Hoe worden de rekeningen van een mede-eigendom georganiseerd?
De uitgaven voor het bewaren en onderhouden van de eigendom alsook de andere gemeenschappelijke lasten worden betaald door elke mede-eigenaar, overeenkomstig de van elkeen, of de specifieke verdeelsleutel voor de kosten.
Welk type boekhouding wordt gebruikt?
Voor de kan de boekhouding vereenvoudigd worden.
Voor de schrijft de wet een rekeningenstelsel voor, opgesteld door Koninklijk Besluit.
Ze moet het mogelijk maken om de staat van financiën van de vereniging van mede-eigenaars met nauwkeurigheid op te stellen op een bepaalde datum, en moet de activa en passiva van de boekhoudkundige balans kunnen bepalen:
Activa
wat de mede-eigendom op de balansdatum op zijn bankrekeningen heeft;
het totale bedrag van de nog te ontvangen bedragen op de rekening van de vereniging, met inbegrip van de bedragen die door de mede-eigenaars verschuldigd zijn.
Passiva
het totaal van de door de syndicus opgevraagde bedragen;
de aan leveranciers verschuldigde bedragen;
de boekwaarde van het en het reservekapitaal (bedrag goedgekeurd door de AV).
Wie voert de boekhouding?
De syndicus voert de boekhouding, de commissaris van de rekeningen controleert ze.
De wet (art. 3.89, §5, 3°) bepaalt dat de syndicus het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars moet beheren.
Hoe wordt het beheer van het vermogen georganiseerd?
Elke mede-eigenaar heeft een verschillend vermogen, tenminste een en een . Dit vermogen moet in zijn geheel geplaatst worden op afzonderlijke rekeningen, op naam van de .
In geval van de verkoop van een appartement, recupereert de mede-eigenaar die verkoopt, zijn aandeel van het werkkapitaal naar rata van het aantal dagen waarop hij niet heeft genoten van het gebruik van de gemeenschappelijke delen. De afrekening wordt opgemaakt door de syndicus. Zijn aandeel in het reservekapitaal blijft eigendom van de VME.
Vanaf 1 januari 2019 is het verplicht om een reservekapitaal op te richten van minstens 5% van de laatste jaarlijkse begroting voor lopende uitgaven. Van deze verplichting kan worden afgeweken door een quorum van 4/5 van de stemmen.
Wat is de algemene vergadering (AV) van mede-eigenaars en hoe werkt ze?
Wat is het ?
De van de mede-eigenaars is het beslissingscentrum van de vereniging van mede-eigenaars. Op de vergadering kunnen de mede-eigenaars zich uiten en, via hun stemmen, alle nuttige beslissingen nemen over alle kwesties van algemeen belang. Het is dus noodzakelijk en in het belang van elke mede-eigenaar, om eraan deel te nemen:
De gewone algemene vergadering die één keer per jaar moet gehouden worden. Men stelt er de syndicus aan en ontslaat hem, wijzigt de statuten, keurt de rekeningen goed, stemt voor bepaalde werken, richt een raad van mede-eigendom op of wijzigt of schaft deze af, wijzigt de bestemming van het gebouw of van een deel ervan, enz.
De buitengewone algemene vergaderingen die in functie van de noodzakelijkheden worden georganiseerd, worden door de syndicus bijeengeroepen wanneer een dringende beslissing moet worden genomen, of op vraag van één of meerdere mede-eigenaars die tenminste 1/5e van de duizendsten* van het geheel bezitten.
De algemene vergadering is soeverein, dit wil zeggen dat de beslissingen die op de algemene vergadering worden genomen, de overhand hebben. Ze kunnen echter niet afwijken van de wet, noch van de statuten van het gebouw (basisakte en reglement van mede-eigendom).
Bijeenroeping
De bijeenroeping voor de AV en het verloop van de vergadering worden vastgelegd door het reglement van inwendige orde. Het burgerlijk wetboek voorziet een minimum van na te leven regels:
ten minste 3 weken voor de periode tijdens dewelke de AV moet plaatsvinden, kan elke mede-eigenaar de syndicus ter kennis brengen van de bijzondere punten die hij op de agenda wil zien staan. De AV zal enkel over deze punten mogen beraadslagen;
de syndicus moet de bijeenroeping doen bij een ter post aangetekende brief tenminste 15 dagen (behalve in geval van nood) voor de datum van de vergadering. De bijeenroeping wordt gestuurd naar het recentste adres dat door elke mede- eigenaar werd doorgegeven aan de syndicus; elke mede-eigenaar is dus verplicht om de syndicus op de hoogte te stellen van elke adreswijziging of wijziging in de aard van de zakelijke rechten;
de syndicus vermeldt in zijn bijeenroeping de plaats, de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda en de voorlopige begroting.
Aanwezigheidslijst en volmachten
Elke mede-eigenaar heeft het recht om de algemene vergadering bij te wonen en te stemmen, en heeft een aantal stemmen ter beschikking (uitgedrukt in die overeenkomen met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen
Een mede-eigenaar mag zich op de vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber van zijn keuze, al dan niet mede-eigenaar, maar opgelet:
de naam van de lasthebber moet vermeld worden in de volmacht;
de lasthebber mag niet de syndicus zijn noch enig ander persoon die gemachtigd is of door de vereniging van mede-eigenaars wordt tewerkgesteld;
hij mag enkel deelnemen aan de stemming met maximum hetzelfde aantal stemmen dan de som van de stemmen van de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars;
de lasthebber mag niet meer dan 3 volmachten aanvaarden, behalve als het totaal van de stemmen waarover hij beschikt (als mede-eigenaar en als mandataris) lager ligt dan 10% van het totaal aantal stemmen van de volledige mede-eigendom.
Een aanwezigheidslijst die de naam van elke mede-eigenaar en hun respectievelijke aandelen vermeldt, wordt ondertekend door de aanwezige mede-eigenaars en door de eventuele lasthebbers van de afwezige mede-eigenaars.
Met deze aanwezigheidslijst kunnen bij elke stemming de stemmen geteld worden, en kan worden nagegaan of de vereiste meerderheid bereikt is.
Om rechtsgeldig te kunnen vergaderen, moeten er bepaalde quorums bereikt worden. Er zijn twee aanwezigheidsquorums mogelijk:
1. Meer dan 50% van de mede-eigenaars zijn aanwezig of worden vertegenwoordigd EN ze vertegenwoordigen tenminste 50% van de duizendsten.
2 personen aanwezig die 750 duizendsten vertegenwoordigen:400 + 350
4 personen afwezig die 250 duizendsten vertegenwoordigen:75 + 75 + 50 + 50
1
2
NIET OK: 2/6 aanwezig, vertegenwoordigend 350 duizendsten (35%)
2 personen aanwezig die 350 duizendsten vertegenwoordigen:100 + 250
4 personen afwezig die 650 duizendsten vertegenwoordigen:100 + 300 + 125 + 125
Indien aan het begin van een geen van beide quorums bereikt wordt, zal een tweede algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van 15 dagen. Deze tweede vergadering zal rechtsgeldig kunnen beraadslagen, en dit ongeacht het aantal aanwezige mede-eigenaars of de vertegenwoordigde aandelen.
Aanstelling van de voorzitter, secretaris en stemopnemers
De algemene vergadering begint met het kiezen van een voorzitter, die een mede-eigenaar moet zijn en niet de syndicus, alsook de secretaris en, indien mogelijk, twee stemopnemers.
Meestal fungeert de syndicus als secretaris.
De voorzitter leidt de debatten, roept op tot de stemming en zorgt dat de agenda gevolgd wordt.
De secretaris en/of de stemopnemers zien toe op het goede verloop van de vergadering en tellen de uitgebrachte stemmen.
De stemmen
Alle beslissingen worden op de vergadering genomen volgens verschillende bij wet vastgelegde meerderheidsregels.
Een onthouding wordt niet beschouwd als een uitgebrachte stem. De onthoudingen worden dus niet berekend in het totaal van de stemmen. Voorbeeld: een stemming met 4 stemmen voor, 3 stemmen tegen en 3 onthoudingen, wordt beschouwd als een stemming met een absolute meerderheid van 4 op 7 (en niet van 4 op 10).
De mede-eigenaar die over meer stemmen beschikt dan alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars zal beperkt worden in zijn stemrecht: zijn worden beperkt tot de som van de stemmen van de andere aanwezige mede-eigenaars. Daarentegen zal hij altijd over de helft van de stemmen beschikken, waardoor elke beslissing die een absolute meerderheid vereist (50% van de stemmen plus één) kan geblokkeerd worden, zodanig dat geen enkele beslissing kan genomen worden zonder zijn goedkeuring.
1
2
Als één persoon 600 duizendsten (60%) bezit en 4 personen elk 100 duizendsten bezitten (400 in totaal of 40%)
de duizendsten van de meerderheidseigenaar worden verminderd tot 400 duizendsten (50%)om overeen te komen met de som van de stemmen van de aanwezige mede-eigenaars die 400 duizendsten bezitten en dus nu 50% van de stemmen.
Volstrekte meerderheid (50 % + 1)
goedkeuring van de rekeningen
aanvaarding van het budget
benoeming en ontslag van de syndicus
benoeming en ontslag van de raad van mede-eigendom
benoeming en ontslag van de commissaris van de rekeningen
goedkeuring van de contracten voor onderhoud en energielevering
aanwerving en ontslag van het personeel van de mede-eigendom
goedkeuring van alle wettelijk verplicht gestelde werkzaamheden (zoals de conformiteit van elektrische installaties)
goedkeuring van alle werkzaamheden met betrekking tot bewarende maatregelen
wijziging van het reglement van inwendige orde met uitzondering van het drempelbedrag van de mededinging
oprichting van een interne raad van mede-eigendom voor mede-eigendommen van minder dan 20 kavels
De beslissingen die de rechten van de mede-eigenaars kunnen aantasten of de financiële lasten kunnen verhogen, vereisen een ander type meerderheid. Ze worden bij wet bepaald (art. 3.88, §1er, 1° van het Burgerlijk Wetboek). Deze wet is verplicht, zelfs indien het reglement van mede-eigendom striktere regels heeft voorzien. Het betreft gekwalificeerde meerderheden.
Meerderheid van twee derden:
uitvoering van werkzaamheden aan , uitgezonderd die waarover de syndicus kan beslissen
vastlegging van het bedrag van de opdrachten waarvoor mededinging verplicht is
uitvoering van werkzaamheden in bepaalde privatieve delen door de , mits bijzondere motivering
mandaat voor handelingen die uitdrukkelijk door de raad van mede-eigendom worden vermeld met een maximumduur van één jaar
wijziging van de statuten wat het genot, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen betreft
Sinds 1 januari 2019 moet rekening worden gehouden met het aandeel van de tussenkomst in de kosten om het stemgewicht van elke mede-eigenaar te bepalen. Het is het principe “Wie betaalt, stemt” (art. 3.87, §6).
Als een mede-eigenaar bijvoorbeeld een kavel heeft die 30/100 vertegenwoordigt in de gemeenschappelijke delen, maar slechts één vijfde van de kosten voor de restauratie van het trappenhuis voor zijn rekening neemt, zal hij een bevoegdheid van 1/5 hebben bij een stemming over het schilderen van de gemeenschappelijke delen.
Meerderheid van vier vijfden (80 % van “ja”):
wijziging van de statuten over andere kwesties dan het genot, gebruik en beheer van de gemeenschappelijke delen
wijziging van de bestemming (residentieel, commercieel…) van de mede-eigendom of een deel ervan
afbraak of volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne, veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn
heropbouw of herstelling van het gebouw in geval van gedeeltelijkevernietiging
aankoop van onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden
verkoop van gemeenschappelijke onroerende goederen
Eenparigheid (100 % van “ja”)
wijziging van de verdeling van de aandelen tussen de mede-eigenaars, tenzij deze wijziging het gevolg is van werkzaamheden, de vereniging of verdeling van 2 kavels, van daden van beschikking of de oprichting van deelverenigingen. In dat geval wordt ze met dezelfde meerderheid aangenomen als het beginselbesluit toute décision prise par écrit en dehors d’une réunion de l’AG
elke beslissing die schriftelijk genomen wordt buiten een vergadering van de AV
Het verslag
De wet (art. 3.87, §10) stelt de syndicus aan als opsteller van het verslag. Hij moet dit opstellen tijdens de zitting en er de beslissingen in opnemen die worden genomen, met vermelding van de meerderheden en de identiteit van degenen die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Na afloop van de vergadering en na lezing wordt dit verslag ondertekend door de voorzitter, de secretaris, de eventuele stemopnemers en alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Daarna wordt het geregistreerd in een register en bewaard op de zetel van de vereniging.
De syndicus moet dit verslag naar alle mede-eigenaars sturen binnen 30 dagen na de datum van de AV en vervolgens door de eigenaars naar de huurders.
Betwisting
De mede-eigenaars die een beroep willen instellen tegen een beslissing van de AV, moeten dit doen binnen 4 maanden na de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden. De beslissingen die vatbaar zijn voor vernietiging:
de beslissingen waar er vergissingen waren met betrekking tot de inhoud of de vorm;
de bedrieglijke beslissingen, dat wil zeggen dat er een manipulatie was om de beslissing te nemen;
de onrechtmatige beslissingen: er is onrechtmatigheid wanneer de beslissing werd genomen met schending van het algemeen belang of wanneer er een wanverhouding bestaat tussen de nagestreefde voordelen en de veroorzaakte nadelen. Er is niet noodzakelijk een aantasting van het algemeen belang wanneer een beslissing nadelen heeft voor bepaalde mede-eigenaars.
Wie voert het beheer, wat zijn de organen van de mede-eigendom?
De (VME)
Dit zijn alle mede-eigenaars van een gebouw. De VME beheert alle gemeenschappelijke delen*, staat in voor het behoud van het gebouw en verdedigt de algemene belangen van de mede-eigenaars. Ze vergadert minstens eenmaal per jaar op een algemene vergadering ().
Deze vereniging bestaat en geniet de voordelen van de rechtspersoonlijkheid van zodra de twee volgende voorwaarden vervuld zijn:
bij de verkoop van de eerste kavel, zodra er minstens twee mede-eigenaars zijn;
wanneer de statuten van het gebouw (basisakte en het reglement van mede-eigendom) zijn overgeschreven op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
De syndicus
De syndicus adviseert, assisteert, informeert de mede-eigenaars en beheert het gebouw in hun naam door de beslissingen van de AV uit te voeren of te laten uitvoeren.
Elke mede-eigendom moet een syndicus aanstellen. Deze kan zijn of niet (mede-eigenaar die als syndicus optreedt); betaald of niet betaald.
De maximumduur van zijn mandaat bedraagt 3 jaar, en is hernieuwbaar bij besluit van de AV. Zijn contract moet schriftelijk zijn. Hij is tegenover de VME verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de taak die hem werd toegewezen. Hij is verplicht hiervoor een verzekering af te sluiten.
Het mandaat van de syndicus van de VME moet geregistreerd zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). De registratie en wijziging van de gegevens van de syndicus gebeuren rechtstreeks bij een erkend ondernemingsloket.
Het burgerlijk wetboek bepaalt de minimumtaken van de syndicus. Het reglement van mede-eigendom kan hem meer taken toekennen, maar niet minder:
1. De organisatie van de algemene vergaderingen
2. Het administratief beheer
De syndicus is belast met het bewaren en ter beschikking stellen van de documenten van de mede-eigendom, het aangaan van verzekeringen, het coördineren van de statuten als gevolg van wetgevende wijzigingen, enz.
3. Het technisch beheer
Behalve indien het reglement van de mede-eigendom dit uitdrukkelijk voorziet, is de taak van technisch beheer door de syndicus beperkt. De syndicus moet zorgen voor:
de nodige stappen opdat het gebouw de wetgeving naleeft zoals bijvoorbeeld het conform maken van de liften, de verwarmingsketels, enz.
Sinds 1 januari 2019 is het de taak van de syndicus om alle buitengewone werken die voor de komende jaren voorzien zijn, op de agenda van de AV te plaatsen, en om een voorlopig budget voor deze werken te voorzien (art 3.89 -16°).
4. Het financieel beheer
De syndicus beheert het vermogen en stelt de rekeningen en de voorlopige budgetten op. Hij moet de stand van de financiën van de mede-eigendom kunnen voorleggen en alle verrichtingen kunnen traceren die uitgevoerd zijn in het kader van het beheer van de mede-eigendom. Hij is ook verantwoordelijk voor het opstellen van individuele afrekeningen en het vorderen van onbetaalde kosten.
5. Het geschillenbeheer in de mede-eigendom
De syndicus vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars bij het gerecht.
De raad van mede-eigendom
De raad van mede-eigendom bestaat uit houders van een zakelijk recht (gekozen door de VME) met stemrecht in de AV, zoals een eigenaar of een vruchtgebruiker. Het is zijn taak om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, hij heeft geen beslissingsbevoegdheid en moet elk jaar rekenschap geven van zijn taak ten overstaan van de VME. Hij kan elke andere taak of delegatie van bevoegdheden ontvangen bij besluit van de AV, dat bij tweederde meerderheid van de stemmen wordt genomen, onder voorbehoud van de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, van de AV en van de commissaris van de rekeningen. Een taak of delegatie van bevoegdheden van de AV kan alleen betrekking hebben op uitdrukkelijk vastgestelde handelingen en is slechts één jaar geldig. Zijn organisatie en werking zijn vastgelegd door het reglement van inwendige orde.
De raad van mede-eigendom is verplicht voor mede-eigendommen met meer dan 20 kavels. Deze functie kan bezoldigd worden met de goedkeuring van de algemene vergadering.
De commissaris van de rekeningen
Zijn benoeming is verplicht. Hij moet de rekeningen die door de syndicus worden voorgesteld, controleren.
Zijn plichten en bevoegdheden worden bepaald bij het reglement van inwendige orde.
De commissaris van de rekeningen wordt jaarlijks aangesteld door de VME en kan een professional zijn of niet (meestal is het een mede-eigenaar).
Sinds 1995 verleent de wet rechtspersoonlijkheid aan de verenigingen van mede-eigenaars, waarbij een uitzonderingsregeling wordt gecreëerd (art. 3.84 en voorheen art. 577-3 tot 14) indien de aard van het goed dit rechtvaardigt. De afwijking moet in de basisakte vermeld worden.
De bovengenoemde wettelijke bepalingen zijn van dwingend recht.
Elke vereniging heeft statuten die moeten worden vastgelegd in een notariële akte.
De basisakte
Ze bevat de beschrijving van het vastgoedgeheel waaronder:
de beschrijving van de ;
de beschrijving van de ;
de bepaling van het van de gemeenschappelijke delen die aan ieder privatief deel zijn verbonden. De aandelen worden objectief bepaald op basis van de nettovloeroppervlakte, de bestemming (bewoonbaar deel, kelder, garage, enz.) en de ligging (niveau waarop het appartement zich bevindt).
Het reglement van mede-eigendom
(vanaf 1 januari 2019 en overeenkomstig artikel 3.85)
Het omvat:
de verklaring van de rechten en de plichten van elke mede-eigenaar en bij uitbreiding elke bewoner met betrekking tot het gebruik van zijn kavel;
de methode voor de verdeling van de gemeenschappelijke lasten;
de clausules en sancties met betrekking tot de betaling van de lasten.
Deze twee documenten, de basisakte en het reglement van mede-eigendom:
vormen de statuten van het gebouw;
zijn authentieke aktes, overgeschreven op het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie;
zijn verplicht voor de mede-eigenaars, toekomstige mede-eigenaars en huurders;
moeten het onderwerp uitmaken van een authentieke akte bij elke wijziging.
Het reglement van inwendige orde
Het reglement van inwendige orde (van toepassing sinds 1 januari 2019 en overeenkomstig artikel 3.85, §3) is verplicht en moet minstens omvatten:
De regels betreffende de wijze van bijeenroeping van de algemene vergaderingen. Bijvoorbeeld de jaarlijkse periode van 15 dagen gedurende welke ze gehouden moeten worden, de procedure voor het raadplegen van documenten met betrekking tot de algemene vergadering, enz.
De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat, de modaliteiten voor de hernieuwing van zijn mandaat en de modaliteiten die aan het einde van zijn taak moeten worden toegepast.
Het is sterk aan te raden om de volgende punten in het reglement van inwendige orde (RIO) op te nemen:
Het bedrag op basis waarvan een oproep tot mededinging moet plaatsvinden om werkzaamheden uit te voeren.
Alle bepalingen met betrekking tot het «samenleven», de rust, de harmonie en de hygiëne, evenals de maatregelen die elke bewoner moet nemen in geval van verhuizing.
Dit document wordt door de syndicus bijgewerkt, rekening houdend met eventuele nieuwe bepalingen of aanpassingen die tijdens de algemene vergaderingen worden ingevoerd.
Het reglement van inwendige orde of de wijzigingen ervan moeten worden goedgekeurd op een daartoe geldig bijeen geroepen algemene vergadering (het moet niet het voorwerp uitmaken van een notariële akte). De syndicus stelt het op en werkt het bij. Het is verplicht voor alle bewoners van het gebouw via een welbepaalde bekendmakingsprocedure gericht op bewoners die de algemene vergaderingen niet kunnen bijwonen.
Welke verschillende technieken zijn er om condensatieketels aan te sluiten?
Bestaande situatie
In alle gevallen is voor het vervangen van een atmosferische ketel door een condensatieketel een nieuwe tubering nodig.
Om veiligheidsredenen is het niet mogelijk om condensatieketels en atmosferische ketels in dezelfde schoorsteen te installeren.
De haalbaarheid van elke techniek moet door de installateur worden beoordeeld.
▬ Rode pijlen in het schema : Collectieve afvoer van verbrandingsgassen
▬ Groene pijlen in het schema: Luchtinlaat in de kamer
1
2
Figuur 1. Bestaande situatie: atmosferische ketels aangesloten op een collectieve schoorsteen
Collectieve afvoer van verbrandingsgassen
Luchtinlaat in de kamer
Individuele tuberingen voor elke ketel
In dit eerste geval worden de individuele atmosferische ketels vervangen door individuele condensatietoestellen met hun eigen tubering in de collectieve schoorsteen.
Het verbrandingsgas wordt dus onafhankelijk afgevoerd, en de collectieve luchttoevoer wordt voorzien in de resterende ruimten.
Merk op dat voor dit systeem een technische koker nodig is die groot genoeg is voor de doorvoer van alle kanalen.
▬ Rode pijlen in het schema : Individuele afvoer van verbrandingsgassen
▬ Groene pijlen in het schema: Collectieve luchttoevoerhema: Luchtinlaat in de kamer
1
2
Figuur 2
Individuele afvoer van verbrandingsgassen
Collectieve luchttoevoer
Collectieve tubering in een schoorsteen
Het tweede voorbeeld illustreert de vervanging van individuele atmosferische ketels door individuele condensatietoestellen, aangesloten op een collectieve tubering in de collectieve schoorsteen.
De afvoer van de verbrandingsgassen en de luchttoevoer zijn collectief. In sommige gevallen zal de installateur opteren voor een concentrische tubering. Deze combineert de luchttoevoer en de afvoer van verbrandingsgassen.
Deze techniek heeft het grote voordeel dat het minder ruimte in beslag neemt dan de eerste.
▬ Rode pijlen in het schema : Individuele afvoer van verbrandingsgassen
▬ Groene pijlen in het schema: Collectieve luchttoevoer
1
2
Figuur 3
Individuele afvoer van verbrandingsgassen
Collectieve luchttoevoer
1
2
Figuur 4
Individuele afvoer van verbrandingsgassen
Collectieve luchttoevoer
Externe collectieve buizen
Dit is de situatie waarbij de bestaande schoorsteen/koker niet kan worden gebruikt of niet bestaat. In dit geval worden de individuele atmosferische ketels die vervangen zijn door individuele condensatietoestellen, aangesloten op een extern collectief kanaal aan de gevel van het gebouw.
Voor sommige gevallen zal een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd moeten worden. Het is daarom nuttig om te informeren bij de dienst stedenbouw van uw gemeente alvorens deze werken uit te voeren.
▬ Rode pijlen in het schema : Individuele afvoer van verbrandingsgassen
▬ Groene pijlen in het schema: Luchttoevoer van buitenaf
1
2
Figuur 5
Individuele afvoer van verbrandingsgassen
Luchttoevoer van buitenaf
Individuele en/of gemengde oplossing
In sommige gevallen is het mogelijk om individuele en collectieve afvoersystemen te mengen. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk dat het appartement op de bovenste verdieping losgekoppeld wordt van het collectieve systeem, omdat een rechtstreekse dakuitgang vaak mogelijk is.
Een individuele afvoer aan de achtergevel van het gebouw is in bepaalde gevallen ook mogelijk (afvoer via ‘ventouse-systeem’).
Welke afvoermethode u ook kiest, u moet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften en normen met betrekking tot de afvoerkanalen (afstand tot het raam, gemene muur, andere bestaande afvoer, hoogte, …).
De toestemming van de mede-eigendom is nodig om zich los te koppelen van het collectieve systeem.
Vanaf 1 januari 2019 mogen verwarmingsketels en warmwatertoestellen op gas van type B1 (atmosferisch) niet meer geïnstalleerd worden, behalve op bestaande gemeenschappelijke schoorstenen als er geen andere technische oplossing mogelijk is.
Als uw bestaande ketel echter veilig werkt en voldoet aan de normen en vereisten van de EPB-regelgeving inzake verwarming en de gasvoorschriften (waaronder een permanente opening naar buiten), dan hoeft deze niet vervangen te worden.
Schoorsteen en verwarmingsketels : wat zijn de regels in een mede-eigendom?
Wat is privatief en wat is gemeenschappelijk?
In de basisakte van uw mede-eigendom worden de gemeenschappelijke en privatieve delen gedefinieerd. Zodra er werkzaamheden worden uitgevoerd die van invloed zijn op de gemeenschappelijke delen, is de toestemming van de VME vereist volgens de regels inzake meerderheid die in de wet zijn vastgelegd.
De schoorstenen en kokers maken over het algemeen deel uit van de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom, en daarom kan de vervanging van een of meer individuele ketels die zijn aangesloten op een collectieve schoorsteen alleen worden uitgevoerd met toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (VME) van het gebouw, volgens de regels inzake meerderheid die in de wet zijn vastgelegd.
De individuele ketelunits zijn privatief.
De individuele tubering (zie figuur 2) is privatief, maar als deze door een gemeenschappelijk deel loopt (bijvoorbeeld: collectieve schoorsteen) moet de betreffende mede-eigenaar toestemming krijgen van de VME voor de installatie van zijn individuele tubering, volgens de regels inzake meerderheid die in de wet zijn vastgelegd.
De collectieve tubering (zie figuren 3, 4 en zie figuur 5) is ofwel gemeenschappelijk voor de mede-eigendom, ofwel gemeenschappelijk voor sommige mede-eigenaars.
Verplichtingen van de mede-eigenaar en van de syndicus
Het is verplicht om een lijst op te stellen van ketels en warmwatertoestellen die op een collectieve schoorsteen zijn aangesloten, en om de datum van de lijst bij te werken telkens als er een wijziging is. Deze lijst bevat gedetailleerde technische informatie over elk toestel. In een mede-eigendom is het de verantwoordelijkheid van de syndicus om de lijst up-to-date te houden, terwijl elke mede-eigenaar verplicht is om de syndicus tijdig van alle benodigde informatie te voorzien.
De atmosferische ketel (zie figuur 1) haalt de lucht die voor de verbranding nodig is uit het lokaal waar het toestel geïnstalleerd is en voert de verbrandingsgassen rechtstreeks naar buiten af via een buis.of een schoorsteen. Deze ketel is veel minder efficiënt dan condenserende toestellen. Hij is bovendien de belangrijkste oorzaak van CO-vergiftiging in België.
Gesloten ketel
De gesloten ketel haalt lucht rechtstreeks van buiten zodat een aparte luchttoevoer en afvoer van verbrandingsgassen nodig is. De meeste gesloten ketels die tegenwoordig verkrijgbaar zijn, zijn condensatieketels (die de energie van de waterdamp in de verbrandingsgassen gebruiken). Ze zijn veiliger en efficiënter dan atmosferische ketels. Condensatieketels hebben ook een afvoer nodig voor hun condensaat (naar de riolering).
Mede-eigendom: wat zijn de prioritaire isolatiewerkzaamheden in uw gebouw?
Het dak isoleren
Gemiddeld is een dak verantwoordelijk voor 35% van het energieverlies in een gebouw (omdat warmte opstijgt). Efficiënte isolatie van het hele dak verhoogt niet alleen het comfort in de woningen, maar ook in de gemeenschappelijke delen, terwijl de energierekening voor iedereen daalt. Het dak isoleren is daarom de prioritaire gemeenschappelijke investering.
Het platte dak isoleren
Voor platte daken is isolatie langs de buitenzijde de veiligste methode. Bij renovatie wordt harde isolatie boven het bestaande dakafdichtingsmembraan geplaatst als dit in goede staat is. Over de isolatiepanelen wordt een nieuw waterdichtingsmembraan geplaatst.
1
2
3
4
5
Waterdichting
Isolatie
Dampscherm
Bestaande draagstructuur
Afwerking
Aandachtspunten
LET OP: een plat dak langs de binnenzijde isoleren wordt afgeraden! Dit systeem, dat vroeger regelmatig werd toegepast, is te vermijden. Deze techniek verhoogt het risico op condensatie in het dak, wat leidt tot aantasting van de isolatie en de structuur. Als er reeds isolatie is, controleer dan de staat ervan.
Profiteer indien nodig van deze werkzaamheden om de dakkoepel te vervangen, zodat er een consistente isolatie van de gebouwschil wordt verkregen.
In sommige gevallen is voor de isolatie van platte daken een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
Merk op dat de thermische weerstand van de dakisolatie ten minste een R-waarde van 4 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.
Meer weten over isolatie van platte daken?
Voor meer informatie over de isolatie van een plat dak, de soorten isolatie en de premies, raadpleeg onze pagina “Plat dak – Renovatie en isolatie”:
Er bestaan verschillende methoden om een hellend dak te isoleren:
Via de binnenzijde
Via de buitenzijde (sarkingsysteem)
Isolatie langs de binnenzijde
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Dakbedekking
Tengellatten
Panlatten
Onderdak
Kepers
1e laag thermische isolatie
2e laag thermische isolatie
Hulpstructuur
Dampscherm met kleefband
Latten voor leidingspouw
Gordingen
Afwerking
Isolatie langs de buitenzijde (sarking)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Dakbedekking
Tengellatten
Panlatten
Onderdak
Thermische isolatie(2 lagen)
Dampscherm met kleefband
Kepers
Gordingen
Afwerking
Meer weten over isolatie van hellende daken?
Om uit te zoeken welke methode het meest geschikt is voor uw situatie, raadpleeg onze pagina “Hellend dak – Renovatie en isolatie”. Daar vindt u informatie over de verschillende methoden, de soorten isolatie en andere nuttige informatie over het isoleren van een hellend dak.
Als uw onderdak niet in goede staat is (waterdichte laag tussen de structuur en de bedekking met pannen of met iets anders), moet u de dakbedekking verwijderen.
Profiteer indien nodig van deze werkzaamheden om de dakramen te vervangen, zodat er een consistente isolatie van de gebouwschil wordt verkregen.
In sommige gevallen (meestal voor de sarkingmethode) is voor de isolatie van een hellend dak een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
Merk op dat de thermische weerstandscoëfficiënt van de dakisolatie ten minste een R-waarde van 4 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.
De achter- en/of zijgevel langs de buitenzijde isoleren
Muren zijn verantwoordelijk voor bijna 25% van het warmteverlies in een gebouw. Door ze te isoleren verhoogt u het comfort en bespaart u energie.
Gevels langs de buitenzijde isoleren is de beste isolatietechniek. Dit garandeert de continuïteit van de isolatie waardoor koudebruggen en het risico op condensatie beperkt worden. Ook blijft de thermische inertie van de muren behouden, wordt de draagstructuur beschermd tegen de invloed van het klimaat en wordt het bestaande binnenoppervlak niet verkleind.
Meer weten over isolatie van gevels?
Er zijn verschillende installatiemethoden mogelijk, afhankelijk van de complexiteit van de gevel en de gewenste buitenafwerking. U kunt onze brochure “Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken” raadplegen om uit te zoeken welke methode het meest geschikt is voor uw situatie.
Als u een gemene muur langs de buitenzijde isoleert (op de naburige eigendom), moet u de schriftelijke toestemming van de buur hebben om deze werken uit te voeren.
In sommige gevallen is een stedenbouwkundige vergunning nodig om de gevel langs de buitenzijde te isoleren. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
Merk op dat de thermische weerstandscoëfficiënt van de gevelisolatie langs de buitenkant ten minste een R-waarde van 3,5 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.
Als de ramen vervangen moeten worden, is het beter om de werkzaamheden tegelijk met het isoleren van de gevel uit te voeren. Op deze manier kunnen de aansluitingen gemakkelijker worden uitgevoerd en kan het raam in het verlengde van de isolatie worden geplaatst (afbeelding 1).
Als de bestaande ramen behouden blijven, is het belangrijk om de dagkanten te isoleren om koudebruggen te vermijden (afbeelding 2 en 3).
Afbeelding 1: raam geplaatst tegen de metselwerkmuur
Afbeelding 2: koudebruggen veroorzaakt door de dorpel in blauwe hardsteen die werd behouden en geen doortrekken van de isolatie
Afbeelding 3: verwijdering van de bestaande dorpel en doortrekken van de isolatie
Plafonds van kelders en/of garages isoleren
Energieverlies via de vloer vertegenwoordigt +/- 15% van de totale verliezen van het gebouw. Deze werken zijn over het algemeen niet al te duur en verbeteren zowel het comfort op de gelijkvloerse verdieping als de energieprestaties van de gebouwschil.
De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van isolatie onder het plafond van kelders en/of garages.
Er kan een afwerking worden toegevoegd als brandbeveiliging of luchtdichtheid vereist is.
1
2
3
4
5
Dekvloer en vloerafwerking
Bestaande zware vloer
Elektrische kabels, leidingen
Harde isolatielaag
Eventuele afwerking
Aandachtspunten
LET OP: door het plafond te isoleren, daalt de temperatuur in kelders en/of garages. Des te belangrijker is het om kelders/garages goed te ventileren, bij voorkeur dwars (tocht), om het overtollige vocht te verwijderen.
Merk op dat de warmteweerstandscoëfficiënt van de kelderplafondisolatie ten minste een R-waarde van 3,5 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.
Meer weten over het isolatie van kelderplafonds?
Wat zijn de voordelen? Hoe isoleren? Welk isolatiemateriaal kiezen? Waarop moet u letten? Raadpleeg onze brochure “Het kelderplafond isoleren – principes en technieken” voor meer informatie:
Bij de fasering van de verschillende werken moeten wachtaansluitingen worden voorzien om de continuïteit van de isolatie te verzekeren en elk risico op koudebruggen te vermijden.
Door te isoleren wordt de gebouwschil luchtdichter. Het is daarom essentieel om na te denken over individuele of collectieve ventilatie om gezonde lucht te garanderen en condensatieproblemen te voorkomen. Raadpleeg voor meer informatie onze brochure “Ventilatie van een te renoveren woning“.
Wat zijn in het algemeen de prioritaire werkzaamheden in een mede-eigendom?
Oplossen van veiligheids– en gezondheidsproblemen in het gebouw (bv. conform maken van elektriciteit en gas, infiltratie, risico op vallen, …)
Energieverbeteringen aan het gebouw:
1
2
3
4
Dak+/- 35%
Muren +/-25%
Beglazing +/-25%
Vloer +/-15%
Isoleer eerst en vooral de gebouwschil om zoveel mogelijk te voorkomen dat de gegenereerde warmte ontsnapt.
Installeer vervolgens energie-efficiënte technische apparatuur en vergeet de ventilatie niet.
Investeer ten slotte in hernieuwbare energie (bv. fotovoltaïsche panelen, …).
Wat kan er nog meer gedaan worden om energie te besparen?
Ontdek tegelijkertijd de dagelijkse handelingen en kleine ingrepen die u gemakkelijk zelf kunt uitvoeren om uw energierekening te verlagen. Raadpleeg voor meer informatie de infofiche van écoconso “35 handelingen om energie te besparen” :
Wat is de procedure voor het uitvoeren van werken in mede-eigendom?
Uw mede-eigendom in orde hebben
De registratie van de controleren bij het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Verificatie op de website van de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
Benoemen van de en de commissaris van de rekeningen te stemmen met een absolute meerderheid (50% + 1) op een AV
De syndicus registreren bij de KBO
Een en een op naam van de mede-eigendom hebben
Meer informatie over de registratie van de VME en van de syndicus, raadpleeg onze pagina :
Uitvoeren van werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen
Vóór de AV
De uit te voeren werkzaamheden identificeren (door de syndicus, op basis van deskundig advies)
De werkzaamheden begroten (meerdere offertes aanvragen)
De werkzaamheden op de agenda zetten (minstens 3 weken vóór de AV)
Een AV bijeenroepen (ten minste 15 dagen vóór de datum van de AV) en de werkzaamheden en de financiering ervan op de agenda zetten
Tijdens de AV
Het aanwezigheidsquorum behalen op de AV
Een voorzitter en een secretaris van de zitting voor de AV benoemen
Beraadslagen over agendapunten en stemmen met de vereiste meerderheid: welke werken – keuze van de aannemer – keuze van de architect (indien nodig) – financiering
De beslissingen in het proces-verbaal (PV) van de AV vastleggen en dit PV laten ondertekenen door alle aanwezige mede-eigenaars
En daarna?
Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen als de goedgekeurde werken dit vereisen
Eventueel een verzoek om fondsen voor de werkzaamheden doen
Hoe wordt beslist om werken in mede-eigendom uit te voeren?
De beslissing in verband met werkzaamheden moet op een worden genomen.
De wettelijk verplichte instandhoudingswerkzaamheden (bv. het conform maken van de elektriciteit) moeten worden goedgekeurd met een absolute meerderheid (50% + 1 van de quotiteiten van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars).
De andere werken (bv. niet-dringende isolatie- of dakwerken) vereisen een 2/3 meerderheid van stemmen.
Als de werken de wijziging van de bestemming van een gebouw of een deel ervan inhouden, is een 4/5 meerderheid van stemmen vereist.
Beslissingen die buiten een AV worden genomen moeten eenparig zijn (100% van de stemmen) met schriftelijk bewijs (bijvoorbeeld per e-mail).
Zodra aan een wordt geraakt, moet u de toestemming van de mede-eigendom verkrijgen (bv. schoorstenen, tuin, balkons, buitengevel, platform, terras, …), zelfs als een van de medeeigenaars er exclusief gebruik van maakt.
Meer weten over kleine mede-eigendommen in Brussel
Om meer te weten over kleine mede-eigendommen in Brussel, de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergaderingen en de rekeningen van de mede-eigendommen, raadpleeg onze pagina “Mede-eigendommen: beheer en organisatie”.
Hoe de kosten verdelen en de werken aan de gemeenschappelijke delen plannen in een mede-eigendom ?
Verdeling van de kosten
Volgens de wet op de mede-eigendom moeten de kosten voor werkzaamheden aan de gedragen worden door de mede-eigendom en verdeeld worden volgens de quotiteiten, tenzij anders vermeld in de en/of het reglement van mede-eigendom.
Uw basisakte bepaalt welke de gemeenschappelijke en welke de zijn. In het algemeen maakt de hele gebouwschil deel uit van de gemeenschappelijke delen, net als de schoorstenen en de balkons. Ramen zijn daarentegen vaak privatief.
Voordelen voor iedereen en energiegelijkheid
Zelfs als sommige isolatiewerkzaamheden voordeliger lijken voor bepaalde mede-eigenaars, is de energieverbetering van de gebouwschil eigenlijk voordelig voor de hele mede-eigendom. Vooral om het schoorsteeneffect in het trappenhuis en de warmteoverdracht van verdieping naar verdieping te vermijden.
Deze werken zorgen voor een gelijke energieprestatie van de verschillende woningen.
Warmtestroom zonder isolatie
Warmtestroom met geïsoleerde gebouwschil
Planning van de werken
Aan de hand van een algemene analyse van het gebouw kan een planning en fasering van de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw voor de komende 5 tot 10 jaar worden opgesteld. De verzoeken om fondsen moeten zo snel mogelijk worden gedaan.
De werkzaamheden die voor de onmiddellijke toekomst gepland zijn, zijn niet altijd het voordeligst voor alle privékavels, en daarom is het belangrijk dat de langetermijnplanning voorziet in een algehele verbetering van het gebouw. Dit voorkomt elk gevoel van ongelijkheid binnen de mede-eigendom.
Het is zinvol om zo vroeg mogelijk te investeren in energieverbeteringen aan het gebouw, zodat energiegerelateerde besparingen sneller worden gerealiseerd.
Welke verzekeringen zijn vereist voor de syndicus en de mede-eigendom?
Voor de syndicus: verplichte verzekering
Sinds 01/09/2010 verplicht de wet elke syndicus (vrijwillige en professionele syndicus) om zijn aansprakelijkheid betreffende de uitoefening van zijn taak te dekken door het afsluiten van een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering (BA syndicus).
Indien de syndicus niet-professioneel is en dus een vrijwilliger, zal de VME de kosten voor deze verzekering op zich nemen.
Als de syndicus professioneel is, moet hij ook ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Als zodanig is hij gehouden aan de deontologie van het Beroepsinstituut en is hij verplicht zijn burgerrechtelijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren.
Meer info over de wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken: ejustice.just.fgov.be
Voor de mede-eigendom: verzekeringen sterk aanbevolen
De wet gaat niet in op de kwestie van de verzekeringen die de mede-eigendom moet afsluiten. De schadelijke gevolgen van bepaalde ongevallen, zowel op het vlak van gebouwen als op het vlak van de aansprakelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars, kunnen echter zeer aanzienlijk zijn. Het is daarom sterk aanbevolen om bepaalde verzekeringspolissen af te sluiten:
de zogenaamde “blok”polis of woonverzekering, ook wel brandverzekering genoemd;
de verzekering die de verantwoordelijkheid van het betaald personeel, van de raad van mede-eigendom en van de commissaris van de rekeningen dekt.
Hoe een syndicus van een mede-eigendom in Brussel registreren?
De rol van de syndicus
De heeft als taak de te vertegenwoordigen en de communicatie te centraliseren in de VME.
De aanstelling van een (al dan niet professionele) syndicus is verplicht gesteld door art. 3.89 van het Burgerlijk Wetboek dat in werking is getreden in 1995, en dit voor elke mede-eigendom (met minstens 2 mede-eigenaars van afzonderlijke kavels).
Sinds 1 april 2017 moet het mandaat van de syndicus verplicht worden ingeschreven in de KBO via het erkende ondernemingsloket naar keuze. Deze verplichting vloeit voort uit het Koninklijk besluit van 15 maart 2017 betreffende de nadere regels voor de inschrijving van de syndicus in de KBO. Ze is niet van toepassing op de mede-eigendom waarvan de een afwijking van dit artikel vermeldt.
Stap 1: Benoeming van een syndicus in de VME tijdens een algemene vergadering (AV)
Indien de nog geen benoemd heeft, moet een van mede-eigendom worden gehouden om er een te benoemen.
In de kleine mede-eigendommen is het vaak een van de mede-eigenaars die als vrijwilliger optreedt voor een bepaalde en hernieuwbare periode.
Stemming
De kandidatuur kan aanvaard worden indien deze de meerderheid van de uitgebrachte stemmen behaalt.
Voorwaarde om een stemming te houden: op de AV van minimum 51% van de mede-eigenaars waarvan de aandelen samen minimum 51% van de vertegenwoordigen.
Voorwaarde voor de validatie van een beslissing door een stemming: minimum 51% van de stemmen van de aanwezige vertegenwoordigers ten gunste van de beslissing.
Akte van aanstelling
Aan het einde van de AV moet de akte van aanstelling ter kennis worden gebracht in een proces-verbaal (pv) dat de details van de genomen beslissingen bevat:
de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars;
de datum van de aanstelling van de ;
aanwezige personen en , aantal en resultaat van de stemming;
de naam van de nieuwe syndicus, zijn voornaam en zijn contactgegevens;
het rijksregisternummer van de syndicus (indien natuurlijk persoon);
de begindatum van de taak van de nieuwe syndicus;
de plaats waar het reglement van interne orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd;
de keuze van het ondernemingsloket voor de registratie van het mandaat (facultatief).
Stap 2: Het mandaat van de nieuwe syndicus registreren
Het mandaat van de nieuwe moet ingeschreven worden bij één van de erkende ondernemingsloketten van uw keuze. Meer info: economie-werk.brussels
Deze stap moet zo snel mogelijk worden uitgevoerd, afhankelijk van de datum waarop de nieuwe syndicus wordt benoemd (in de AV). De procedure kost momenteel € 109 en duurt ongeveer 2 weken. Ze moet worden herhaald bij wijziging van de syndicus. Afhankelijk van het gekozen ondernemingsloket kunnen de stappen per e-mail, online of aan een fysiek loket uitgevoerd worden.
Wat moet er in de aanvraag staan?
de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars;
de naam en de volledige contactgegevens van de nieuwe syndicus;
het rijksregisternummer van de syndicus (natuurlijk persoon);
het PV van de AV waarin de benoeming van de syndicus wordt vermeld.
De registratie van de bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) is verplicht gesteld door het art. 577-5 van het Burgerlijk Wetboek, in werking getreden op 1 augustus 1995. Dit betekent dat de VME erkend wordt als juridische entiteit, die dan een ondernemingsnummer heeft.
Deze verplichting tot inschrijving van de VME is niet van toepassing op de mede-eigendommen waarvan de basisakte een afwijking van de wet op de mede-eigendom vermeldt.
Hoewel de meeste VME’s tegenwoordig automatisch geregistreerd worden door de notaris bij de verkoop van de eerste kavel, komt het vaak voor dat dit voor oudere VME’s nog niet het geval is. In dat geval moet de registratie van de VME worden aangevraagd bij het Kantoor Rechtszekerheid.
Uw mede-eigendom is reeds geregistreerd
U kunt dit controleren op de website van de KBO, via het tabblad Public Search. U vindt de en haar bijbehorende ondernemingsnummer gemakkelijk terug via het adres van het gebouw.
De registratie van de kan op 3 verschillende manieren gebeuren:
ofwel door de notaris die de basisakte heeft opgesteld (betalende dienst);
ofwel via een ondernemingsloket naar keuze dat de registratie van de VME en de registratie van de syndicus zal uitvoeren (betalende dienst. Zie hieronder);
ofwel door de (toekomstige) die de registratie zelf kan uitvoeren bij het Kantoor Rechtszekerheid (gratis procedure).
Stappen voor de registratie van het juridische statuut van de VME
De (toekomstige) kan contact opnemen met het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën, waarbij hij de informatie over de mede-eigendom verstrekt. Deze procedure is gratis en duurt ongeveer 2 tot 4 weken. De procedure gebeurt momenteel per e-mail, bij de bevoegde dienst afhankelijk van de gemeente waar de mede-eigendom gelegen is (zie hieronder). U zal gevraagd worden de hieronder opgesomde documenten voor te leggen.
Een scan van de basisakte die de volgende relevante informatie verduidelijkt:
de naam en het adres van de mede-eigendom (bijvoorbeeld: VME Naamvanhetgebouw of VME Naamvandestraatnr);
de naam en het adres van de notaris die de basisakte heeft opgesteld;
de datum van oprichting van de mede-eigendom;
de beschrijving van het goed;
Een scan van het reglement van mede-eigendom (optioneel). Een conforme scan van de plannen die bij de basisakte horen (optioneel). Het eventuele PV van de constitutionele (oprichting van de mede-eigendom) – niet verplicht maar aanbevolen naargelang de aanvraag.
Voor algemene informatie kan de toekomstige een e-mail sturen (zie “Contacten” hieronder) of bellen naar het Callcenter van de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën op het nummer 02 572 57 57.
Contacten Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën
Neem contact op met het bevoegde kantoor afhankelijk van de gemeente waar de mede-eigendom gelegen is:
(*) Controleer aan de hand van de straatnaam bij welk Kantoor Rechtszekerheid uw eigendom hoort, via de app Annucomp op de website van de FOD Financiën onder het tabblad “registratie van akten”: eservices.minfin.fgov.be
Zelfs als sommige isolatiewerkzaamheden voordeliger lijken voor bepaalde mede-eigenaars, is de energieverbetering van de gebouwschil eigenlijk voordelig voor de hele mede-eigendom. Vooral om het schoorsteeneffect in het trappenhuis en de warmteoverdracht van verdieping naar verdieping te vermijden.
Deze werkzaamheden zullen ervoor zorgen dat de energieprestaties van de verschillende woningen op gelijke voet staan.
Warmtestroom in een mede-eigendom met een niet-geïsoleerde gebouwschil
Warmtestroom in een mede-eigendom met een geïsoleerde gebouwschil
Op basis van een algemene analyse van het gebouw kan een planning worden opgesteld en kunnen de werkzaamheden aan de gebouwschil over de komende 5 tot 10 jaar worden gefaseerd. Verzoeken om storting zullen zo snel mogelijk worden gedaan.
Door zo vroeg mogelijk te investeren in energieverbeteringen aan het gebouw, kunt u sneller besparen op uw energieverbruik.
Mede-eigendom is een economisch model waaraan elke mede-eigenaar vrijwillig deelneemt en een aantal verplichtingen moet nakomen. Een van deze verplichtingen is het uitvoeren van de werkzaamheden die nodig zijn om de in goede staat te houden. Daarnaast zijn er vaak werkzaamheden aan de gebouwschil nodig om de energieprestaties van de individuele woningen te verbeteren.
Volgens de wet op de mede-eigendom moeten de kosten voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen gedragen worden door de mede-eigendom en verdeeld worden volgens de quotiteiten, tenzij anders bepaald in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom.
Uw basisakte bepaalt welke de gemeenschappelijke en welke de privatieve delen zijn.
Wie neemt beslissingen over werkzaamheden
De beslissing in verband met werkzaamheden moet op een (AV) genomen worden.
Instandhoudingswerken die wettelijk verplicht zijn (bijv.: het conform maken van de elektriciteit) moeten worden goedgekeurd met een absolute meerderheid (50%+1 van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars).
De andere werken (bijv.: niet-dringende isolatie- of dakwerkzaamheden) moeten met een 2/3 meerderheid van stemmen goedgekeurd worden.
Als de werken een wijziging van de bestemming van een gebouw of van een deel ervan inhouden, wordt er gestemd met 4/5 meerderheid van de stemmen.
De beslissingen die buiten een AV worden genomen, moeten eenparig gebeuren (100% van de stemmen) met schriftelijk bewijs (bijvoorbeeld per e-mail).
Gemeenschappelijke delen
Zodra u raakt aan een gemeenschappelijk deel moet u de toestemming van de mede-eigendom verkrijgen (vb.: schoorstenen, tuin, balkons, buitengevel, platform, terras, …) zelfs als er sprake is van exclusief gebruik voor één van de mede-eigenaars.
Een ontstaat wanneer er minstens twee mede-eigenaars zijn van minstens twee verschillende kavels in eenzelfde gebouw. Dit betekent dat de verschillende eigenaars niet alleen over een individueel eigendomsrecht beschikken, maar ook in onverdeeldheid eigenaar zijn van de gemeenschappelijke delen.
Wat regelt de mede-eigendom?
Het Burgerlijk Wetboek
Vóór de hervorming ervan: art. 577-2 tot 14 zoals achtereenvolgens gewijzigd (wet van 2010, 2018, enz.)
Na de hervorming ervan waarbij deze wijzigingen zijn opgenomen: artikels 3.68 tot 3.100
Een concordantietabel tussen de oude en de nieuwe bepalingen van het Burgerlijk Wetboek wordt hieronder weergegeven.
De specifieke statuten voor elke mede-eigendom
Die bestaan uit :
de basisakte;
het reglement van mede-eigendom.
Het reglement van inwendige orde
Het reglement van inwendige orde (RIO) van een mede-eigendom is een verplicht document, opgesteld en geactualiseerd door de syndicus zonder notariële akte, dat de werking van de algemene vergaderingen, het mandaat van de syndicus en de leefregels voor alle bewoners regelt.
Wat zijn de (VME)?
de (AV) die het soevereine besluitvormingsorgaan vormt;
de (al dan niet professioneel) die verplicht aanwezig is in alle mede-eigendommen die onder artikel 3.68 tot 3.100 vallen;
de raad van mede-eigendom, die verplicht is als het gebouw meer dan 20 hoofdkavels heeft, en facultatief in gebouwen met minder dan 20 kavels;
de commissaris van de rekeningen, die verplicht is.
Wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek en van de statuten, concreet:
Alle mede-eigendommen zijn onderworpen aan de geldende wetgeving.
Als uw mede-eigendom na 1 september 2021 is opgericht, zijn uw statuten in principe up-to-date en hoeft u niets te doen.
Als uw mede-eigendom ouder is, zijn er twee mogelijke situaties: 1° Uw statuten zijn nog gebaseerd op de oude regelgeving (van vóór de wet van 2018). In dit geval vereist de wet dat de statuten in overeenstemming worden gebracht. In geval van tegenstrijdigheid heeft de geldende wet altijd deoverhand. 2° Uw mede-eigendom is ontstaan na de wet van 2018. In principe is deze dus onderworpen aan dezelfde basisregels als een mede-eigendom opgericht na 1/09/2021, enkel de nummering van de artikels wijzigt. In dit geval kan de VME deze nomenclatuur in de statuten actualiseren.
Om de beste ervaringen te bieden, gebruiken we technologieën zoals cookies om apparaatinformatie op te slaan en/of te openen. Door toestemming te geven voor deze technologieën kunnen we gegevens zoals surfgedrag of unieke ID's op deze site verwerken. Als u geen toestemming geeft of uw toestemming intrekt, kan dit een negatieve invloed hebben op bepaalde kenmerken en functies.
Functioneel
Altijd actief
Opslag of technische toegang is strikt noodzakelijk met het oog op het legitieme belang om het gebruik van een specifieke dienst mogelijk te maken die uitdrukkelijk is aangevraagd door de abonnee of internetgebruiker, of met als enig doel de overdracht van communicatie via een elektronisch-communicatienetwerk uit te voeren.
Voorkeuren
De opslag of technische toegang is noodzakelijk voor het legitieme belang van het opslaan van voorkeuren die niet worden gevraagd door de abonnee of persoon die de dienst gebruikt.
Statistieken
Technische opslag of toegang die uitsluitend voor statistische doeleinden wordt gebruikt.Opslag of technische toegang die uitsluitend wordt gebruikt voor anonieme statistische doeleinden. Bij gebrek aan een dagvaarding, vrijwillige naleving door uw internetprovider of aanvullende gegevens van een derde partij, kan informatie die voor dit enige doel is opgeslagen of opgehaald, doorgaans niet worden gebruikt om u te identificeren.
Marketing
Opslag of technische toegang is nodig om internetgebruikersprofielen aan te maken om advertenties te verzenden, of om de internetgebruiker op een website of op meerdere websites met vergelijkbare marketingdoeleinden te volgen.
Onze publicaties 
