

Si votre copropriété est constituée après le 1er septembre 2021, vos statuts sont en principe à jour, il n’y a rien à faire.

Si votre copropriété est plus ancienne, deux situations sont possibles :
1° Vos statuts sont encore basés sur l’ancienne réglementation (avant la loi de 2018). Dans ce cas, la loi impose la mise en conformité des statuts. En cas de contradiction, ce sera toujours la loi en vigueur qui prime.
2° Votre copropriété a été créée après loi de 2018. En principe, elle est donc soumise aux mêmes règles de fond qu’une copropriété constituée après le 1/09/2021, seule la numérotation des articles change. Dans ce cas, il est loisible à l’ACP de mettre à jour cette nomenclature dans les statuts.