Onze publicaties 
Mede-eigendom is een economisch model waaraan elke mede-eigenaar vrijwillig deelneemt en een aantal verplichtingen moet nakomen. Een van de verplichtingen is het uitvoeren van de essentiële werken om de gemeenschappelijke delen in goede staat te houden. Daarnaast zijn er vaak werkzaamheden aan de gebouwschil nodig om de energieprestaties van de individuele woningen
te verbeteren.
Hoe de kosten verdelen en de werken aan de gemeenschappelijke delen plannen in een mede-eigendom ?
Verdeling van de kosten
Volgens de wet op de mede-eigendom moeten de kosten voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen gedragen worden door de mede-eigendom en verdeeld worden volgens de quotiteiten, tenzij anders vermeld in de en/of het reglement van mede-eigendom.
Uw basisakte bepaalt welke de gemeenschappelijke en welke de privatieve delen zijn.
In het algemeen maakt de hele gebouwschil deel uit van de gemeenschappelijke delen, net als de schoorstenen en de balkons. Ramen zijn daarentegen vaak privatief.
Voordelen voor iedereen en energiegelijkheid
Zelfs als sommige isolatiewerkzaamheden voordeliger lijken voor bepaalde mede-eigenaars, is de energieverbetering van de gebouwschil eigenlijk voordelig voor de hele mede-eigendom. Vooral om het schoorsteeneffect in het trappenhuis en de warmteoverdracht van verdieping naar verdieping te vermijden.
Deze werken zorgen voor een gelijke energieprestatie van de verschillende woningen.
Planning van de werken
Aan de hand van een algemene analyse van het gebouw kan een planning en fasering van de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw voor de komende 5 tot 10 jaar worden opgesteld. De verzoeken om fondsen moeten zo snel mogelijk worden gedaan.
De werkzaamheden die voor de onmiddellijke toekomst gepland zijn, zijn niet altijd het voordeligst voor alle privékavels, en daarom is het belangrijk dat de langetermijnplanning voorziet in een algehele verbetering van het gebouw. Dit voorkomt elk gevoel van ongelijkheid binnen de mede-eigendom.
Het is zinvol om zo vroeg mogelijk te investeren in energieverbeteringen aan het gebouw, zodat energiegerelateerde besparingen sneller worden gerealiseerd.
Hoe wordt beslist om werken in mede-eigendom uit te voeren?
De beslissing in verband met werkzaamheden moet op een worden genomen.
- De wettelijk verplichte instandhoudingswerkzaamheden (bv. het conform maken van de elektriciteit) moeten worden goedgekeurd met een absolute meerderheid (50% + 1 van de quotiteiten van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars).
- De andere werken (bv. niet-dringende isolatie- of dakwerken) vereisen een 2/3 meerderheid van stemmen.
- Als de werken de wijziging van de bestemming van een gebouw of een deel ervan inhouden, is een 4/5 meerderheid van stemmen vereist.
- Beslissingen die buiten een AV worden genomen moeten eenparig zijn (100% van de stemmen) met schriftelijk bewijs (bijvoorbeeld per e-mail).
Zodra aan een wordt geraakt, moet u de toestemming van de mede-eigendom verkrijgen (bv. schoorstenen, tuin, balkons, buitengevel, platform, terras, …), zelfs als een van de medeeigenaars er exclusief gebruik van maakt.
Meer weten over kleine mede-eigendommen in Brussel
Om meer te weten over kleine mede-eigendommen in Brussel, de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergaderingen en de rekeningen van de mede-eigendommen, raadpleeg onze pagina “Mede-eigendommen: beheer en organisatie” :
Mede-eigendom: beheer en organisatie
Wat is de procedure voor het uitvoeren van werken in mede-eigendom?
Uw mede-eigendom in orde hebben
- De registratie van de controleren bij het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Verificatie op de website van de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
- Benoemen van de en de commissaris van de rekeningen te stemmen met een absolute meerderheid (50% + 1) op een AV
- De syndicus registreren bij de KBO
- Een en een op naam van de mede-eigendom hebben
Registratie van de VME en van de syndicus?
De vereniging van mede-eigenaars (VME) vertegenwoordigt alle mede-eigenaars van een gebouw. Ze beheert de gemeenschappelijke delen, zorgt voor het behoud van het gebouw en behartigt de collectieve belangen van de mede-eigenaars. De syndicus is verantwoordelijk voor het beheer van de VME.
Meer informatie over de registratie van de VME en van de syndicus, raadpleeg onze pagina “De mede-eigendom : registratie van de vereniging van mede-eigenaars en van de syndicus, en afsluiten van verzekeringen“ :
Mede-eigendom in Brussel: Registratie van de vereniging van mede-eigenaars en van de syndicus, en afsluiten van verzekeringen
Uitvoeren van werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen
Voor de AV
- De uit te voeren werkzaamheden identificeren (door de syndicus, op basis van deskundig advies)
- De werkzaamheden begroten (meerdere offertes aanvragen)
- De werkzaamheden op de agenda zetten (minstens 3 weken vóór de AV)
- Een AV bijeenroepen (ten minste 15 dagen vóór de datum van de AV) en de werkzaamheden en de financiering ervan op de agenda zetten
Tijdens de AV
- Het aanwezigheidsquorum behalen op de AV
- Een voorzitter en een secretaris van de zitting voor de AV benoemen
- Beraadslagen over agendapunten en stemmen met de vereiste meerderheid: welke werken – keuze van de aannemer – keuze van de architect (indien nodig) – financiering
- De beslissingen in het proces-verbaal (PV) van de AV vastleggen en dit PV laten ondertekenen door alle aanwezige mede-eigenaars
En daarna?
- Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen als de goedgekeurde werken dit vereisen
- Eventueel een verzoek om fondsen voor de werkzaamheden doen
- De werkzaamheden uitvoeren
- De RENOLUTIE-premies aanvragen
Voor meer informatie over de aandachtspunten en de aanvraagprocedure voor premies voor mede-eigendom, raadpleeg onze pagina “RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen”:
De RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen – Aandachtspunten en indieningsprocedure
Wat zijn in het algemeen de prioritaire werkzaamheden in een mede-eigendom?
- Oplossen van veiligheids- en gezondheidsproblemen in het gebouw (bv. conform maken van elektriciteit en gas, infiltratie, risico op vallen, …)
- Energieverbeteringen aan het gebouw:
- Isoleer eerst en vooral de gebouwschil om zoveel mogelijk te voorkomen dat de gegenereerde warmte ontsnapt.
- Installeer vervolgens energie-efficiënte technische apparatuur en vergeet de ventilatie niet.
- Investeer ten slotte in hernieuwbare energie (bv. fotovoltaïsche panelen, …).
Wat kan er nog meer gedaan worden om energie te besparen?
Ontdek tegelijkertijd de dagelijkse handelingen en kleine ingrepen die u gemakkelijk zelf kunt uitvoeren om uw energierekening te verlagen. Raadpleeg voor meer informatie de infofiche van écoconso, “35 handelingen om energie te besparen” :
35 handelingen om energie te besparen
Homegrade: hoe kunnen we u helpen ?
Homegrade biedt gespecialiseerde begeleiding voor kleine mede-eigendommen die niet door een professionele syndicus worden beheerd, met de nadruk op het collectieve beheer van renovaties en een goede coördinatie van de mede-eigenaars.
Onze diensten:
- Ondersteuning bij de organisatie en de werking van mede-eigendommen zonder professionele syndicus (taken, verantwoordelijkheden, besluitvormingsprocessen).
- Uitvoering van voorlopige diagnoses van de gemeenschappelijke delen om de uit te voeren werkzaamheden te prioriteren.
- Technische informatie over de werkzaamheden aan de gebouwschil en de technieken die collectief moeten worden uitgevoerd.
- Hulp bij de voorbereiding van algemene vergaderingen om de belangrijke kwesties te verduidelijken en de besluitvorming te vergemakkelijken.
- Begeleiding bij het analyseren en vergelijken van offertes voor de gemeenschappelijke werkzaamheden.
- Hulp bij het samenstellen van dossiers voor het aanvragen van RENOLUTION-premies voor renovatiewerkzaamheden.
- Doorverwijzing naar gespecialiseerde instanties wanneer de behoeften ons werkgebied overstijgen (vb.: juridische bijstand).
Wat we niet aanbieden:
- Homegrade biedt geen juridische diensten en vervult geen taken van een syndicus.
Andere bevoegde diensten
- Als uw mede-eigendom wordt beheerd door een professionele syndicus, neem dan contact op met de Facilitator Duurzame Gebouwen! Deze gratis dienst biedt gepersonaliseerde begeleiding en een gedetailleerde diagnose van uw gebouw.
- Als u juridische vragen hebt, kunt u contact opnemen met het NEMS (Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat)
- Als u interpersoonlijke conflicten hebt onder mede-eigenaars of met uw syndicus, raden we u aan om contact op te nemen met de bemiddelaar van uw gemeente.
Publicaties en nuttige links
Onze publicaties
Werken in mede-eigendom
- Infofiche Werken in een mede-eigendom, prioriteiten en aandachtspunten
- Webinar Besluitvormingsprocedure voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen in mede-eigendommen
Premies voor mede-eigendomen
- Infofiche De RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen – Aandachtspunten en indieningsprocedure
- Pagina Premies en financiële incentives
Beheer en organisatie
