De aanstelling van de aannemer vangt aan bij de ondertekening van de offerte of van de aannemingsovereenkomst. Voor elk type renovatiewerk is een goede offerte essentieel. De offerte, die door beide partijen wordt ondertekend, wordt een contract dat iedereen moet naleven. Bij een betwisting dient ze als referentie. Ze moet dus zo duidelijk, nauwkeurig en volledig mogelijk.

Vind een aannemer

Naast mond-tot-mondreclame zijn er gespecialiseerde databanken, die het voordeel bieden dat het gebruik reeds is gecontroleerd.

• EOndernemingen aangesloten bij de Confederatie Bouw: www.buildyourhome.be
  
• Erkende EPB-verwarmingsinstallateurs: www.leefmilieu.brussels
• CERGA-installateurs: www.gas.be
  
• Ambachtslui opgenomen in het Register van de beroepen van het architecturaal patrimonium: www.metiersdupatrimoine.brussels
  
• Ondernemingen van de cluster ecobuild.brussels: www.ecobuild.brussels
• Ondernemingen uit de sociale economie: hub.brussels

Wat moet ik controleren

• Controleer via de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) of de aannemer wel ingeschreven is, niet in een faillissementsprocedure verwikkeld is, en de vereiste toegangen tot het beroep heeft voor de geplande werkzaamheden. Bepaalde beroepsvaardigheden worden immers gereglementeerd door de toegang tot het beroep. In totaal zijn er 10 in de bouwsector:

1. ruwbouw: metsel-, beton- en sloopwerken
2. stukadoor-, cementeer- en dekvloeractiviteiten
3. tegel-, marmer- en natuursteenactiviteiten
4. dakdekkers- en waterdichtingsactiviteiten
5. schrijnwerkers- en glazenmakersactiviteiten
6. algemeen schrijnwerk
7. eindafwerkingsactiviteiten: verven, behangen en plaatsen van soepele vloerbekledingen
8. installatieactiviteiten voor centrale verwarming, klimaatregeling, gas en sanitair
9. elektrotechnische activiteiten
10. algemene aannemingsactiviteiten

• Controleer ook of de aannemer sociale en/of fiscale schulden heeft. Dan moet u een bepaald percentage van het factuurbedrag inhouden en afdragen aan de RSZ (sociale schulden) of aan de FOD Financiën (fiscale schulden).

Voor meer info, raadpleeg www.checkobligationderetenue.be

• Voor bepaalde soorten werken moeten ondernemingen bovendien erkend zijn:
  • erkend EPB-verwarmingsinstallateur voor de oplevering vanverwarmingssystemen;
  • erkend CERGA-installateur voor elke interventie op het gasdistributienet;
  • erkende controle-organismes voor de oplevering van werken aan gas- en elektriciteitsinstallaties.

Een offerte vragen en analyseren

Vraag altijd een offerte bij ten minste 3 verschillende ondernemingen voor hetzelfde werk. Op die manier kunt u prijzen vergelijken en de concurrentie laten spelen.

Vergelijk ook de manier waarop de werken worden uitgevoerd en de aangeboden materiaalsoorten.Vraag gerust om uitleg als u niet begrijpt wat er beschreven is of om verduidelijking bij posten die te beknopt worden beschreven.

Hoe nauwkeuriger en vollediger de beschrijving van de werkzaamheden, hoe kleiner de kans op discussie tijdens de uitvoering en hoe gemakkelijker het zal zijn om in beroep te gaan als zich problemen voordoen.

Vraag ook de technische fiches van de leveringen, en zelfs een schema van de werken en adressen van de referentiewerven.

Pak de planningsaspecten aan: uitvoeringstermijnen van de werken, datum waarop de werken kunnen aanvangen.

Vergeet niet de technische eisen op te nemen die nodig zijn om aan de normen te voldoen en de premies te verkrijgen.

Om bijkomende kosten te vermijden en de conformiteit van het uitgevoerde werk te garanderen, moet u in de offerte ook de controle- of certificatieposten opnemen (voorbeelden: conformiteitsverslag elektrische installatie, controleverslag gasinstallatie, EPB-oplevering verwarming).

Controleer de verkoops- en betalingsvoorwaarden. Wees op uw hoede voor te hoge voorschotten. Een aanvaardbaar voorschot mag maximaal 30% bedragen en niet meer dan 40% van het budget uitmaken.

Zodra u een aannemer hebt gekozen, kunt u altijd om een aanvullende offerte, wijzigingen of verduidelijkingen vragen. Bevestig mondelinge opmerkingen en besluiten die de offerte wijzigen of verduidelijken, altijd schriftelijk of per e-mail.

De uiteindelijke keuze: Neem altijd de tijd om na te denken en te vergelijken. Onderteken niet zomaar een bestek omdat de aannemer een goede indruk op u maakt of omdat hij u zogenaamd zeer voordelige voorwaarden biedt.

De inhoud van een “goede” offerte

Idealiter moet de offerte volgende elementen bevatten:

• de gegevens van de aannemer: naam, adres, ondernemingsnummer (= btw-nummer). Ter herinnering, met deze gegevens kunt u nagaan of deze onderneming in de Kruispuntbank van Ondernemingen is ingeschreven en of ze de toegangen tot het beroep heeft;
• uw naam en adres, en het adres van de werf als dit verschillend is;
• de gedetailleerde beschrijving van de uit te voeren werken. Deze preciseert:
  • de uitgevoerde taken,
  • de hoeveelheden, de referenties van de geplaatste materialen of de referenties van de werktekening of van het lastenboek overhandigd aan de aannemer.
• de gedetailleerde kosten van de verschillende werkposten;
• de spreiding van de betalingen (percentage voorzien bij de bestelling aan het begin van de werken, eventueel gedurende de werken, aan het einde van de werken, bij de oplevering);
• eventuele varianten;
• een vermelding van de duur van de werken en van de tijd die nodig is om het materiaal te bestellen;
• de geldigheidsduur van de offerte;
• de procedure voor een oplevering van de werken (zie hieronder);
• de datum en handtekening van de aannemer, en die van u als u besluit een bestelling te plaatsen.

De aannemingsovereenkomst

De aannemingsovereenkomst is een aanvullende overeenkomst op de offerte die u met de aannemer ondertekent. Ze bevat clausules in verband met de voortgang van de werkzaamheden die u beter beschermen dan een gewone offerte. Deze bevat onder andere:

• de voorwaarden voor supplementen in geval van bijkomende werken of wijzigingen in de oorspronkelijk geplande werkzaamheden;
• de gedetailleerde planning van de werkzaamheden;
• de berekeningswijze voor de schadevergoeding in geval van vertragingen door toedoen van de aannemer;
• de schadevergoeding die door beide partijen moet worden betaald in geval van ongerechtvaardigde contractbreuk.

Het is sterk aan te raden een aannemingsovereenkomst te ondertekenen wanneer een woning geheel of gedeeltelijk wordt gerenoveerd. Zelden wordt een dergelijke overeenkomst ondertekend wanneer de offerte betrekking heeft op één enkel werk (bv. vervanging van de verwarmingsketel).