De meest gestelde vragen

Het dak isoleren

Gemiddeld is een dak verantwoordelijk voor 35% van het energieverlies in een gebouw (omdat warmte opstijgt). Efficiënte isolatie van het hele dak verhoogt niet alleen het comfort in de woningen, maar ook in de gemeenschappelijke delen, terwijl de energierekening voor iedereen daalt. Het dak isoleren is daarom de prioritaire gemeenschappelijke investering.

Het platte dak isoleren

Voor platte daken is isolatie langs de buitenzijde de veiligste methode. Bij renovatie wordt harde isolatie boven het bestaande dakafdichtingsmembraan geplaatst als dit in goede staat is. Over de isolatiepanelen wordt een nieuw waterdichtingsmembraan geplaatst.

1

2

3

4

5

Aandachtspunten

• LET OP: een plat dak langs de binnenzijde isoleren wordt afgeraden! Dit systeem, dat vroeger regelmatig werd toegepast, is te vermijden. Deze techniek verhoogt het risico op condensatie in het dak, wat leidt tot aantasting van de isolatie en de structuur. Als er reeds isolatie is, controleer dan de staat ervan.
• Profiteer indien nodig van deze werkzaamheden om de dakkoepel te vervangen, zodat er een consistente isolatie van de gebouwschil wordt verkregen.
• In sommige gevallen is voor de isolatie van platte daken een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
• Merk op dat de thermische weerstand van de dakisolatie ten minste een R-waarde van 4 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.

Meer weten over isolatie van platte daken?

Voor meer informatie over de isolatie van een plat dak, de soorten isolatie en de premies, raadpleeg onze pagina “Plat dak – Renovatie en isolatie”:

Isolatie

Adviezen

Plat dak – Renovatie en isolatie

Het hellende dak isoleren

Er zijn 2 manieren om een hellend dak te isoleren:

• Via de buitenzijde (sarkings)
• Via de binnenzijde

Meer weten over isolatie van hellende daken?

Om uit te zoeken welke methode het meest geschikt is voor uw situatie, raadpleeg onze pagina “Hellend dak – Renovatie en isolatie”. Daar vindt u informatie over de verschillende methoden, de soorten isolatie en andere nuttige informatie over het isoleren van een hellend dak.

Isolatie

Adviezen

Het hellend dak isoleren

Aandachtspunten

• Als uw onderdak niet in goede staat is (waterdichte laag tussen de structuur en de bedekking met pannen of met iets anders), moet u de dakbedekking verwijderen.
• Profiteer indien nodig van deze werkzaamheden om de dakramen te vervangen, zodat er een consistente isolatie van de gebouwschil wordt verkregen.
• In sommige gevallen (meestal voor de sarkingmethode) is voor de isolatie van een hellend dak een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
• Merk op dat de thermische weerstandscoëfficiënt van de dakisolatie ten minste een R-waarde van 4 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.

De achter- en/of zijgevel langs de buitenzijde isoleren

Muren zijn verantwoordelijk voor bijna 25% van het warmteverlies in een gebouw.
Door ze te isoleren verhoogt u het comfort en bespaart u energie.

Gevels langs de buitenzijde isoleren is de beste isolatietechniek. Dit garandeert de continuïteit van de isolatie waardoor koudebruggen en het risico op condensatie beperkt worden. Ook blijft de thermische inertie van de muren behouden, wordt de draagstructuur beschermd tegen de invloed van het klimaat en wordt het bestaande binnenoppervlak niet verkleind.

Meer weten

Er zijn verschillende installatiemethoden mogelijk, afhankelijk van de complexiteit van de gevel en de gewenste buitenafwerking. U kunt onze brochure “Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken” raadplegen om uit te zoeken welke methode het meest geschikt is voor uw situatie.

Isolatie

Adviezen

Gevels isoleren via de buitenzijde – Principes en technieken

1

2

3

4

5

6

7

Aandachtspunten

• Als u een gemene muur langs de buitenzijde isoleert (op de naburige eigendom), moet u de schriftelijke toestemming van de buur hebben om deze werken uit te voeren.
• In sommige gevallen is een stedenbouwkundige vergunning nodig om de gevel langs de buitenzijde te isoleren. Het is raadzaam om de dienst stedenbouw van uw gemeente te raadplegen voordat u met deze werkzaamheden begint.
• Merk op dat de thermische weerstandscoëfficiënt van de gevelisolatie langs de buitenkant ten minste een R-waarde van 3,5 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.
• Als de ramen vervangen moeten worden, is het beter om de werkzaamheden tegelijk met het isoleren van de gevel uit te voeren. Op deze manier kunnen de aansluitingen gemakkelijker worden uitgevoerd en kan het raam in het verlengde van de isolatie worden geplaatst (afbeelding 1).
• Als de bestaande ramen behouden blijven, is het belangrijk om de dagkanten te isoleren om koudebruggen te vermijden (afbeelding 2 en 3).

Plafonds van kelders en/of garages isoleren

Energieverlies via de vloer vertegenwoordigt +/- 15% van de totale verliezen van het gebouw.
Deze werken zijn over het algemeen niet al te duur en verbeteren zowel het comfort op de gelijkvloerse verdieping als de energieprestaties van de gebouwschil.

De werkzaamheden bestaan uit het aanbrengen van isolatie onder het plafond van kelders en/of garages.

Er kan een afwerking worden toegevoegd als brandbeveiliging of luchtdichtheid vereist is.

1

2

3

4

5

Aandachtspunten

• LET OP: door het plafond te isoleren, daalt de temperatuur in kelders en/of garages. Des te belangrijker is het om kelders/garages goed te ventileren, bij voorkeur dwars (tocht), om het overtollige vocht te verwijderen.
• Merk op dat de warmteweerstandscoëfficiënt van de kelderplafondisolatie ten minste een R-waarde van 3,5 m²K/W moet hebben om in aanmerking te komen voor de RENOLUTION-premie.

Algemene opmerkingen

• Bij de fasering van de verschillende werken moeten wachtaansluitingen worden voorzien om de continuïteit van de isolatie te verzekeren en elk risico op koudebruggen te vermijden.
• Raadpleeg voor meer informatie over premies onze infofiche “RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen – Aandachtspunten en indieningsprocedure“, beschikbaar op de website van Homegrade
• Door te isoleren wordt de gebouwschil luchtdichter. Het is daarom essentieel om na te denken over individuele of collectieve ventilatie om gezonde lucht te garanderen en condensatieproblemen te voorkomen. Raadpleeg voor meer informatie onze brochure “Ventilatie van een te renoveren woning“.

1. Oplossen van veiligheids- en gezondheidsproblemen in het gebouw (bv. conform maken van elektriciteit en gas, infiltratie, risico op vallen, …)
2. Energieverbeteringen aan het gebouw:

Wat kan er nog meer gedaan worden om energie te besparen?

Ontdek tegelijkertijd de dagelijkse handelingen en kleine ingrepen die u gemakkelijk zelf kunt uitvoeren om uw energierekening te verlagen. Raadpleeg voor meer informatie de infofiche van écoconso, “35 handelingen om energie te besparen” :

Dagelijks

Fiches info

35 handelingen om energie te besparen

Uw mede-eigendom in orde hebben

1. De registratie van de VME controleren bij het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën. Verificatie op de website van de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
2. Benoemen van de syndicus en de commissaris van de rekeningen te stemmen met een absolute meerderheid (50% + 1) op een AV
3. De syndicus registreren bij de KBO
4. Een reservekapitaal en een werkkapitaal op naam van de mede-eigendom hebben

Registratie van de VME en van de syndicus?

De vereniging van mede-eigenaars (VME) vertegenwoordigt alle mede-eigenaars van een gebouw. Ze beheert de gemeenschappelijke delen, zorgt voor het behoud van het gebouw en behartigt de collectieve belangen van de mede-eigenaars. De syndicus is verantwoordelijk voor het beheer van de VME.

Meer informatie over de registratie van de VME en van de syndicus, raadpleeg onze pagina “De mede-eigendom : registratie van de vereniging van mede-eigenaars en van de syndicus, en afsluiten van verzekeringen“ :

Mede-eigendommen

Adviezen

Mede-eigendom in Brussel: Registratie van de vereniging van mede-eigenaars en van de syndicus, en afsluiten van verzekeringen

Uitvoeren van werkzaamheden aan gemeenschappelijke delen

Voor de AV

• De uit te voeren werkzaamheden identificeren (door de syndicus, op basis van deskundig advies)
• De werkzaamheden begroten (meerdere offertes aanvragen)
• De werkzaamheden op de agenda zetten (minstens 3 weken vóór de AV)
• Een AV bijeenroepen (ten minste 15 dagen vóór de datum van de AV) en de werkzaamheden en de financiering ervan op de agenda zetten

Tijdens de AV

• Het aanwezigheidsquorum behalen op de AV
• Een voorzitter en een secretaris van de zitting voor de AV benoemen
• Beraadslagen over agendapunten en stemmen met de vereiste meerderheid: welke werken – keuze van de aannemer – keuze van de architect (indien nodig) – financiering
• De beslissingen in het proces-verbaal (PV) van de AV vastleggen en dit PV laten ondertekenen door alle aanwezige mede-eigenaars

En daarna?

• Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen als de goedgekeurde werken dit vereisen
• Eventueel een verzoek om fondsen voor de werkzaamheden doen
• De werkzaamheden uitvoeren
• De RENOLUTIE-premies aanvragen

Voor meer informatie over de aandachtspunten en de aanvraagprocedure voor premies voor mede-eigendom, raadpleeg onze pagina “RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen”:

Financiële steun

Fiches info

De RENOLUTION-premies voor mede-eigendommen – Aandachtspunten en indieningsprocedure

De beslissing in verband met werkzaamheden moet op een algemene vergadering (AV) worden genomen.

• De wettelijk verplichte instandhoudingswerkzaamheden (bv. het conform maken van de elektriciteit) moeten worden goedgekeurd met een absolute meerderheid (50% + 1 van de quotiteiten van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars).
• De andere werken (bv. niet-dringende isolatie- of dakwerken) vereisen een 2/3 meerderheid van stemmen.
• Als de werken de wijziging van de bestemming van een gebouw of een deel ervan inhouden, is een 4/5 meerderheid van stemmen vereist.
• Beslissingen die buiten een AV worden genomen moeten eenparig zijn (100% van de stemmen) met schriftelijk bewijs (bijvoorbeeld per e-mail).

Zodra aan een gemeenschappelijk deel wordt geraakt, moet u de toestemming van de mede-eigendom verkrijgen (bv. schoorstenen, tuin, balkons, buitengevel, platform, terras, …), zelfs als een van de medeeigenaars er exclusief gebruik van maakt.

Meer weten over kleine mede-eigendommen in Brussel

Om meer te weten over kleine mede-eigendommen in Brussel, de vereniging van mede-eigenaars, de algemene vergaderingen en de rekeningen van de mede-eigendommen, raadpleeg onze pagina “Mede-eigendommen: beheer en organisatie” :

Mede-eigendommen

Adviezen

Mede-eigendom: beheer en organisatie

Verdeling van de kosten

Volgens de wet op de mede-eigendom moeten de kosten voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen gedragen worden door de mede-eigendom en verdeeld worden volgens de quotiteiten, tenzij anders vermeld in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom.

Uw basisakte bepaalt welke de gemeenschappelijke en welke de privatieve delen zijn.
In het algemeen maakt de hele gebouwschil deel uit van de gemeenschappelijke delen, net als de schoorstenen en de balkons. Ramen zijn daarentegen vaak privatief.

Voordelen voor iedereen en energiegelijkheid

Zelfs als sommige isolatiewerkzaamheden voordeliger lijken voor bepaalde mede-eigenaars, is de energieverbetering van de gebouwschil eigenlijk voordelig voor de hele mede-eigendom. Vooral om het schoorsteeneffect in het trappenhuis en de warmteoverdracht van verdieping naar verdieping te vermijden.

Deze werken zorgen voor een gelijke energieprestatie van de verschillende woningen.

Planning van de werken

Aan de hand van een algemene analyse van het gebouw kan een planning en fasering van de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw voor de komende 5 tot 10 jaar worden opgesteld. De verzoeken om fondsen moeten zo snel mogelijk worden gedaan.

De werkzaamheden die voor de onmiddellijke toekomst gepland zijn, zijn niet altijd het voordeligst voor alle privékavels, en daarom is het belangrijk dat de langetermijnplanning voorziet in een algehele verbetering van het gebouw. Dit voorkomt elk gevoel van ongelijkheid binnen de mede-eigendom.

Het is zinvol om zo vroeg mogelijk te investeren in energieverbeteringen aan het gebouw, zodat energiegerelateerde besparingen sneller worden gerealiseerd.

Voor de syndicus: verplichte verzekering

Sinds 01/09/2010 verplicht de wet elke syndicus (vrijwillige en professionele syndicus) om zijn aansprakelijkheid betreffende de uitoefening van zijn taak te dekken door het afsluiten van een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering (BA syndicus).

Indien de syndicus niet-professioneel is en dus een vrijwilliger, zal de VME de kosten voor deze verzekering op zich nemen.

Als de syndicus professioneel is, moet hij ook ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Als zodanig is hij gehouden aan de deontologie van het Beroepsinstituut en is hij verplicht zijn burgerrechtelijke beroepsaansprakelijkheid te verzekeren.

Meer info

• Meer info over de goederen en beperkingen van eigendom: ejustice.just.fgov.be
• Meer info over de wet tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken: ejustice.just.fgov.be

Voor de mede-eigendom: verzekeringen sterk aanbevolen

De wet gaat niet in op de kwestie van de verzekeringen die de mede-eigendom moet afsluiten. De schadelijke gevolgen van bepaalde ongevallen, zowel op het vlak van gebouwen als op het vlak van de aansprakelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars, kunnen echter zeer aanzienlijk zijn. Het is daarom sterk aanbevolen om bepaalde verzekeringspolissen af te sluiten:

• de zogenaamde “blok”polis of woonverzekering, ook wel brandverzekering genoemd;
• de verzekering die de verantwoordelijkheid van het betaald personeel, van de raad van mede-eigendom en van de commissaris van de rekeningen dekt.

Meer info

Meer info: justitie.belgium.be en snpc-nems.be

De rol van de syndicus

De syndicus heeft als taak de VME te vertegenwoordigen en de communicatie te centraliseren in de VME.

De aanstelling van een (al dan niet professionele) syndicus is verplicht gesteld door art. 3.89 van het Burgerlijk Wetboek dat in werking is getreden in 1995, en dit voor elke mede-eigendom (met minstens 2 mede-eigenaars van afzonderlijke kavels).

Sinds 1 april 2017 moet het mandaat van de syndicus verplicht worden ingeschreven in de KBO via het erkende ondernemingsloket naar keuze. Deze verplichting vloeit voort uit het Koninklijk besluit van 15 maart 2017 betreffende de nadere regels voor de inschrijving van de syndicus in de KBO. Ze is niet van toepassing op de mede-eigendom waarvan de basisakte een afwijking van dit artikel vermeldt.

Stap 1: Benoeming van een syndicus in de VME tijdens een algemene vergadering (AV)

Indien de VME nog geen syndicus benoemd heeft, moet een algemeen vergadering (AV) van mede-eigendom worden gehouden om er een te benoemen.

In de kleine mede-eigendommen is het vaak een van de mede-eigenaars die als vrijwilliger optreedt voor een bepaalde en hernieuwbare periode.

Stemming

De kandidatuur kan aanvaard worden indien deze de meerderheid van de uitgebrachte stemmen behaalt.

• Voorwaarde om een stemming te houden: aanwezigheidsquorum op de AV van minimum 51% van de mede-eigenaars waarvan de aandelen samen minimum 51% van de duizendsten vertegenwoordigen.
• Voorwaarde voor de validatie van een beslissing door een stemming: minimum 51% van de stemmen van de aanwezige vertegenwoordigers ten gunste van de beslissing.

Akte van aanstelling

Aan het einde van de AV moet de akte van aanstelling ter kennis worden gebracht in een proces-verbaal (pv) dat de details van de genomen beslissingen bevat:

• de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars;
• de datum van de aanstelling van de syndicus;
• aanwezige personen en quorum, aantal en resultaat van de stemming;
• de naam van de nieuwe syndicus, zijn voornaam en zijn contactgegevens;
• het rijksregisternummer van de syndicus (indien natuurlijk persoon);
• de begindatum van de taak van de nieuwe syndicus;
• de plaats waar het reglement van interne orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd;
• de keuze van het ondernemingsloket voor de registratie van het mandaat (facultatief).

Stap 2: Het mandaat van de nieuwe syndicus registreren

Het mandaat van de nieuwe syndicus moet ingeschreven worden bij één van de erkende ondernemingsloketten van uw keuze. Meer info: economie-werk.brussels

Deze stap moet zo snel mogelijk worden uitgevoerd, afhankelijk van de datum waarop de nieuwe syndicus wordt benoemd (in de AV). De procedure kost momenteel € 109 en duurt ongeveer 2 weken. Ze moet worden herhaald bij wijziging van de syndicus. Afhankelijk van het gekozen ondernemingsloket kunnen de stappen per e-mail, online of aan een fysiek loket uitgevoerd worden.

Wat moet er in de aanvraag staan?

• de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars;
• de naam en de volledige contactgegevens van de nieuwe syndicus;
• het rijksregisternummer van de syndicus (natuurlijk persoon);
• het PV van de AV waarin de benoeming van de syndicus wordt vermeld.

De registratie van de VME bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) is verplicht gesteld door het art. 577-5 van het Burgerlijk Wetboek, in werking getreden op 1 augustus 1995. Dit betekent dat de VME erkend wordt als juridische entiteit, die dan een ondernemingsnummer heeft.

Deze verplichting tot inschrijving van de VME is niet van toepassing op de mede-eigendommen waarvan de basisakte een afwijking van de wet op de mede-eigendom vermeldt.

Hoewel de meeste VME’s tegenwoordig automatisch geregistreerd worden door de notaris bij de verkoop van de eerste kavel, komt het vaak voor dat dit voor oudere VME’s nog niet het geval is. In dat geval moet de registratie van de VME worden aangevraagd bij het Kantoor Rechtszekerheid.

Uw mede-eigendom is reeds geregistreerd

U kunt dit controleren op de website van de KBO, via het tabblad Public Search.
U vindt de VME en haar bijbehorende ondernemingsnummer gemakkelijk terug via het adres van het gebouw.

Meer info: kbopub.economie.fgov.be

Uw mede-eigendom is nog niet geregistreerd

De registratie van de VME kan op 3 verschillende manieren gebeuren:

• ofwel door de notaris die de basisakte heeft opgesteld (betalende dienst);
• ofwel via een ondernemingsloket naar keuze dat de registratie van de VME en de registratie van de syndicus zal uitvoeren (betalende dienst. Zie hieronder);
• ofwel door de (toekomstige) syndicus die de registratie zelf kan uitvoeren bij het Kantoor Rechtszekerheid (gratis procedure).

Stappen voor de registratie van het juridische statuut van de VME

De (toekomstige) syndicus kan contact opnemen met het Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën, waarbij hij de informatie over de mede-eigendom verstrekt. Deze procedure is gratis en duurt ongeveer 2 tot 4 weken. De procedure gebeurt momenteel per e-mail, bij de bevoegde dienst afhankelijk van de gemeente waar de mede-eigendom gelegen is (zie hieronder). U zal gevraagd worden de hieronder opgesomde documenten voor te leggen.

Een scan van de basisakte die de volgende relevante informatie verduidelijkt:

• de naam en het adres van de mede-eigendom (bijvoorbeeld: VME Naamvanhetgebouw of VME Naamvandestraatnr);
• de naam en het adres van de notaris die de basisakte heeft opgesteld;
• de datum van oprichting van de mede-eigendom;
• de beschrijving van het goed;

Een scan van het reglement van mede-eigendom (optioneel).
Een conforme scan van de plannen die bij de basisakte horen (optioneel).
Het eventuele PV van de constitutionele AV (oprichting van de mede-eigendom) – niet verplicht maar aanbevolen naargelang de aanvraag.

Voor algemene informatie kan de toekomstige syndicus een e-mail sturen (zie “Contacten” hieronder) of bellen naar het Callcenter van de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën op het nummer 02 572 57 57.

Contacten Kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën

Neem contact op met het bevoegde kantoor afhankelijk van de gemeente waar de mede-eigendom gelegen is:

Kantoor Brussel 1 : rzsj.bureau.bruxelles1@minfin.fed.be,
1000 Brussel (behalve kanaalzone), 1040 Etterbeek, 1210 Sint-Joost-ten-Node

Kantoor Brussel 2 : rzsj.bureau.bruxelles2@minfin.fed.be,
1060 Sint-Gillis, 1070 Anderlecht, 1170 Watermaal-Bosvoorde, 1180 Ukkel, 1190 Vorst

Kantoor Brussel 3 : rzsj.bureau.bruxelles3@minfin.fed.be,
1020 Laken (*), 1030 Schaarbeek, 1080 Sint-Agatha-Berchem, 1081 Koekelberg, 1083 Ganshoren, 1090 Jette, 1120 Neder-Over-Heembeek, 1130 Haren (*), 1140 Evere

Kantoor Brussel 4 : rzsj.bureau.bruxelles@minfin.fed.be,
1050 Elsene, 1080 Sint-Jans-Molenbeek, 1150 Sint-Pieters-Woluwe, 1160 Oudergem, 1200 Sint-Lambrechts-Woluwe

(*) Controleer aan de hand van de straatnaam bij welk Kantoor Rechtszekerheid uw eigendom hoort, via de app
Annucomp op de website van de FOD Financiën onder het tabblad “registratie van akten”: eservices.minfin.fgov.be

Er zijn 45 premies beschikbaar voor renovatie- en besparingswerkzaamheden.Ontdek een overzicht van alle beschikbare premies, kredieten en subsidies in onze Samenvatting van de Premies.

RENOLUTION-premies

Sinds 1 januari 2022 zijn de Energiepremies en de premies voor de renovatie van het woonmilieu en de verfraaiing van gevels samengevoegd tot één systeem.

Raadpleeg de RENOLUTION-premies

Zelfs als sommige isolatiewerkzaamheden voordeliger lijken voor bepaalde mede-eigenaars, is de energieverbetering van de gebouwschil eigenlijk voordelig voor de hele mede-eigendom. Vooral om het schoorsteeneffect in het trappenhuis en de warmteoverdracht van verdieping naar verdieping te vermijden.   

Deze werkzaamheden zullen ervoor zorgen dat de energieprestaties van de verschillende woningen op gelijke voet staan. 

Op basis van een algemene analyse van het gebouw kan een planning worden opgesteld en kunnen de werkzaamheden aan de gebouwschil over de komende 5 tot 10 jaar worden gefaseerd. Verzoeken om storting zullen zo snel mogelijk worden gedaan. 

Door zo vroeg mogelijk te investeren in energieverbeteringen aan het gebouw, kunt u sneller besparen op uw energieverbruik.

Mede-eigendom is een economisch model waaraan elke mede-eigenaar vrijwillig deelneemt en een aantal verplichtingen moet nakomen. Een van deze verplichtingen is het uitvoeren van de werkzaamheden die nodig zijn om de gemeenschappelijke delen in goede staat te houden. Daarnaast zijn er vaak werkzaamheden aan de gebouwschil nodig om de energieprestaties van de individuele woningen te verbeteren.

Volgens de wet op de mede-eigendom moeten de kosten voor werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen gedragen worden door de mede-eigendom en verdeeld worden volgens de quotiteiten, tenzij anders bepaald in de basisakte en/of het reglement van mede-eigendom.

Uw basisakte bepaalt welke de gemeenschappelijke en welke de privatieve delen zijn.

Wie neemt beslissingen over werkzaamheden

De beslissing in verband met werkzaamheden moet op een algemene vergadering (AV) genomen worden.

• Instandhoudingswerken die wettelijk verplicht zijn (bijv.: het conform maken van de elektriciteit) moeten worden goedgekeurd met een absolute meerderheid (50%+1 van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars).
• De andere werken (bijv.: niet-dringende isolatie- of dakwerkzaamheden) moeten met een 2/3 meerderheid van stemmen goedgekeurd worden.
• Als de werken een wijziging van de bestemming van een gebouw of van een deel ervan inhouden, wordt er gestemd met 4/5 meerderheid van de stemmen.
• De beslissingen die buiten een AV worden genomen, moeten eenparig gebeuren (100% van de stemmen) met schriftelijk bewijs (bijvoorbeeld per e-mail).

Gemeenschappelijke delen

Zodra u raakt aan een gemeenschappelijk deel moet u de toestemming van de mede-eigendom verkrijgen (vb.: schoorstenen, tuin, balkons, buitengevel, platform, terras, …) zelfs als er sprake is van exclusief gebruik voor één van de mede-eigenaars.

Gedwongen mede-eigendom ontstaat wanneer er minstens twee mede-eigenaars zijn van minstens twee verschillende kavels in hetzelfde gebouw. Dit betekent dat de verschillende eigenaars niet alleen een individueel eigendomsrecht hebben, maar ook eigenaar in onverdeeldheid zijn van de gemeenschappelijke delen.

Wat reglementeert de mede-eigendom?

• Het Burgerlijk Wetboek
• De statuten van de mede-eigendom (de basisakte en het reglement van mede-eigendom)
• Het reglement van inwendige orde

1. De vereniging van mede-eigenaars (VME*) zijn alle mede-eigenaars van een gebouw.
2. De syndicus (is verplicht, ongeacht of deze al dan niet professioneel is). Hij vertegenwoordigt de VME en beheert het gebouw door de beslissingen van de AV uit te voeren of te laten uitvoeren.
3. De commissaris van de rekeningen (verplicht): Hij controleert de rekeningen die door de syndicus worden voorgesteld.
4. De raad van mede-eigendom (verplicht vanaf 20 kavels).

De registratie van de VME en de syndicus bij de KBO is verplicht. Om te zien wat u moet doen, raadpleeg onze informatiefiche De mede-eigendom – Registratie van de vereniging van mede-eigenaars en van de syndicus, en afsluiten van verzekeringen.

Algemene vergadering

De wet voorziet in ten minste één gewone algemene vergadering per jaar. Op de vergadering kunnen de mede-eigenaars zich uiten en, via hun stemmen, alle nuttige beslissingen nemen over alle kwesties van algemeen belang.

De rekeningen

Elke mede-eigenaar heeft een verschillend vermogen, tenminste een werkkapitaal en een reservekapitaal. Dit vermogen moet in zijn geheel geplaatst worden op afzonderlijke rekeningen, op naam van de VME*.